Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2017 г. N Ф05-12021/17 по делу N А41-8942/2016

г. Москва

12 сентября 2017 г.

Дело N А41-8942/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05.09.2017.

Полный текст постановления изготовлен 12.09.2017.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е.А.,

судей Зеньковой Е.Л., Мысака Н.Я.

от ООО "КЭПИТАЛ" - Ткаченко М.С. по дов. от 26.05.2017 б/н, срок 1 год

от ПАО "Сбербанк России" - Никифорова Н.А. по дов. от 24.07.2017, срок до 17.04.2020

рассмотрев 05.09.2017 в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "КЭПИТАЛ"

на решение от 13.03.2017

Арбитражный суд Московской области

принятое судьей Бондаревым М.Ю.

на постановление от 29.05.2017

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Игнахиной М.В., Ивановой Л.Н., Миришовым Э.С.,

по иску публичного акционерного общества "Сбербанк России" к обществу с ограниченной ответственностью "КЭПИТАЛ" об обращении взыскания на заложенное имущество,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "КЭПИТАЛ" к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" о признании залога отсутствующим и об исключении записи о залоге,

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Чеховского муниципального района Московской области, Мосиной Г.И., Шора А.Ю., Прокина А.Ю., Наумовой М.В., Дешкович В.С., Малых В.С., Малых А.В., Мясниковой Е.С., Мясникова В.Г., Филимонова М.С., Щербакова А.Л., Щербаковой Т.А., Кирсановой И.А., Хнычкиной С.Н., Косинского В.Н., Османова С.В., Миклашевич Н.А., Ревиной Н.А., Чугуновой О.А., Мартиросова Д.С., Мартиросовой Е.А., Балашова С.А., Жилинской М.Н., Управления Росреестра по МО,

УСТАНОВИЛ: публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк России") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КЭПИТАЛ" (далее - ООО "КЭПИТАЛ"), согласно которому просит в счет погашения задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 29.03.2013 N 00240013/17013200 обратить взыскание на следующее, принадлежащее ООО "КЭПИТАЛ", имущество, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80% от рыночной стоимости:

- квартира площадью 45,8 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3605, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 3, кв. 92, (начальная продажная цена 2 384 000 руб.);

- квартира площадью 45,8 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3494, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 3, кв. 110, (начальная продажная цена 2 384 000 руб.);

- квартира площадью 44,9 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3593, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 3, кв. 112, (начальная продажная цена 2 336 000 руб.);

- квартира площадью 48,6 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3548, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 3, кв. 122, (начальная продажная цена 2 528 000 руб.);

- квартира площадью 107,3 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3610, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 3, кв. 138, (начальная продажная цена 4 522 000 руб.);

- квартира площадью 104,9 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3520, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 3, кв. 139, (начальная продажная цена 4 448 000 руб.);

- квартира площадью 158,8 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3463, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 3, кв. 142, (начальная продажная цена 5 952 000 руб.);

- квартира площадью 46,8 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3440, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 2, (начальная продажная цена 2 216 000 руб.);

- квартира площадью 46,7 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3448, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 6, (начальная продажная цена 2 216 000 руб.);

- квартира площадью 45,7 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3295, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 101, (начальная продажная цена 2 384 000 руб.);

- квартира площадью 45,7 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3332, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 111, (начальная продажная цена 2 384 000 руб.);

- квартира площадью 107,1 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3433, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 160, (начальная продажная цена 4 544 000 руб.);

- квартира площадью 46,4 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3329, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 136, (начальная продажная цена 2 416 000 руб.);

- квартира площадью 115,2 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3379, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 165, (начальная продажная цена 4 888 000 руб.);

- квартира площадью 126,5 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3364, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 167, (начальная продажная цена 5 368 000 руб.);

- квартира площадью 126,8 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3373, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 158, (начальная продажная цена 4 752 000 руб.);

- квартира площадью 156,9 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3432, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 163, (начальная продажная цена 5 888 000 руб.);

- квартира площадью 46,5 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3715, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 6, (начальная продажная цена 2 424 000 руб.);

- квартира площадью 46,4 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3642, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 15, (начальная продажная цена 2 416 000 руб.);

- квартира площадью 66,1 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3643, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 81, (начальная продажная цена 3 368 000 руб.);

