Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 ноября 2017 г. N Ф05-17372/17 по делу N А40-24846/2017

г.Москва

29 ноября 2017 г.

Дело N А40-24846/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2017.

Постановление в полном объеме изготовлено 29.11.2017.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Дунаевой Н.Ю. и Красновой С.В.

при участии в заседании:

от истца - Силина М.В. по дов. от 07.02.2017, Абаев Е.А. по дов. от 27.03.2017;

от ответчика - Руденко М.В. по дов. от 29.12.2016 N 33-Д-1461/16;

от третьего лица - Руденко М.В. по дов. от 05.09.2017 N 4-47-1378/7,

рассмотрев в судебном заседании 28.11.2017 кассационную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы (третьего лица и ответчика) на решение от 30.06.2017 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Яниной Е.Н., и постановление от 14.09.2017 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Головкиной О.Г., Трубицыным А.И., Расторгуевым Е.Б.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА ЭЛЛАДА ПРОД"

к Департаменту городского имущества города Москвы

с участием третьего лица: Правительства Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА ЭЛЛАДА ПРОД" (далее - ООО "ФИРМА ЭЛЛАДА ПРОД" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, д. 37, корп. 1, общей площадью 723,80 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0012003:1131, и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, влад. 37, корп. 1, общей площадью 1 300 кв. м с кадастровым номером 77:05:0012003:157, изложив пункты 3.1, 3.6 договора в следующей редакции:

пункт 3.1: "Цена Объектов составляет 58 537 000 (Пятьдесят восемь миллионов пятьсот тридцать семь тысяч) рублей в соответствии с судебно-оценочной экспертизой, выполненной ООО "Центр Оценки собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

пункт 3.6: "Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: За Объект 1 в размере 33 264 000 (Тридцать три миллиона двести шестьдесят четыре тысячи) рублей 0 коп. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 554 400 (пятьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 КПП 770301001 Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по центральному федеральному округу г. Москва БИК 044583001 Расчетный счет 40101810800000010041 КБК 07111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу" За Объект 2 в размере 25 273 000 (Двадцать пять миллионов двести семьдесят три тысячи) рублей 00 коп. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 421 216 (четыреста двадцать одна тысяча двести шестнадцать) рублей 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 КПП 770301001 Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по центральному федеральному округу г. Москва БИК 044583001 Расчетный счет 40101810800000010041 КБК 07111406011028000430 "Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга".

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя. Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца. Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре".

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта (здания и земельного участка).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им здания, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены земельного участка, на котором расположено здание, сформированного и поставленного на кадастровый учет, подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно которой рыночная стоимость выкупаемого объекта по состоянию на 26.02.2016 составила 58 537 000 руб. (33 264 000 руб. за здание; 25 273 000 руб. за земельный участок), без учета НДС.

Суды указали в судебных актах мотивы и ссылки на нормы гражданского законодательства, согласно которым сделали вывод о том, что здание подлежит одновременному выкупу с земельным участком.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Правительство Москвы и Департамент обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы ответчик и третье лицо ссылаются на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену объекта (в данном случае здания и земельного участка), которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет, соответственно, 51 146 000 руб. и 41 940 000 руб. (всего 93 086 000 руб.), недостоверность отчета Департамента не подтверждена, поэтому суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 58 537 000 руб., определенной в рамках судебной экспертизы, а не по цене Департамента, а также указывают, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной экспертизы, выполнено с нарушением действующего законодательства и не может являться допустимым доказательством по делу.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Правительства Москвы и Департамента поддержала доводы кассационной жалобы, просила решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, представитель истца возражала против удовлетворения кассационной жалобы по доводам заблаговременно направленного отзыва на кассационную жалобу, полагала обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды N 06-00079/02 от 11.02.2002 отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г.Москва, улица Братеевская, дом 37, корп. 1, общей площадью 723,8 кв. м, и договор аренды земельного участка общей площадью 1300 кв. м с кадастровым номером 77:05:0012003:157, расположенного по адресу город Москва, Братеевская, влд.37, корп. 1, за выкупом которых истец обратился 26.02.2016 в Департамент с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

По результатам рассмотрения заявления от 26.02.2016 Департамент направил арендатору письмо N 33-5-30031/16-(6)-0 от 02.12.2016 и три экземпляра проекта договора купли-продажи недвижимого имущества.

Истец подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (Истца) цену двух объектов в размере 54 875 000 руб. 00 коп., без НДС, в соответствии с заключением оценщика и отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненный независимым оценщиком ИП Зуевской В.Н. N 2516.Н-12 от 16.12.2016.

Ответчик отклонил протокол разногласий в части цены выкупаемого имущества, предложенной истцом.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого здания и земельного участка отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости отдельно стоящего здания и земельного участка на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене, определенной в названном заключении.

Довод заявителя кассационной жалобы о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения судебно-оценочной экспертизы, отклоняется судебной коллегией, поскольку, как установлено судами, с учетом пояснений эксперта, вызванного в судебное заседание, данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, а несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

Довод о том, что недостоверность отчета оценщика, представленного собственником объекта не доказана, заявлены без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который в силу указанных выше норм права обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.

В обжалуемых судебных актах судами приведены мотивы, по которым суды отклонили доводы Правительства и Департамента, аналогичные доводам их кассационной жалобы.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Правительство и Департамент не учитывают полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляют доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 по делу N А40-24846/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Е.А. Петрова

Судьи:

Н.Ю. Дунаева С.В. Краснова