Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 августа 2017 г. N Ф05-11901/17 по делу N А40-122342/2016

город Москва

17 августа 2017 г.

Дело N А40-122342/16

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 августа 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,

судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Универмаг на бульваре" - Евстигнеев О.В., дов. от 15.10.16, Муратова О.Ю., дов. от 01.08.17

от ответчика Департамент городского имущества города Москвы - Блистанова А.А., дов. от 13.10.16 N 33-Д-1027/16,

рассмотрев 16 августа 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 28 февраля 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Махалкиным М.Ю.,

на постановление от 29 мая 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Валиевым В.Р., Григорьевым А.Н., Левченко Н.И.,

по иску ООО "Универмаг на бульваре"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилого здания) и

земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Универмаг на бульваре" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0005017:1088, общей площадью 820,6 кв. м, по адресу: г. Москва, Измайловский бульвар, д. 69 и земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005017:6810, общей площадью 338 кв. м, по адресу: г. Москва, Измайловский бульвар, вл. 69, по цене 65 541 917 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 февраля 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суд от 29 мая 2017 года исковые требования удовлетворены. Суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Универмаг на бульваре" договор купли-продажи недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0005017:1088, общей площадью 820,6 кв. м, по адресу: г. Москва, Измайловский бульвар, д. 69 и земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005017:6810, общей площадью 338 кв. м, по адресу: г. Москва, Измайловский бульвар, вл. 69, по цене 65 541 917 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, определенной Департаментом.

Представители истца против удовлетворения кассационной жалобы возражали по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из представленных доказательств, между Департаментом имущества г. Москвы (арендодателем) и ООО "Универмаг на бульваре" (арендатором) заключен договор аренды нежилого фонда N 04-00512/96 от 18.06.1996 г., согласно которому истцу предоставлены в аренду нежилые помещения общей площадью 820,6 кв. м, по адресу: г. Москва, Измайловский бульвар, д. 69, целевое назначение объекта аренды: торговое - 1 этаж 281,8 кв. м; оздоровительный центр - подвал 258,0 кв. м и общественное питание - 2 этаж 263,8 кв. м, на срок с 01.03.1996 г. по 13.04.2019 г. (в редакции дополнительного соглашения от 01.05.2005 г.).

Истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанного помещения в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Истец 11.12.2014 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Измайловский бульвар, д. 69.

Департамент письмом от 11.12.2014 г. N 33-5-35408/14-(0)-1 отказал в оказании данной услуги, сославшись на то, что за заявителем числится задолженность по договору аренды N 04-00512/96 от 18.06.1996 г., а также что данный договор не действует.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.09.2015 г. по делу N А40-23761/2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2016 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.08.2016 г., признан недействительным односторонний отказ от исполнения договора аренды недвижимости от 18.06.1996 N 04-00512/96, а сам данный договор признан действующим.

Истец 16.03.2016 г. вручил ответчику претензию с требованием о заключении договора купли-продажи и проект данного договора.

Ответчик на претензию не ответил.

Суд указал, что по состоянию на 11.12.2014 г. -дату обращения истца к ответчику о выкупе помещения - у истца по договору аренды N 04-00512/96 от 18.06.1996 г. имелась задолженность по арендной плате в размере 0,01 руб. и пени в размере 7 885 руб. 41 коп.

Однако согласно п. 3.3 данного договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 01.05.2005 г.) в случае принятия решения Правительством Москвы об изменении ставки арендной платы или изменения методики ее расчета, изменения по результатам независимой оценки рыночной стоимости за 1 кв. м нежилой площади, изменения базовой стоимости за 1 кв. м строительства, а также при изменении площади арендуемого помещения, сдаче его полностью или частично в субаренду, арендодатель и арендатор обязаны заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы в виде "Расчета размера арендной платы нежилого помещения на соответствующий период аренды" на условиях, предложенных арендодателем.

Арендодатель в этой связи обязан в соответствии со ст. 435, 452 ГК РФ произвести перерасчет арендной платы, подписать его и заверить печатью, после чего в форме оферты (предложения) направить его арендатору по всем адресам (юридическому, арендуемому) для акцепта (для подписи) заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае неполучения арендатором ответа в срок, указанный в предложении (с даты его получения), а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, а также в случае получения отказа арендатора изменить договор в части размера арендных платежей, арендодатель вправе обратиться в суд в порядке п. 2 ст. 424 ГК РФ с иском о понуждении арендатора к внесению изменений в указанные условия договора.

Из расчета ответчика следует, что с июля 2014 года размер арендной платы увеличился с 234 383 руб. 33 коп. до 681 787 руб. 63 коп.

Суд в определении от 22.11.2016 г. предложил ответчику представить подробный расчет арендной платы с 01.07.2014 г. с предоставлением исходных данных (заключением экспертизы о рыночной стоимости права аренды), доказательства уведомления истца об изменении арендной платы с 01.07.2014 г.

Суды указали, что доказательств наличия у истца задолженности по арендной плате и пени ответчик не представил. Кроме того, задолженность в 0,01 руб. образовалась в связи с тем, что за декабрь 2014 года ответчик начислил арендную плату в размере 681 787 руб. 64 коп. тогда как за другие месяцы, как до, так и после, начислялась арендная плата в размере 681 787 руб. 63 коп

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2016 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.08.2016 г. по делу N А40-23761/2015 установлено, что на момент направления уведомления о расторжении договора аренды (18.11.2014 г.) задолженность по арендным платежам у заявителя отсутствовала.

В связи с этим уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи правомерно признано судами незаконным.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта АНО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В. рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания, кадастровый (или условный) номер 77:03:0005017:1088, общей площадью 820,6 кв. м, по адресу: г. Москва, Измайловский бульвар, д. 69 по состоянию на 11.12.2014 г. составляет 48 885 165 руб., земельного участка, кадастровый номер 77:03:0005017:6810, общей площадью 338 кв. м, по адресу: г. Москва, Измайловский бульвар, вл. 69 по состоянию на 11.12.2014 г. составляет 16 656 752 руб., а всего: 65 541 917 руб.

Возражения ответчика по экспертизе судом признаны необоснованными, поскольку они не подтверждены надлежащими доказательствами.

Ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы судом было отклонено в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ.

Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

При таких обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Суды правомерно удовлетворили заявленные требования на основании того, что возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 5 указанной статьи, земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом. Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Нормы данного закона соблюдены.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28 февраля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 года по делу N А40-122342/16 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Д. Денисова

Судьи

С.В. Нечаев Е.А. Петрова