- квартира площадью 66,1 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3750, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 45, (начальная продажная цена 3 368 000 руб.);

- квартира площадью 62,3 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3727, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 68, (начальная продажная цена 3 176 000 руб.);

- квартира площадью 67 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3692, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 84, (начальная продажная цена 3 416 000 руб.);

- квартира площадью 66,9 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3678, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 93, (начальная продажная цена 3 408 000 руб.);

- квартира площадью 47,5 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3713, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 94, (начальная продажная цена 2 424 000 руб.);

- квартира площадью 66,3 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3741, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 127, (начальная продажная цена 3 384 000 руб.);

- квартира площадью 159,7 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3695, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 139, (начальная продажная цена 5 992 000 руб.);

- квартира площадью 159,7 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3747, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 140, (начальная продажная цена 6 776 000 руб.);

- нежилое помещение площадью 607,4 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3443, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, (начальная продажная цена 13 032 000 руб.);

- нежилое помещение площадью 619,7 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3670, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, (начальная продажная цена 13 280 000 руб.);

- право аренды земельного участка площадью 15 628 к. м., по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, кадастровый номер 50:31:0040602:69, (начальная продажная цена 59 680 000 руб.) (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений (т. 7 л.д. 1 - 4).

Протокольным определением Арбитражного суда Московской области от 23.05.2016 к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском по делу N А41-8942/16 принято встречное исковое заявление ООО "КЭПИТАЛ" о признании залога ПАО "Сбербанк России" отсутствующим и исключении записей о залоге ПАО "Сбербанк России" в отношении следующего имущества (т. 2 л.д. 66):

- квартира, назначение: жилое, площадь 107,3 кв. м, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 3, кв. 138, кадастровый номер: 50:31:0040602:361, дата государственной регистрации 18.09.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-4143/1, дата государственной регистрации 29.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/003/2015-6937/1;

- квартира, назначение: жилое, площадь 104,9 кв. м, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 3, кв. 139, кадастровый номер: 50:31:0040602:3520, дата государственной регистрации 29.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/003/2015-6942/1, дата государственной регистрации 18.09.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-4146/1;

- квартира, назначение: жилое, площадь 46,8 кв. м, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехав, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 2, кадастровый номер: 50:31:0040602:3440, дата государственной регистрации 21.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-3446/1, дата государственной регистрации 01.09.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/003/2015-7251/1;

- квартира, назначение: жилое, площадь 126,5 кв. м, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 167, кадастровый номер: 50:31:0040602:3364, дата государственной регистрации 25.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-3538/1;

- квартира, назначение: жилое, площадь 156,9 кв. м, адрес: Московская область, 5 40_5652152 Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 163, кадастровый номер: 50:31:0040602:3432, дата государственной регистрации 25.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-3534/1;

- квартира, назначение: жилое, площадь 159,7 кв. м, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 139, кадастровый номер: 50:31:0040602:3695, дата государственной регистрации 16.09.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-4053/1;

- помещение, назначение: нежилое, площадь 607,4 кв. м, подвал, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кадастровый номер: 50:31:0040602:3443, дата государственной регистрации 21.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-3444/1;

- квартира, назначение: жилое, площадь 158,8 кв. м, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 3, кв. 142, кадастровый номер: 50:31:0040602:3463, дата государственной регистрации 29.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/003/2015-6934/1, дата государственной регистрации 22.09.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-4148/1;

- квартира, назначение: жилое, площадь 107,1 кв. м, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 160, кадастровый номер: 50:31:0040602:3433, дата государственной регистрации 25.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-3515/1;

- квартира, назначение: жилое, площадь 115,2 кв. м, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 165, кадастровый номер: 50:31:0040602:3379, дата о государственной регистрации 25.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-3536/1;

- квартира, назначение: жилое, площадь 126,8 кв. м, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кв. 158, кадастровый номер: 50:31:0040602:3373, дата государственной регистрации 25.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-3513/1;

- квартира, назначение: жилое, площадь 46,4 кв. м, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 15, кадастровый номер: 50:31:0040602:3642, дата государственной регистрации 06.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/003/2015-5661/1, дата государственной регистрации 18.09.2015, запись регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-4127/1;

