Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 августа 2017 г. N Ф05-9757/17 по делу N А40-102828/2016

г. Москва

24 августа 2017 г.

Дело N А40-102828/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

Председательствующего судьи: Буяновой Н.В.,

судей: Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.

при участии в заседании:

от истца ООО "ИНТРАСКОМ": Кастальской Г.С. (по доверенности от 09.01.2017);

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы: Поник А.В. (по доверенности от 17.08.2016);

рассмотрев 17 августа 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.03.2017,

принятое судьей Ю.Н. Кухаренко

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017,

принятое судьями Н.И. Левченко, В.Р. Валиевым, А.Н. Григорьевым

по иску ООО "ИНТРАСКОМ"

к Департаменту городского имущества г. Москвы

об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИНТРАСКОМ" (далее - ООО "ИНТРАСКОМ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 460,4 кв. м (этаж 1, пом. 1, комн. 1-8), с кадастровым номером 77:06:0009005:3799, расположенных по адресу: г. Москва, пр. Одоевского, д. 3, корп. 7, изложив пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции истца.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017, исковые требования были удовлетворены, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, изложив пункты 3.1 и 3.4 в следующей редакции:

пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 44.908.000 руб. 00 коп. (без НДС) в соответствии с заключением эксперта N 169 от 01.11.2016 года.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 748 466 руб. 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений, а также из того, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой рыночная стоимость спорного помещения составила 44 908 000 руб.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету об оценке составляет 51 195 000 руб. Доказательств недостоверности отчета, а также несоответствия отчета законодательству не представлено, в связи с чем, по мнению заявителя, суд необоснованно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене, определенной в рамках судебной экспертизы, а не по цене Департамента. Кроме того, ссылается на то, что судом не приняты во внимание доводы департамента о том, что заключение судебной экспертизы имеет ряд нарушений законодательства об оценочной деятельности.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержала доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против отмены обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления в связи со следующим.

По делу установлено, что ООО "ИНТРАСКОМ" является арендатором нежилого помещения общей площадью 460,4 кв. м (этаж 1, пом. 1, комн. 1-8), с кадастровым номером 77:06:0009005:3799, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Одоевского, д. 3, корп. 7, на основании договора аренды от 19.10.2007 N 7-842, заключенного с Департаментом.

В порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, арендатор (истец) 10.12.2015 обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений.

Департамент, рассмотрев обращение ООО "ИНТРАСКОМ", направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, в котором стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 51 195 000 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 13.01.2016 N 138-15Б/97, выполненного ООО "АБН-Консалт" по заказу Департамента.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО КГ "ПраймАудит". В соответствии с указанным заключением цена объекта составила 34 474 000 рублей.

Истец 09.03.2016 представил в Департамент договор купли-продажи, подписанный с разногласиями и протокол разногласий к нему, касающийся пункта пунктов 3.1, 3.4 договора, в части указания цены выкупаемого помещения.

Проект договора на предложенных истцом условиях о цене договора ответчиком не подписан.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Суды, удовлетворяя требования ООО "ИНТРАСКОМ", исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли разногласия по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, в связи с чем договор купли-продажи надлежит заключить по цене 44 908 000 руб., определенной в заключении эксперта по состоянию на 10.12.2015.

Довод заявителя кассационной жалобы о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения судебно-оценочной экспертизы, отклоняется судебной коллегией, поскольку, как установлено судами, данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, в связи с чем обоснованно признано судом надлежащим доказательством, а несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого объекта и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

Довод Департамента о том, что достоверность отчета оценщика, представленного собственником объекта не оспорена, заявлены без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который в силу указанных выше норм права обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, аналогичные доводам кассационной жалобы.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, направленные на иную оценку исследованных судами доказательств, департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки порядке.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы, не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 по делу N А40-102828/2016 - оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.В. Буянова

Судьи

Н.Д. Денисова Е.А. Петрова