Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 декабря 2017 г. N Ф05-17561/17 по делу N А40-210847/2016

г. Москва

12 декабря 2017 г.

Дело N А40-210847/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,

судей Беловой А.Р., Шишовой О.А.,

при участии в заседании:

от истца: Мельничук Г.В. по доверенности от 09.08.2017

от ответчика: Капралова Е.В. по доверенности от 22.12.2016

от третьего лица: Кастальская Г.С. по доверенности от 09.01.2017

рассмотрев 05 декабря 2017 года в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и ГУП г. Москвы "РЭМ"

на решение от 03.07.2017 Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Скачковой Ю.А.,

и на постановление от 19.09.2017

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Алексеевой Е.Б., Александровой Г.С., Векличем Б.С.,

по иску ОАО "Елисеевский магазин"

к ГУП г. Москвы "РЭМ"

о признании недействительным уведомления об установлении ставки арендной платы,

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Елисеевский магазин" (далее - ОАО "Елисеевский магазин", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к государственному унитарному предприятию "Московское имущество" (в настоящий момент (далее) - ГУП г. Москвы "РЭМ", ответчик) о признании недействительным уведомления от 22.06.2016 N 12-12/5763/16 о ставке арендной платы на 2016 год по договору аренды от 30.11.2009 N 01-00255/09 и установлении ставки арендной платы на 2016 год по договору аренды от 30.11.2009 N 01-00255/09 в размере 24 817 рублей за 1 кв. м в год без НДС (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик и третье лицо обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

ГУП г. Москвы "РЭМ" просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, на неправильное применение норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, либо направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Ответчик в обоснование доводов кассационной жалобы ссылается на то, что при рассмотрении дела суд первой инстанции не учел, что истцом не соблюден претензионный порядок, а также то, что суд вышел за пределы исковых требований, необоснованно назначил оценочную экспертизу. Ответчик также ссылается на то, что у ГУП г. Москвы "РЭМ" отсутствуют основания для корректировки ставки арендной платы на коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1, 10 в соответствии с расчетом истца.

Третье лицо просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что, что суд вышел за пределы заявленных требований, удовлетворив ходатайство о проведении судебной экспертизы, поскольку истцом не оспаривался размер ставки по арендной плате, установленной в соответствии с отчетом о рыночной стоимости, не представлялся иной отчет. Департамент полагает, что право ответчика на одностороннее изменение арендной платы в сторону увеличения предусмотрено сторонами по условиям спорного договора, что, по его мнению, соответствует положениям пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель третьего лица поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель истца возражал против доводов кассационных жалоб, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, представил отзыв на кассационные жалобы, который приобщен к материалам дела.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационных жалоб, отзыва на жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, 01.03.1997 между Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры города Москвы и ЗАО "Елисеевский магазин" заключен охранно-арендный договор N 561 жилого дома с торговым залом по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 14, строение 1, общей площадью 2 100,5 кв. м

27.09.2010 между Департаментом имущества города Москвы и ОАО "Елисеевский магазин" заключено дополнительное соглашение к охранно-арендному договору, в соответствии с которым договору был присвоен учетный номер Департамента от 30.11.2009 N 01-00255/09.

15.05.2015 истцом получено уведомление от 06.05.2015 N 12-12/3179/15 от ГУП "Московское имущество" о том, что Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 20.04.2015 N 5386 нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, переданы в хозяйственное ведение ГУП "Московское имущество".

25.07.2016 ОАО "Елисеевский магазин" получено уведомление ГУП "Московское имущество" от 22.07.2016 N 12-12/5763/16 о ставке арендной платы на 2016 год по договору N 01-00255/09.

В соответствии с указанным уведомлением ставка арендной платы установлена из расчета 88 493 565 руб. 72 коп. в год, в том числе НДС.

Поскольку из уведомления от 22.07.2016 не усматривалось, на основании чего арендодателем изменена арендная ставка, арендатором направлен запрос об основаниях повышения арендной платы.

Согласно ответу ответчика от 12.09.2016 N 12-12/6994/16, перерасчет арендной ставки на 2016 год произведен на основании отчета независимого оценщика от 22.06.2016 N Э-09-06.

