Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 сентября 2017 г. N Ф05-13700/17 по делу N А40-7034/2017

г. Москва

25 сентября 2017 г.

Дело N А40-7034/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2017 года.

ГАРАНТ:

Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952 настоящее постановление оставлено без изменения

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Беловой А.Р., Чалбышевой И.В.

при участии в заседании:

от истца Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска - Пронина Н.С. по дов. от 09.01.2017

от ответчика Межрегионального общественного фонда содействия социальной поддержке и защите прав вынужденных переселенцев, беженцев "Статус" - Белова Т.А. по дов. от 15.06.2017; Солдатов А.И. по дов. от 12.01.2015

от третьих лиц:

Администрации города Подольска - Пронина Н.С. по дов. от 09.2017

Министерства строительного комплекса Московской области - Шамсутдинова Э.Х. по дов. от 27.12.2016

рассмотрев 21 сентября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска (истца)

на решение от 19 мая 2017 года Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Анциферова О.В.,

и постановление от 19 июля 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Александровой Г.С., Векличем Б.С., Савенковым О.В.,

по иску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска

к Межрегиональному общественному фонду содействия социальной поддержке и защите прав вынужденных переселенцев, беженцев "Статус"

о взыскании суммы долга в размере 782 341 руб. 24 коп. и пени в размере 97 010 руб. 31 коп.,

третьи лица: Администрация г. Подольска, Министерство строительного комплекса Московской области.

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска (далее - истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Межрегиональному общественному фонду содействия социальной поддержке и защите прав вынужденных переселенцев, беженцев "Статус" (далее - ответчик, арендатор), с учетом уточнения первоначальных требований, о взыскании суммы долга в размере 782 341 руб. 24 коп. и пени в размере 97 010 руб. 31 коп.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 606, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору аренды земельного участка от 21.09.2004 N 1019.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Подольска и Министерство строительного комплекса Московской области.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017, в удовлетворении иска отказано.

Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе истца, который полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду неправильного применения закона, выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В связи с этим податель кассационной жалобы просит обжалуемые по делу судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, которым их требования удовлетворить.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал кассационную жалобу, представители ответчика возражали, просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Представители Администрации города Подольска и Министерства строительного комплекса Московской области поддержали доводы и требования кассационной жалобы истца.

Обсудив заявленные доводы, выслушав объяснения сторон, третьих лиц и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При рассмотрении спора по существу судами установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 21.09.2004 N 1019, по условиям которого арендодатель (истец) передает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду земельный участок, общей площадью 3 902 кв. м, расположенный пол адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Шаталова.

Пунктом 3.2. договора аренды установлено, что арендные платежи вносятся арендатором равными долями ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца текущего квартала.

Договор аренды был заключен на срок с 21.09.2004 до 20.09.2005. В рамках исполнения условий договора аренды 21.09.2004 между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка.

По истечении срока договора, договор аренды земельного участка от 21.09.2004 N 1019 возобновлен на неопределенный срок в соответствии со статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за ним образовалась задолженность за период с 2 - 3 квартал 2016 года в размере 782 341 руб. 24 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 04.10.2015 с требованием оплатить сумму долга, тогда как сумму долга ответчик истцу не оплатил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Судами также установлено, что 05.03.2003 между Администрацией г. Подольска и ответчиком был заключен инвестиционно-строительный контракт N 03/03 по реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома по ул. Шаталова, с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры по техническим условиям служб города, по адресу: г. Подольск, ул. Шаталова. К указанному контракту неоднократно заключались дополнительные соглашения.

При этом 21.09.2004 Главой города Подольска принято постановление N 1884-п, в соответствии с которым в аренду ответчику сроком до одного года предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:55:0031048:0008, расположенный на землях городского поселения Муниципального образования "Город Подольск Московской области" по адресу: г. Подольск, ул. Шаталова в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, общей площадью 3.902 кв. м, в целях завершения строительства многоэтажного жилого дома.

Во исполнение указанного постановления, 21.09.2004 между Комитетом имущественных отношений Администрации г. Подольска и ответчиком был заключен договор N 1019 аренды земельного участка из земель городского поселения - муниципального образования "Город Подольск Московской области", в соответствии с которым с целью завершения строительства многоэтажного жилого дома в аренду ответчику был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:55:0031048:0008.

На основании дополнительных соглашений от 22.08.2007, от 04.08.2008, от 31.05.2013 от 20.01.2015 продлевались сроки строительства, последний срок строительства был продлен до декабря 2015 года, а 16.10.2009 заявителю выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства многоэтажного жилого дома со встроенным магазином и инженерными сетями N RU 50334000-5606-09-151 сроком действия до 28.08.2010.

