Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 ноября 2017 г. N Ф05-16134/17 по делу N А40-219042/2016

г.Москва

3 ноября 2017 г.

Дело N А40-219042/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31.10.2017.

Постановление в полном объеме изготовлено 03.11.2017.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Красновой С.В. и Нечаева С.В.

при участии в заседании:

от истца - Литвинова А.В. по дов. от 09.10.2016;

от ответчика: от Департамента - Клоков Е.В. по дов. от 29.12.2016 N 33-Д-1456/16, от Правительства - Клоков Е.В. по дов. от 25.01.2017 N 4-47-112/7,

рассмотрев в судебном заседании 31.10.2017 кассационную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы (третьего лица и ответчика) на решение от 20.06.2017 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Никоновой О.И., и постановление от 30.08.2017 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Трубицыным А.И., Головкиной О.Г., Расторгуевым Е.Б.,

по иску ПК "Сатурн"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: Правительство Москвы

об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Производственный кооператив "Сатурн" (далее - ПК "Сатурн" или истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) объектов недвижимости, расположенных по адресу: г.Москва, просп. Рязанский, д. 58/1, с кадастровым номером 77:04:0002013:12250, площадью 61.7 кв. м (подвал, пом. 111. ком. 1, 2) с кадастровым номером 77:04:0002013:1224, площадью 667,3 кв. м (подвал, пом. V, комн. 1-6, 9, 10, 11а, 12, 13, 14а, 15, 17, 18а, 20, 21) с кадастровым номером 77:04:0002013:12246. площадью 5,5 кв. м (подвал, пом. V. комн. 19), путем изложения пунктов 3.1., 3.4 в следующей редакции:

"3.1. Цена Объектов составляет 47 045 054 (Сорок семь миллионов сорок пять тысяч пятьдесят четыре) рубля (в том числе Объекта 1-3 951 913 (Три миллиона девятьсот пятьдесят одна тысяча девятьсот тринадцать) рублей. Объекта 2-42 740 864 (Сорок два миллиона семьсот сорок тысяч восемьсот шестьдесят четыре) рубля. Объекта 3-352 277 (Триста пятьдесят две тысячи двести семьдесят семь) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется", "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 352 252 (Два миллиона триста пятьдесят две тысячи двести пятьдесят два) рубля 70 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены объектов".

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017, исковые требования были удовлетворены.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца (23.12.2015) с заявлением о выкупе рыночная стоимость спорного помещения составила 47 045 054 руб. 00 коп. без учета НДС.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Правительство и Департамент обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы Правительство и Департамент ссылаются на то, что недостоверность отчета Департамента не подтверждена, поэтому суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене, определенной в рамках судебной экспертизы, а не по цене Департамента.

Департамент и Правительство также указывают, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной экспертизы, не может являться допустимым доказательством по делу, поскольку выполнено с нарушением действующего законодательства.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Правительства и Департамента поддержал доводы жалобы, представитель истца возражала против удовлетворения кассационной жалобы по доводам заблаговременно направленного отзыва на кассационную жалобу.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 30.06.2006 был заключен договор аренды N 05-00110/06, в соответствии с которым истцу в аренду переданы объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Москва, просп. Рязанский, д. 58/1, с кадастровым номером 77:04:0002013:12250, площадью 61.7 кв. м (подвал, пом. 111. ком. 1, 2) с кадастровым номером 77:04:0002013:1224, площадью 667,3 кв. м (подвал, пом. V, комн. 1-6, 9, 10, 11а, 12, 13, 14а, 15, 17, 18а, 20, 21) с кадастровым номером 77:04:0002013:12246. площадью 5,5 кв. м (подвал, пом. V. комн. 19), за выкупом которых в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, арендатор обратился 23.12.2015.

Департамент направил истцу для согласования проект договора купли-продажи нежилого помещения, в котором цена объекта недвижимости была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 24.08.2016 N 76-16Б/127, выполненного ООО "АБН-Консалт", и составила 85 436 000 руб. 00 коп.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, направил ответчику указанный проект договора купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий в части в части цены выкупаемого объекта недвижимости.

На основании полученного истцом заключения оценщика ООО "ППО-КОНСАЛТ" N 1610071 истец предложил ответчику заключить договор с условием о цене выкупа в размере 44 131 000 руб.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 47 045 054 руб., определенной в названном заключении.

Доводы заявителей кассационной жалобы о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения судебно-оценочной экспертизы, отклоняется судебной коллегией, поскольку, как установлено судами, данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения., а несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

Доводы Правительства и Департамента о том, что недостоверность отчета оценщика, представленного собственником объекта не подтверждена, заявлены без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который в силу указанных выше норм права обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Правительства и Департамента, полностью аналогичные доводам их кассационной жалобы.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Правительство и Департамент не учитывают полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляют доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 по делу N А40-219042/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Е.А. Петрова

Судьи:

С.В. Краснова С.В. Нечаев