Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 декабря 2017 г. N Ф05-20119/16 по делу N А40-6242/2016

г. Москва

19 декабря 2017 г.

Дело N А40-6242/16

Резолютивная часть постановления объявлена 12.12.2017.

Полный текст постановления изготовлен 19.12.2017.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от ООО "ФЛАГМАН" - Абрамова О.С.- доверен. от 24.12.2015 г

от Департамента городского имущества города Москвы - Кастальская Г.С.- доверен. от 09.01.2017 г. N 33-д-18/17

от ООО "АБН - Консалт" - не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 26.06.2017

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Скачковой Ю.А.,

на постановление от 09.10.2017

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Лящевским И.С., Савенковым О.В., Векличем Б.С.,

по делу N А40-6242/16 по иску ООО "ФЛАГМАН"

к Департаменту городского имущества г. Москвы

третье лицо: ООО "АБН - Консалт"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Флагман" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества г. Москвы и обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Снежная, д. 19, с кадастровым номером 77:02:0014011:8637, общей площадью 178,7 кв. м (этаж 1, пом. X, комн. 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 5 - 15), изложив п. 3.1. в следующей редакции:

"Цена объекта составляет 21 150 000 (двадцать один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке N 12-15/37 от 23 декабря 2015 г., выполненным ООО "Финкосалт-Центр", изложив п. 3.4. в следующей редакции:

"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателя до ___числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 352 500 (триста пятьдесят две тысячи пятьсот рублей 00 коп.) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемый на остаток от основного долга".

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечено ООО "АБН-Консалт".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2016 в иске общества с ограниченной ответственностью "ФЛАГМАН" (ОГРН 5117746065806 ИНН 7724818210 дата г.р. 28.12.2011) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423 ИНН 7705031674, дата г.р. 08.02.2003) отказано. Суд решил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Флагман" объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, улица Снежная, д. 19, с кадастровым номером 77:02:0014011:8637, общей площадью 178,7 кв. м (этаж 1, пом. X, комн. 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 5 - 15), изложить п. 3.1 договора в редакции проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) Департамента городского имущества города Москвы: "цена Объекта составляет 26 814 000 руб. 00 коп. (двадцать шесть миллионов восемьсот четырнадцать тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.11.2015 N 108-15Б/142, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 17.11.2015 N 3062/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; изложить п. 3.4 договора в редакции проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) Департамента городского имущества города Москвы: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ______ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 446 900 (четыреста сорок шесть тысяч девятьсот) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную отсрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2016 по делу N А40-6242/16 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.01.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 по делу N А40-6242/16 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду указано рассмотреть вопрос о назначении экспертизы с учетом положений действующего законодательства.

При новом рассмотрении дела истец уточнил заявленные требования, а именно:

"Пункт 3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Цена объекта оставляет 22 193 000 (двадцать два миллиона сто девяносто три тысячи) рублей в соответствии с заключением ООО "Агентство судебных экспертов" от 30 мая 2017 года N 81 по делу N А40-6242/16-37-51.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется."

Пункт 3.4. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 369 883 (триста шестьдесят девять тысяч восемьсот восемьдесят три) рубля и процентов за предоставленную отсрочку, начисляемых на остаток основного долга."

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2017 иск удовлетворен.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2017 по делу N А40-6242/16 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2017 по делу N А40-6242/16 и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, установленной Департаментом.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, истец не правомочен на заключение договора на проведение оценки, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2017 по делу N А40-6242/16 и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, установленной Департаментом.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате и месте судебного разбирательства не явилось. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Флагман" является арендатором нежилого помещения общей площадью 178,7 кв. м, расположенного по адресу: 129323, Москва, ул. Снежная, д. 19 на основании заключенного с Департаментом имущества города Москвы договора аренды от 14.02.2013 N 03-00009/13, сроком действия с 15.02.2013 по 14.02.2018.

22.10.2015 общество в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.

04.12.2015 Департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи нежилого помещения, с указанием выкупной цены объекта - 26 814 000 руб. 00 коп., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 10.11.2015 N 108-15Б/142, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 17.11.2015 N 3062/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".

Не согласившись с ценой объекта, общество привлекло оценочную организацию для определения рыночной цены арендуемого помещения.

Согласно отчету ООО "Финкосалт-Центр" об оценке N 12-15/37 от 23.12.2015 рыночная стоимость объекта оценки на 22.10.2015 составила 21 150 000 руб.

25.12.2015 общество направило в адрес Департамента подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий в части цены приобретаемого помещения.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества, проведение которой было поручено ООО "Агентство судебных экспертов", эксперту Кирилловой Екатерине Владимировне.

Согласно заключению эксперта N 81 от 08.06.2017 рыночная стоимость объекта на дату экспертной оценки 22.10.2015 составила 22 193 000 рублей, без учета НДС.

Оценив экспертное заключение ООО "Агентство судебных экспертов", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришел к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

Доводы заявителя жалобы о том, что суды необоснованно обязали ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" N 81 от 08.06.2017 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 22 193 000 руб.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2017 по делу N А40-6242/16 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

Н.Д. Денисова Е.А. Петрова