Между тем, 29.06.2010 разрешение на строительство объекта капитального строительства в соответствии с определением Арбитражного суда Московской области от 28.05.2009 по делу N А41-9769/09 продлено до 29.06.2011; 31.05.2011 разрешение на строительство продлено до 29.04.2012; 05.03.2012 разрешение на строительство продлено до 28.04.2013; 27.02.2013 г. разрешение на строительство продлено до 28.12.2013.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.06.2015 по делу N А41-1375/15, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2015 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.11.2015, суд признал незаконным бездействие Министерство строительного комплекса МО, выразившееся в не продлении МО "Фонд "Статус" срока разрешения на строительство объекта - МО, г. Подольск, ул. Шаталова, д. 5 (2 этап), и обязал Министерство строительного комплекса МО после вступления в силу судебного акта продлить срок действия разрешения на 2 этап строительства объекта - МО, г. Подольск, ул. Шаталова, д. 5 (2 этап) на 12 месяцев с даты, вынесения решения.

После вступления в законную силу решения суда по делу N А41-1375/15 истец неоднократно обращался в Министерство строительного комплекса Московской области, тогда как решение Арбитражного суда Московской области от 17.06.2015 года по делу N А41-1375/15 до настоящего времени не исполнено.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.01.2017 по делу N А41-102139/15, оставленное без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017, отказано в иске МО Фонд "Статус" о возмещении Министерством строительного комплекса Московской области убытков в размере 1 793 317 руб. 26 коп., связанных с внесением в период с 05.09.2015 по 31.01.2016, расходов по арендной плате за землю, охране объекта и работе дизельной электроустановки в связи с неисполнением решения Арбитражного суда Московской области от 17.06.2015 по делу N А41-1375/15.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, исходили из того, что в данном случае взыскание арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по причинам, не зависящим от арендатора, противоречит нормам статей 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суды указали на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

Суд округа отмечает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону.

Суды нижестоящих инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что договор аренды земельного ка от 21.09.2004 N 1019 был заключен в целях реализации инвестиционно-строительного контракта от 05.03.2003 N 03/03, в рамках которого ответчик как застройщик-инвестор обязался за счет собственных и (или) привлеченных инвестиций произвести строительство жилого дома по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Шаталова, в с чем, исполнение обязанностей по договору аренду состоит во взаимосвязи с осуществлением строительства на арендованном земельном участке.

Кроме того, судами сделан вывод о том, что Министерством строительного комплекса Московской области не исполнено вступившее в законную силу решение Арбитражного Московской области от 17.06.2015 по делу N А41-1375/2015.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции не может согласиться с такими выводами судов, поскольку судами не учтено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Между тем, суды, установив факт передачи ответчику спорного земельного участка по подписанному сторонами акту приема-передачи, возложили на истца как арендодателя ответственность за неисполнение Министерством строительного комплекса Московской области решения Арбитражного Московской области от 17.06.2015 по делу N А41-1375/2015.

При этом судами не установлены какие-либо нарушения именно со стороны истца - арендодателя, как по передаче спорного земельного участка, так и по тому, что этот участок был передан в непригодном для его использования по назначению.

Вместе с тем, судами не учтено, что обязанность Министерства строительного комплекса Московской области продлить МО Фонду "Статус" срок действия разрешения на строительство объекта, не является встречным по отношению к обязательству ответчика по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.09.2004 N 1019.

Судами не установлено, что предусмотренная договором аренды обязанность ответчика по уплате арендной платы поставлена в зависимость от реализации инвестиционного контракта.

Таким образом, выводы суда о неисполнении истцом встречного обязательства, и как следствия прекращения обязанности ответчика по уплате арендной платы являются ошибочными и основанными на неверном толковании условий договора, с учетом того, что сторонами не оспаривается, что в период после истечения срока разрешения на строительство арендованный земельный участок фактически использовался арендатором, поскольку на нем находится незавершенный объект строительства, застройщиком которого является арендатор.

Суд округа отмечает, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

При таких обстоятельствах, поскольку доказательства того, что невозможность использования ответчиком земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием (осуществлять строительство) возникла в результате нарушения истцом своих обязательств по договору в материалах дела судами первой и апелляционной инстанций не было установлено, то принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2017 года по делу N А40-7034/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.Н.Крекотнев

Судьи

И.В.Чалбышева А.Р.Белова