|
19 января 2018 г.
|
Дело N А40-238247/2016
|
Резолютивная часть постановления объявлена 16.01.2018.
Постановление в полном объеме изготовлено 19.01.2018.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Дунаевой Н.Ю. и Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца - не явился, извещен;
от ответчика - Бавыкина Л.С. по дов. от 25.12.2017 N 33-Д-1224/17,
рассмотрев в судебном заседании 16.01.2018 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) на решение от 25.08.2017 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Пуловой Л.В., и постановление от 16.11.2017 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Головкиной О.Г., Расторгуева Е.Б., Трубицыным А.И.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фирма Кирвол"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма Кирвол" (далее - ООО "Фирма Кирвол" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, пр. Саратовский 1-й, д. 4, стр. 1, кадастровый номер 77:04:0002019:9344, общей площадью 249,2 кв. м (этаж 1, пом. 1, комн. 1-4; пом. III, комн. 1; пом. IV, комн. 1); истец просил изложить пункты 3.1, 3.4 договора в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, пр. Саратовский 1-й, д. 4, стр. 1, кадастровый номер 77:04:0002019:9344, общей площадью 249,2 кв. м (этаж 1, пом. 1, комн. 1-4; пом. III, комн. 1; пом. IV, комн. 1), пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена объекта составляет 11 604 000 руб. в соответствии с Заключением Эксперта от 07.02.2017 г. N 12. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется", пункт 3.4: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца, следующего за соответствующим кварталом, на который предоставляется рассрочка. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 193 400 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца с заявлением о выкупе (20.05.2016) рыночная стоимость спорного помещения составила 11 604 000 руб. без учета НДС.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене Департамента.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта; недостоверность отчета Департамента не подтверждена, поэтому суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 26 919 000 руб., определенной в рамках судебной экспертизы, а не по цене Департамента; экспертное заключение, полученное в рамках проведения судебной экспертизы, выполнено с существенным нарушением законодательства об оценочной деятельности.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
Надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства истец явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей истца.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержала доводы жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 23.01.1996 был заключен договор аренды N 05-00060/96, в соответствии с которым истцу в аренду переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, пр. Саратовский 1-й, д. 4, стр. 1, кадастровый номер 77:04:0002019:9344, общей площадью 249,2 кв. м (этаж 1, пом. 1, комн. 1 - 4; пом. III, комн. 1; пом. IV, комн. 1), за выкупом которых в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, арендатор обратился 20.05.2016.
Департамент направил истцу для согласования проект договора купли-продажи нежилого помещения, в котором цена объекта недвижимости была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 01.07.2016 N 76-16Б/85, выполненного ООО "АБН-Консалт", и составила 26 919 000 руб.
Поскольку стороны не достигли согласия по цене выкупаемого объекта, общество обратилось в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий между сторонами.
Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный с