- квартира, назначение: жилое, площадь 47,5 кв. м, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кв. 94, кадастровый номер: 50:31:0040602:3713, дата государственной регистрации 16.09.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-4057/1;

- помещение, назначение: нежилое, площадь 619,7 кв. м, подвал, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кадастровый номер: 50:31:0040602:3670, дата государственной регистрации 18.09.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-4136/1;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для жилищного строительства и реконструкции имеющихся зданий, общая площадь 15 628 кв. м, адрес объекта: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, кадастровый номер: 50:31:0040602:69, дата государственной регистрации 03.04.2013, запись регистрации 50-50-31/015/2013-338 (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений (т. 4 л.д. 25 - 32).

К участию в рассмотрении дела N А41-8942/16 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Чеховского муниципального района Московской области (далее - Администрация Чеховского м/р МО), Мосина Г.И., Шора А.Ю., Прокина А.Ю., Наумова М.В., Дешкович В.С., Малых В.С., Малых А.В., Мясникова Е.С., Мясников В.Г., Филимонов М.С., Щербаков А.Л., Щербаков Т.А., Кирсанова И.А., Хнычкина С.Н., Косинский В.Н., Османова С.В., Миклашевич Н.А., Ревина Н.А., Чугунова О.А., Мартиросов Д.С., Мартиросова Е.А., Балашов С.А., Жилинская М.Н.

Определением Арбитражного суда Московской области от 06.02.2017 по делу N А41-8942/16 к участию деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по МО (т. 7 л.д. 90)

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.03.2017 по делу N А41-8942/16 исковые требования ПАО "Сбербанк России" об обращении взыскания на принадлежащее ООО "КЭПИТАЛ", имущество, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80% от рыночной стоимости, удовлетворены в части следующего имущества: квартир, расположенных по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 3 кв. 122, 138, 139, 142; д. 5 кв. 2, 160, 165, 167, 158, 163; д. 7 кв. 15, 94, 139, а также нежилого помещения площадью 607,4 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3443, расположенного по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5. В остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано (т. 7 л.д. 134 - 141).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 указанное решение Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2017 года по делу N А41-8942/16 отменено в части обращения взыскания на квартиру площадью 48,6 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:3548, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 3, кв. 122 (начальная продажная стоимость 2 528 000 руб.), в удовлетворении данного требования отказано, в остальной части решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "КЭПИТАЛ" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить в части обращения взыскания на имущество, поименованное в просительной части кассационной жалобы и направить в указанное части дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель в кассационной жалобе указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам, указывает на неправильное применение норм процессуального и материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного заявления. В обоснование кассационной жалобы заявитель, в том числе, привел доводы относительно того, что суды должны были руководствоваться, в том числе, положениями ст. 69.1 ФЗ "Об ипотеки".

В судебном заседании представитель ООО "КЭПИТАЛ" поддержал доводы, изложенные в своей жалобе,

Представитель ПАО "Сбербанк" возражал против удовлетворения кассационной жалобы ООО "КЭПИТАЛ".

Иные лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по доводам кассационной жалобы, поскольку они основаны на неправильном толковании заявителем норм материального права и направлены на переоценку исследованных судами доказательств, что, в силу норм статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Как усматривается из материалов дела, принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что 29.03.2013 между ПАО "Сбербанк России" (кредитор) и ООО "КЭПИТАЛ" (заемщик) заключен договор N 00240013/17013200 об открытии невозобновляемой кредитной линии (в редакции дополнительных соглашений от 05.04.2013, 30.01.2015), в соответствии с условиями которого кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства трех многоэтажных домов по следующему адресу: Московская область, г. Чехов, ул. Лопасненская, корп. 1, корп. 2, и корп. 3 на срок до 28.03.2018 с лимитом, указанным в договоре, а заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях, указанных в договоре (т. 1 л.д. 95 - 106).

Порядок начисления процентов предусмотрен согласован в пункте 4.1 кредитного договора, которые, в соответствии с пунктом 4.2 кредитного договора, должны уплачиваться ежемесячно 28-го числа каждого календарного месяца.

