Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 сентября 2017 г. N Ф05-5301/17 по делу N А41-39362/2016

г. Москва

14 сентября 2017 г.

Дело N А41-39362/16

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Нечаева С.В.

судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Занарье-ЖКХ" - Балахчи А.Л., дов. от 24.06.2016 от Администрации городского округа Серпухов Московской области - Пименова А.А., дов.от 30.12.2016

от Комитета по управлению имуществом г. Серпухова - Пименова А.А., дов.от 29.12.2016

рассмотрев 07 сентября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Серпухова Московской области и Комитета по управлению имуществом города Серпухова на решение от 07 ноября 2016 года Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Сергеевой А.С., на постановление от 27 июня 2017 года Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Марченковой Н.В., Иевлевым П.А., Шевченко Е.Е., по делу N А41-39362/2016, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Занарье-ЖКХ" к Администрации городского округа Серпухов Московской области, Комитету по управлению имуществом г. Серпухова о признании незаконным отказа, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Занарье - ЖКХ" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации городского округа Серпухов Московской области (далее - заинтересованное лицо, администрация) в реализации ООО "Занарье-ЖКХ" преимущественного права на приобретение нежилых помещений, общей площадью 445,8 кв. м (помещения N 6 - 11, 20 - 26, 29, часть 27 1-го этажа жилого дома) расположенных по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Красный Текстильщик, д. 6/2, изложенных в письме от 21.03.2016 за N 01-06/763, N 01-06/764, N 01-06/60, а также обязании Администрации городского округа Серпухов Московской области устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Занарье-ЖКХ" путем совершения действий, предусмотренных п. 3 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению имуществом г. Серпухова.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 ноября 2016 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда московского округа от 15 мая 2017 года постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 года по делу N А41-39362/16 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Суд кассационной инстанции указал, что судом апелляционной инстанции при отмене решения суда первой инстанции и отказе в удовлетворении заявленных требований, не исследованы фактические обстоятельства, имеющие значение для рассматриваемого дела, в полном объеме и не дана им оценка.

При повторном рассмотрении дела Десятый арбитражный апелляционный суд оставил решение Арбитражного суда Московской области от 07 ноября 2016 года без изменения.

Не согласившись с указанным постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда, Администрация города Серпухова Московской области и Комитет по управлению имуществом города Серпухова подали кассационную жалобу, в которой просили постановление отменить.

В заседании суда кассационной инстанции представители ответчиков поддержали доводы кассационной жалобы.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов суда, содержащихся в постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) до 2013 года заключались договоры аренды, по условиям которых общество владело и пользовалось объектом недвижимого имущества - нежилыми помещениями общей площадью 445,8 кв. м (помещения N 6 - 11, 20 - 26, 29, часть 27 1-го этажа жилого дома), расположенными по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Красный Текстильщик, д. 6/2. Договоры заключались на срок менее года и не требовали государственной регистрации.

Последний договор аренды от 01.01.2013 N 1627 заключен сроком до 30.06.2015, то есть на срок более года.

По истечению данного срока общество продолжало владеть и пользоваться указанным недвижимым имуществом при отсутствии возражений со стороны комитета.

Общество 13.10.2015 и повторно 22.01.2016 обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (указанных помещений) в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Письмом от 21.03.2016 за N 01-06/763, 01-06/764, 01-06/60 администрация сообщила обществу о том, что площади помещений уточнены после их перепланировки по результатам текущей инвентаризации, помещения включены в прогнозный план муниципального образования города Серпухов, отчуждение будет произведено в соответствии с законодательством, рыночная оценка данных помещений произведена.

Также администрация сообщила обществу о необходимости освободить указанные помещения и в течение трех месяцев и вернуть их комитету по акту приема-передачи.

Общество, расценив данное письмо администрации как отказ в реализации преимущественного права на приобретение в собственность названного недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и считая, что выкуп имущества в общем порядке путем проведения торгов в данном случае не применим, 17.06.2016 обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать незаконным данный отказ администрации от 21.03.2016 и обязать ее устранить нарушение прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности и подтвержденности материалами дела.

Как следует из материалов дела, договоры аренды за N 1627 заключались непрерывно с 29.12.2006, последний договор аренды за N 1627 от 01.01.2013, предусматривающий срок аренды с 01.01.2013 по 30.06.2015 (то есть на срок более года), не был зарегистрирован в установленном законом порядке, соответственно в силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ он является незаключенным.

Однако, в материалы дела, представлен предыдущий договор аренды N 1627 от 31.12.2011 г., со сроком аренды с 01.01.2012 по 30.12.2012, то есть на срок менее года.

Стороны не заявляли отказа от данного договора, соответствующих доказательств не представили (акта приема-передачи, акта возврата арендованного имущества), следовательно, в силу положений ст. ст. 609, 610, 621 ГК РФ, он является продленным на неопределенный срок и действует по настоящий момент.