Отчет об определении рыночной ставки в адрес общества не направлялся.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями пунктов 1 и 2 статьи 10, статей 168, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", разъяснениями, данными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", принимая во внимание, заключение экспертов, согласно которому рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды от 30.11.2009 N 01-00255/09 объектом недвижимого имущества общей площадью 2 070,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 14, по состоянию на 21.06.2016 составляет 24 817 рублей/кв. м в год без учета НДС, установив, что определены расходы, связанные с содержанием объекта аренды, в размере 1 481 717 руб. в год без учета НДС, принимая во внимание обстоятельства, установленные решением суда от 30.10.2015 по делу NА40-36425/15 по иску ОАО "Елисеевский магазин" об установлении арендной ставки пользования спорными помещениями на 2015 год с учетом затрат истца на содержание объекта культурного наследия, исходили из того, что статус объекта оценки, свидетельствует о том, что собственник или иной законный владелец объекта культурного наследия, помимо расходов по приобретению прав на объект, несет и иные расходы, связанные с особенностями содержания объекта культурного наследия, его реставрацией, а также из того, что расчет размера арендной платы произведен с учетом того, что все помещения общей площадью 2 070,3 кв. м являются помещениями торгового назначения, использованы объекты-аналоги исключительно торгового назначения без учета, что помещения общей площадью 567,7 кв. м (1/3 от всего объема) являются помещениями офисного назначения и при подборе аналогов не было учтено, что помещения общей площадью 517,2 кв. м расположены в подвальном этаже и также не используются под торговлю, пришли к выводу, что ставка, установленная ответчиком в уведомлении от 22.06.2016, не является рыночной.

Суды также исходили из того, что в 2015 - 2019 годах рыночная ставка арендной платы подлежала корректировке с учетом ранее понесенных затрат истца на реставрацию, несмотря на то, что реставрация в 2016 году истцом не осуществлялись, что и было учтено экспертами при производстве экспертизы, пришли к выводу, что поскольку факт изменения рыночной стоимости объекта, являющегося федеральной собственностью либо собственностью субъекта федерации, устанавливается в порядке, предусмотренном законом об оценочной деятельности, следовательно, перерасчет арендной платы может быть произведен только на основании достоверного отчета об оценке рыночной стоимости арендуемого объекта, каковым отчет от 22.06.2016 N Э-09-06, не является.

Довод ответчика и третьего лица о том, что истец не вправе оспаривать изменение арендной ставки, поскольку условиями договора предусмотрена возможность ее одностороннего изменения, судом отклонен, поскольку, обращаясь с настоящим иском, истец не оспаривает право ответчика в одностороннем порядке раз в год изменять ставку арендной платы, но оспаривает ее размер, полагая, что он не является рыночным и основан на данных недостоверного оценочного заключения. Иной подход допускал бы возможность произвольного установления размера арендной платы со стороны арендодателя, что невозможно в силу действующего законодательства, которым определено, что арендная ставка может устанавливаться исключительно на основании отчета независимого оценщика исходя из ее рыночной стоимости.

Отклоняя указанный довод ответчика и третьего лица, суд указал, что из уведомления ответчика от 22.07.2016 и его письма от 12.09.2016 им изменена ставка арендной платы на основании вновь проведенной оценки недвижимого имущества.

Ссылка ответчика на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора судом отклонена, поскольку опровергается материалами дела, в которых имеется претензия истца от 10.10.2016 с доказательством вручения ее ответчику 11.10.2016 (т. 1, л.д. 42), письмо истца от 09.08.2016 (т. 2, л.д. 69), в совокупности свидетельствующие о соблюдении истцом претензионного порядка.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований и необоснованно назначил экспертизу, не принимаются судом кассационной инстанции исходя из следующего.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что ответчиком был представлен отчет N Э-09-06 от 22.06.2016, выполненный ООО "Единый Центр Оценки и Экспертизы", на основании которого арендодателем была установлена новая ставка арендной платы в 36 224 руб. за 1 кв.м. в год без НДС. Истец с результатами оценки, проведенной ООО "Единый Центр Оценки и Экспертизы" не согласился, в связи с чем по ходатайству истца судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза, что не противоречит положениям статей 64, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом суд исходил из того, что основанием иска послужило увеличение ответчиком арендной ставки более, чем в 1,5 раза (на 49%) по сравнению с тем, как это было установлено решением Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2015 по делу N А40-36425/15-60-289, а также из того, что по результатам судебной оценочной экспертизы, назначенной ввиду наличия спора сторон о рыночной величине права арендного пользования, истец изменил исковые требования и просил установить рыночную ставку арендной платы на основании заключения эксперта, пришел к выводу, что при изменении предмета иска материально-правовые основания, на которых общество основывало свои требования, остались неизменными, в связи с чем, суд первой инстанции принял уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.6 л.д.116).

Доводы ответчика и третьего лица о том, заключение содержит недостоверную и противоречивую информацию, выполнено с неустранимыми ошибками, что делает его ненадлежащим доказательством по делу, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены в виду того, что указанные замечания носят формальный характер и не свидетельствуют о необоснованности выводов экспертов в отношении стоимости арендной платы. Суд исходил из того, что каких-либо оснований для наличия сомнений в обоснованности заключения экспертов отсутствуют, доказательств обратного не представлено.

Суд кассационной инстанции считает, что судами установлены все существенные обстоятельства дела, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм материального и процессуального права.

Приведенные в кассационных жалобах доводы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены.

Заявленные в кассационных жалобах доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2017 года по делу N А40-210847/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и ГУП г. Москвы "РЭМ" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Н. Кольцова

Судьи

А.Р. Белова О.А.Шишова