Согласно пункту 7.1.8 кредитного договора, кредитор имеет право прекратить выдачу кредита или потребовать от заемщика досрочно возвратить часть или всю сумму кредита, уплатить проценты, иные платежи, предусмотренные договором, неустойку, а также предъявить аналогичные требования к поручителям и обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком его обязательств по договору.

В силу положений пункта 11.2 кредитного договора, при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита или уплату процентов или иных платежей, предусмотренных договором, заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере увеличенной в два раза процентной ставки по договору, начисляемую на сумму просроченного платежа за каждый день просроченной задолженности.

Согласно пункту 3.3.1 кредитного договора, выдача кредита производится, в том числе, после надлежащего оформления указанного в пункте 9.1 обеспечения по кредиту в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, включая передачу залогодателем кредитору предмета заклада в отношении обеспечения указанного в пункте 9.1.1.2, регистрацию залога в уполномоченных государственных органах в отношении обеспечения указанного в пункте 9.1.1.1 кредитного договора.

В пункте 9.1 кредитного договора стороны определили в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика, в том числе возврата кредита, уплаты процентов, комиссионных платежей, предусмотренных договором, заемщик предоставляет кредитору имущество в залог, в том числе:

- право аренды земельного участка, принадлежащее заемщику на основании договора аренды земельного участка N 1658 от 30.01.2008 (кадастровый номер N 50:31:0040602:0069), сроком действия до 30.12.2016, местоположение: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, в соответствии с договором ипотеки от 29.03.2013 N 00240013/170132и1;

В соответствии с договором залога имущественных прав N 00240013/170132ип от 29.03.2013 в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика, в том числе возврата кредита, уплаты процентов, комиссионных платежей, предусмотренных договором, заемщик предоставляет кредитору имущественные права на площади строящихся трех жилых домов, принадлежащие заемщику, в том числе:

- на расположенные по адресу Московская область, г. Чехов, ул. Лопасненская, к. 1 на 142 квартиры общей жилой площадью 8 466,2 кв. м, на 4 нежилых помещения площадью 450,6 кв. м;

- на расположенные по адресу Московская область, г. Чехов, ул. Лопасненская, к. 2 на 75 квартир общей жилой площадью 4 491,3 кв. м;

- на расположенные по адресу Московская область, г. Чехов, ул. Лопасненская, к. 3 на 118 квартиры общей жилой площадью 6 107,4 кв. м.

Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств и с учетом положений пункта 9.1.1.1 кредитного договора между сторонами заключен договор залога имущественных прав от 28.03.2013 N 02240013/1700132ип, в соответствии с которым в залог банку были переданы имущественные права (требования) на получение в собственность квартир и нежилых помещений в строящихся многоэтажных жилых домах общей площадью 19 515,48 кв. м (с учетом дополнительных соглашений от 14.08.2013 N 1, от 17.03.2014 N 2, от 10.12.2014 N 3, от 28.05.2015 N 4) (т. 1 л.д. 121 - 135).

Также заключен договор ипотеки от 29.03.2013 N 00240013/170132и1, по которому в залог банку передано право аренды земельного участка общей площадью 15 628 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040602:69, расположенный по адресу: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская (т. 1 л.д. 136 - 139)

При этом, в соответствии с пунктом 8.2.36 кредитного договора, ООО "КЭПИТАЛ" обязалось в течение 90 календарных дней с даты ввода построенного объекта в эксплуатацию предоставить кредитору свидетельства о праве собственности на все нереализованные площади объекта из состава предоставленных в залог кредитору имущественных прав.

В соответствии с пунктом 8.2.37 кредитного договора и пункта 3.1.12 договора залога имущественных прав, ООО "КЭПИТАЛ" обязалось оформить ипотеку площадей объекта, завершенного строительством, из состава предоставленных в залог кредитору имущественных прав, которые не реализованы на момент оформления права собственности в течение 60 календарных дней с момента оформления права собственности (в случае наличия в свидетельствах отметки "ипотека в силу закона" договор ипотеки может не заключатся).

ПАО "Сбербанк России" указало, что исполнило свои обязательства в полном объеме, перечислив денежные средства на расчетный счет заемщика.

Между тем, как указал банк, 29.12.2015 заемщик перестал добросовестно исполнять обязанности по внесению платежей по кредитному договору, допустив просрочку платежа но основному долгу в размере 13 622 996,92 руб.