Таким образом, на момент обращения истца к заинтересованному лицу, между сторонами был заключен договор 31.12.2011 N 1627.

Следовательно, доводы Администрации г.о. Серпухова о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 01.01.2013 N 1627 между сторонами отсутствовали договорные отношения на дату обращения ООО "Занарье-ЖКХ" с заявлением о выкупе спорного помещения, не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Таким образом, наличие договорных отношений является основанием возникновения у заявителя преимущественного права на выкуп нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Помимо этого, необходимо отметить тот факт, что в платежных поручениях по оплате арендных платежей указывается договор N 1627 без даты, а в письме ООО "Занарье - ЖКХ" в адрес Администрации городского округа Серпухов о выкупе по N 159-ФЗ был указано, что договор аренды пролонгирован на неопределенный срок.

То есть ООО "Занарье-ЖКХ" в подтверждение своего преимущественного права на приобретение упомянутого арендуемого помещения владеет помещением непрерывно с 29.12.2006 г. по настоящее время, т.е. более 10 лет.

Администрация г.о. Серпухов оформила собственность на спорный объект лишь 01.06.2015 и не уведомило об этом ООО "Занарье - ЖКХ".

Кроме того право собственности было оформлено не на все помещения, являющиеся предметом договора (помещение N 27 до настоящего времени не оформлено в муниципальную собственность).

Учитывая изложенное, апелляционный суд правомерно пришел к выводу о том, что отказ администрации от 21.03.2016 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность названного недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, является незаконным, администрация обязана устранить нарушение прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Довод заинтересованных лиц о том, что объект аренды по договору аренды N 1627 от 31.12.2011 с ООО "Занарье - ЖКХ" не соответствует объекту, заявленному в приватизации, является необоснованным и противоречащим обстоятельствам дела.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Серпухова (Арендодатель) и ООО "Занарье - ЖКХ" (Арендатор) был заключен договор аренды N 1627 от 31.12.2011 г. о передаче имущества - нежилого помещения общей площадью 445,8 кв. м (помещения N 6 - 11, 20 - 26, 29, часть 27 1-го этажа жилого дома согласно плану БТИ), расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Красный текстильщик, д. 6/2.

В своем заявлении от 13.10.2015 г. N 01-06/763 ООО "Занарье - ЖКХ" просило "о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 448,8 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Красный текстильщик, д. 6/2, в собственность".

Таким образом, ООО "Занарье - ЖКХ" просило передать в свою собственность арендуемые им помещения на основании договора N 1627.

Довод заинтересованных лиц о несоответствии объекта аренды заявленному к приватизации подлежит отклонению, так как опровергается соответствующими доказательствами.

Тот факт, что в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на территории муниципального образования "Город Серпухов Московской области" на 2016 год, утвержденный решением Совета Депутатов г. Серпухова N 49/6 от 23 декабря 2015 года, внесены нежилое помещения N 6 - 11 площадь 93,2 кв. м, этаж 1, нежилое помещения N 20 - 26 площадь 117 кв. м, этаж 1, нежилое помещения N 29 - 36 площадь 61,1 кв. м, этаж 1, расположенные по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Красный текстильщик, д. 6/2, не свидетельствует о несоответствии предмета договора аренды и предмета, подлежащего приватизации по заявлению ООО "Занарье - ЖКХ".

Сам факт внесения спорных площадей в прогнозный план скорее свидетельствует о принятии органом местного самоуправления решения об условиях приватизации арендуемого имущества в соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, в рамках рассмотрения заявления ООО "Занарье - ЖКХ".

Однако в прогнозный план включены не все арендуемые ООО "Занарье - ЖКХ" помещения, так не включена в Прогнозный план часть помещения N 27.

В данной части это свидетельствует о препятствовании органом местного самоуправления в реализации своего права ООО "Занарье - ЖКХ", т.к. с заявлением ООО "Занарье - ЖКХ" обратилось 13.10.2015 г., а прогнозный план был принят 23.12.2015 г., т.е. уже в период, когда Администрация города Серпухова должна была проводить мероприятия, предусмотренных п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, в отношении спорных помещений.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Таким образом, внесение либо не внесение спорных помещений в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на территории муниципального образования "Город Серпухов Московской области" на 2016 год, утвержденный решением Совета Депутатов г. Серпухова N 49/6 от 23 декабря 2015 года, не может является препятствием в реализации своих прав ООО "Занарье - ЖКХ".

Ссылка заинтересованных лиц на то, что договор аренды прекратил свое действие 29.06.2016 правомерно был отклонен судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Уведомление о расторжении договорных отношений на спорные помещения было направлено в адрес ООО "Занарье - ЖКХ" через пять месяцев, после обращения ООО "Занарье - ЖКХ" с заявлением о реализации преимущественного права, что характеризует действия заинтересованных лиц как действия исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение спорного имущества и исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5153/10, совершение которых, свидетельствует о злоупотреблении правом, что запрещается п. 1 ст. 10 ГК РФ.