Ранее заемщик также допускал неоднократные просрочки исполнения обязательств по уплате ежемесячных процентов за пользование кредитом (28.09.2015, 30.11.2015), в связи с чем должнику - ООО "КЭПИТАЛ" направлялись требования о погашении просроченной задолженности от 01.12.2015 и от 27.01.2016, которые исполнены не были.

Как указало ПАО "Сбербанк России", на момент рассмотрения настоящего спора задолженность ООО "КЭПИТАЛ" по кредитному договору составляет 260 541 524,44 руб.

С учетом изложенного, принимая во внимание то, что спорные дома введены в эксплуатацию, ПАО "Сбербанк России" заявило в рамках настоящего дела требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Возражая против удовлетворения требований ПАО "Сбербанк России", ООО "КЭПИТАЛ" заявило встречное исковое заявление, в обоснование которого указало, что семь жилых и одно нежилое из спорных помещений не поименованы в договоре залога прав, шесть из спорных помещений имеют существенные различия по своей площади с договором залога прав, что не позволяет их идентифицировать.

По мнению ООО "КЭПИТАЛ", стороны, не указав в договоре залога спорное имущество, сознательно исключили его из имущества, обеспечивающего исполнение обязательств по кредитному договору и какие-либо притязания Банка на данное имущество, необоснованно и не законны, что является самостоятельным основанием для признания залога банка отсутствующим.

Таким образом, как полагает истец по встречному иску, на помещения, отсутствующие в договоре залога, не распространяются положения ни указанного договора, ни закона.

Удовлетворяя требования банка в части и оставляя без удовлетворения встречный иск, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела наличия правовых оснований для обращения взыскания на заложенное имущество ООО "КЭПИТАЛ". При этом, судом принято во внимание, что часть квартир и нежилое помещение общей площадью 619,7 кв. м, в отношении которых заявлены требования, уже заемщику не принадлежат, а реализованы третьим лицам.

Отказывая в обращении взыскания на право аренды, суд исходил из доказанности материалами дела истечения срока действия договора аренды, на основании которого указанное право принадлежало заемщику.

Вместе с тем, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями действующего законодательства, суд апелляционной инстанций, с достаточной полнотой выяснив имеющие значение для дела обстоятельства, установив факт того, что банк надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства, перечислив ООО "КЭПИТАЛ" согласованные в кредитном договоре кредитные денежные средства, между тем, доказательств надлежащего исполнения обязательств заемщика по возврату указанных денежных средств и уплате процентов за пользование кредитом в материалы дела не предоставлено, учитывая представленный расчет банка, согласно которому задолженность ООО "КЭПИТАЛ" по кредитному договору составляет 260 541 524,44 руб, который заемщиком не оспорен, а контррасчет в материалы дела не представлен, Учитывая доказанность материалами дела обстоятельства наличия у заемщика задолженности по спорному кредитному договору, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требование ПАО "Сбербанк России" об обращении взыскания на заложенное имущество является правомерным.

Мотивы, по которым суды пришли к указанным выводам, изложены в судебных актах. Оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

В соответствии с частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления. Таких нарушений судами не допущено.

При этом, судами правомерно отмечено, что из тридцати спорных помещений на ряд из них решениями Чеховского городского суда Московской области прекращено право собственности ООО "КЭПИТАЛ", признано право собственности третьих лиц, а также прекращено обременение на квартиры, а именно:

- решением Чеховского городского суда Московской области от 19.07.2016 по делу N 2-1680/2016 признано право собственности Дешкович Владимира Сергеевича на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 3, кв. 92;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 27.06.2016 по делу N 2-1786/2016, признано право собственности Филимонова М.С. на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 3, кв. 110;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 09.06.2016 по делу N 2-2127/2016 признано право собственности Чугуновой Оксаны Алексеевны на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 5, кв. 6;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 19.07.2016 по делу N 2-2067/2016 признано право собственности Ревиной Натальи Александровны на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 5, кв. 101;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 01.08.2016 по делу N 2-2188/2016 признано право собственности Балашова Сергея Александровича, Жилинской Марины Николаевны на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 5, кв. 111;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 19.07.2016 по делу N 2-2384/2016, признано право собственности Малых на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 5, кв. 136;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 27.06.2016 по делу N 2-1785/2016, признано право собственности Мосиной Г.И. на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 7, кв. 6;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 29.08.2016 по делу N 2-3162/2016, признано право собственности Османовой С.В. на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 7, кв. 45;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 27.06.2016 по делу N 2-1786/2016, признано право собственности Кирсановой И.А. на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 7, кв. 68;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 16.06.2016 по делу N 2-1778/2016 признано право собственности Пронина Александра Юрьевича, Прокиной Евгении Александровны на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 7, кв. 81;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 11.08.2016 по делу N 2-2211/2016 признано право собственности Миклашевич Натальи Александровны на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 7, кв. 84;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 27.06.2016 по делу N 2-1786/2016, подтверждающие права собственности Щербаковых на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 7, кв. 93;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 27.06.2016 по делу N 2-1784/2016 признано право собственности Мартиросовых на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 7, кв. 127;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 22.06.2016 по делу N 2-2089/2016, признано право собственности Наумовой М.В. на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 7, кв. 140.

Указанные решения вступили в законную силу.

В силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу (статья 32 Федерального закона от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге").

Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Таким образом, судом апелляционной инстанции повторно проверен факт того, что поскольку ПАО "Сбербанк России" не воспользовалось своим правом на уточнение заявленных требований и самостоятельных требований к указанным новым собственникам соответствующих квартир не заявило, исковые требования в отношении указанных квартир были обоснованно оставлены без удовлетворения.

Переоценка имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам, ранее изложенным в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, им дана надлежащая оценка.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что судом неверно применены нормы закона, что повлекло за собой вынесение незаконного судебного акта, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Так, отклоняя доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции отмечает, что суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что из представленного в материалы дела решения Чеховского городского суда Московской области от 14.06.2016 по делу N 2-1963/2016 следует, что признано право собственности на квартиру N 112, расположенную по адресу: МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 3, признано за гражданкой Шора А.Ю.

За Мясниковыми же право собственности на основании дела решений Чеховского городского суда Московской области от 27.06.2016 по делу N 2-2440/2016, от 23.11.2016 по делу N 2-4269/2016 на квартиру N 122, расположенную по адресу: МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 3 (том 7 л.д. 148 - 153, 154 - 157).

Данные судебные акты вступили в законную силу.

Учитывая изложенное, исковые требования ПАО "Сбербанк России" подлежат оставлению без удовлетворения в отношении квартиры N 122, расположенной по адресу: МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 3, ввиду чего обжалуемое решение в части указанной квартиры подлежит отмене.

Также ПАО "Сбербанк России" просил обратить взыскание на нежилое помещение, площадью 619,7 кв. м, подвал, в д. 7 по ул. Лопасненская, г. Чехов, Московская область.

Вместе с тем, решением Чеховского городского суда Московской области от 29.07.2016 г. по делу N 2-2249/2016 на часть помещения (помещение N 3) признано право собственности за Хнычкиной Светланой Николаевной. В остальной части (помещение N 1 и N 2) в Чеховский городской суд Московской области обращался Косинский Вячеслав Николаевич, которому в удовлетворении исковых требований отказано.

Поскольку ПАО "Сбербанк России" просил обратить взыскание на объект, который не находится в собственности у заявленного ответчика целиком, то является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что в данной части исковые требования не подлежат удовлетворению.

Правомерно судом апелляционной инстанции отмечено, что, как было указано ранее, в соответствии с пунктом 9.1 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика, заемщик предоставил кредитору в залог, в том числе, право аренды земельного участка, принадлежащее ООО "КЭПИТАЛ" на основании договора аренды земельного участка от 30.01.2008 N 1658, местоположение: Московская область, Чеховский район, г. Чехов в соответствии с договором ипотеки от 29.03.2013 N 00240013/170132и1.

Между тем, из материалов дела следует, что срок действия указанного договора истек 30.12.2016, поэтому не имеется оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.

При этом, с момента ввода построенных объектов в эксплуатацию и передачи построенных квартир участникам долевого строительства спорный земельный участок также перешел в долевую собственность граждан.

Таким образом, учитывая установленный факт неисполнения ООО "КЭПИТАЛ" обязательств по кредитному договору и наличие имущества, находящегося в залоге по вышеуказанному обязательству, а также принимая во внимание установление экспертным заключением рыночной цены заложенного имущества, заявленный иск в части был обоснованно удовлетворен судом первой инстанции.

Арбитражный суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда относительно того, что на основании пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пункта 1 статьи 358.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя.

Пунктом 8.2.37 кредитного договора, предусмотрена обязанность ООО "КЭПИТАЛ" по оформлению ипотеки площадей завершенного строительством объекта, указанного в пункте 1.1 кредитного договора, в течение 60-ти календарных дней после оформления указанных площадей объекта в собственность заемщика.

В случае предоставления кредитору свидетельств о праве собственности на все нереализованные площади объекта из числа переданных в залог имущественных прав (пункт 9.1.4 кредитного договора) с наличием в каждом свидетельстве обременения в пользу Кредитора, возможно не оформление ипотеки нереализованных площадей объекта.

Решение об оформлении или не оформлении ипотеки нереализованных площадей принимается кредитором.

Право собственности на нереализованные площади объекта должны быть предоставлены Кредитору в течение 90 календарных дней с даты ввода объекта в эксплуатации (пункт 8.2.36 кредитного договора).

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 77 Закона об ипотеке).

Кредитным договором не предусмотрена возможность одностороннего отказа ООО "КЭПИТАЛ" от исполнения своих обязательств.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22).

Таким образом, без регистрации права собственности на объекты недвижимости ООО "КЭПИТАЛ", ПАО "Сбербанк России" лишено возможности обращения за регистрацией обременения в пользу Банка, что может повлечь негативные для банка последствия, выражающиеся в возможной утрате залога.

Право залога банка возникает в силу статьи 77 Закона об ипотеке в связи с финансированием затрат по строительству трех многоэтажных домов, расположенных по адресу: Московская область, г. Чехов, ул. Лопасненская.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке, жилое помещение, построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 указанной статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Из статьи 64.2 Закона об ипотеки следует, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 указанной статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

Согласно статье 64 Закона об ипотеке, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (действует с 01.03.2013) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Таким образом, положения пункта 1 статьи 77, статьи 64.2 Закона об ипотеке связывают возникновение права залога банка с привлечением кредитных средств для целей строительства объектов недвижимости.

Между тем, в соответствии с положениями статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. от 11.02.2013, действовавшей на момент заключения Кредитного договора) было предусмотрено два различных основания возникновения залога: в силу договора и на основании закона.

При этом редакция ГК РФ от 11.02.2013, в отличие от действующей редакции ГК РФ, не предусматривала возможности сторон залогового правоотношения заключить договор в отношении залога, возникающего в силу закона.

Так, статья 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (предусматривает возможность заключить соглашение, регулирующее залоговые отношения, возникшие в силу закона) в силу пункта 3 статьи 3 Федерального закона "О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов)" от 21.12.2013 N 367-ФЗ применяются только к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Следовательно, учитывая, что кредитный договор был заключен 29.03.2013, положения статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются к залоговым отношениям банка и ответчика.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что довод ООО "КЭПИТАЛ" о том, что договор залога заключен для урегулирования возникающих на основании залога в силу закона в связи финансирование строительства многоквартирных домом, является не обоснованным и основан на положениях ГК РФ, не подлежащих применения к залоговым правоотношениям сторон, направлен на избегание залогодателем ответственности в связи с неисполнением обязательств по кредитному договору.

Также истец просит признать залог ПАО "Сбербанк России" отсутствующим и исключить запись о залоге, в том числе, и в отношении земельного участка.

Вместе с тем, основания для удовлетворения заявленного требования также отсутствуют, поскольку в соответствии с пунктом 9.1 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика последний предоставил кредитору не земельный участок, а право его аренды, сам земельный участок не является предметом залога.

Таким образом, доводы кассационной жалобы изучены судом, однако, они подлежат отклонению как направленные на переоценку выводов суда по фактическим обстоятельствам дела, что, в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, недопустимо при проверке судебных актов в кассационном порядке.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судами не допущено. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 176, 284-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13.03.2017, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 по делу N А41-8942/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу- без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А. Зверева

Судьи

Е.Л. Зенькова Н.Я. Мысак