Кроме того Администрация города Серпухова Московской области не является стороной по договору аренды N 1627 от 01.01.2013 г., арендодателем является КУИ г. Серпухова - самостоятельное юридическое лицо.

Администрация города Серпухова Московской области, как самостоятельное юридическое лицо и орган местного самоуправления, не является стороной по договорам, заключенным КУИ г. Серпухова, не имеет полномочий на расторжение договора аренды либо уведомление о желании арендодателя расторгнуть договорные отношения от лица КУИ г. Серпухова, а КУИ г. Серпухова намерение расторгнуть договор не изъявляло.

Довод ответчика о том, что Администрация городского округа Серпухов является собственником муниципального имущества и как собственник направляло уведомление, не соответствует действительности, т.к. согласно нормам действующего законодательства, Устава муниципального образования "Городской округа Серпухов Московской области", а также выписок из ЕГРП собственником муниципального имущества является муниципальное образование "Город Серпухов Московской области", а не Администрация; Комитет осуществляет свои полномочия от имени муниципального образования, а не от имени Администрации.

Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 разъясняется о том, что по смыслу статьи 3 ФЗ N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение недвижимого имущества в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Довод Заинтересованных лиц о том, что договор аренды является незаключенным в связи с нарушением при его заключении п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) является необоснованным и не соответствующим действительности.

Из пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

Названные изменения вступили в силу 02.07.2008 г.

Между тем договора аренды N 1627 от 29.12.2006 г. и N 1627 от 29.12.2007 г. были заключены до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, поэтому ее положения к спорным правоотношениям неприменимы. Действовавшим на момент заключения данного договора законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.

Согласно ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции, в редакции, действовавшей до 01.07.2013 г., разрешалось заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 г. с субъектами малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Учитывая, что договоры аренды N 1627 от 29.12.2006 г. и N 1627 от 29.12.2007 г. были заключены до 01.07.2008 г., КУИ г. Серпухова был вправе заключить с ООО "Занарье - ЖКХ" договоры аренды N 1627 от 30.12.2008 г., N 1627 от 30.12.2009 г., N 1627 от 31.12.2010 г., N 1627 от 31.12.2011 г., N 1627 от 01.01.2013 г. без проведения торгов на основании ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции.

Частями 1 и 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления; органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Пунктом 20 статьи 4 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей в период заключения спорных договоров аренды) предусмотрено, что государственная или муниципальная помощь - предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями преимущества, которое обеспечивает отдельным хозяйствующим субъектам по сравнению с другими участниками рынка (потенциальными участниками рынка) более выгодные условия деятельности на соответствующем товарном рынке, путем передачи имущества и (или) иных объектов гражданских прав, прав доступа к информации в приоритетном порядке.

Согласно статье 20 Закона о защите конкуренции государственная или муниципальная помощь предоставляется органами государственной власти или органами местного самоуправления с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа, за исключением случаев, если государственная или муниципальная помощь предоставляется в соответствии с федеральным законом; законом субъекта Российской Федерации о бюджете на соответствующий финансовый год; нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления на соответствующий финансовый год; за счет резервного фонда органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации; за счет резервного фонда органа местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, КУИ г. Серпухова передал спорное помещение в аренду заявителю, за плату на общих основаниях без предоставления каких-либо льгот.

Учитывая, что спорное помещение было предоставлено в аренду за плату без предоставления преференций и заявитель уплачивал установленную нормативными правовыми актами арендную плату, не имеется оснований считать заявителя поставленным в более выгодные условия по сравнению с другими арендаторами и передачу ему помещения в аренду с муниципальной помощью применительно к ст. 20 Закона о защите конкуренции, поэтому на момент заключения спорных договоров аренды согласие антимонопольного органа на передачу имущества в аренду не требовалось.

При таких обстоятельствах довод заинтересованных лиц о ничтожности заключенных с ООО "Занарье - ЖКХ" договоров аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, противоречит положениям ст. 168 ГК РФ, ст. ст. 17.1 и 20 Закона о защите конкуренции, следовательно, неправомерен вывод об отсутствии у ООО "Занарье - ЖКХ" права на выкуп арендуемого помещения в связи с тем, что договоры аренды N 1627 от 30.12.2008 г., N 1627 от 30.12.2009 г., N 1627 от 31.12.2010 г., N 1627 от 31.12.2011 г., N 1627 от 01.01.2013 г. заключены с нарушением требований Закона о конкуренции и являются недействительными (ничтожными).

Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.

Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.

Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07 ноября 2016 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2017 года по делу N А41-39362/16 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В.Нечаев

Судьи

Н.Д.Денисова Е.А.Петрова