Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 января 2018 г. N Ф05-19921/17 по делу N А40-40338/2017

г. Москва

23 января 2018 г.

Дело N А40-40338/17

Резолютивная часть постановления объявлена 16.01.2018.

Полный текст постановления изготовлен 23.01.2018.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи Волковой Е.И.,

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Электрон-Контракт" - Старикова Е.И. доверен. от 19.07.2017

от Общества с ограниченной ответственностью "Мкапитал" - Иванов С.В. доверен. от 18.09.2017 N дов-МКАП-2017/09/18-1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Мкапитал"

на решение от 04 июля 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Е.В. Михайловой

на постановление от 20 сентября 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Садиковой Д.Н., Валиевым В.Р., Левченко Н.И.,

по делу N А40-40338/17 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Электрон-Контракт" (ОГРН 1145958053075, 614000, Пермский край, г. Пермь, ул. Монастырская, д. 61, оф. 26)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Мкапитал" (ОГРН 1027700084170, 129090, г. Москва, ул. Спасская Б., д. 27)

о расторжении договора и взыскании 13 450 000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Электрон-Контракт" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Мкапитал" о расторжении договора купли-продажи недвижимости N 13 от 22.06.2015 и взыскании денежных средств в размере 13 450 000 рублей 00 копеек.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2017 исковые требования удовлетворены частично. В расторжении Договора купли-продажи недвижимости судом отказано. С ответчика в пользу истца взыскано 10 000 000 рублей 00 копеек. В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2017 по делу N А40-40338/17 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 по делу N А40-40338/17 изменить и принять новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении требований в полном объеме.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суды не учли, что претензия к качеству здания возникла лишь спустя 14 месяцев после того как ответчик первым инициировал вопросы по погашению задолженности по договору и его расторжению, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 по делу N А40-40338/17 изменить и принять новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении требований в полном объеме.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил. Просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, 22.06.2015 между ОАО "7К-Недвижимость" (продавец) и ООО "Электрон-Контракт" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости N 13.

По условиям вышеуказанного договора продавец обязался передать в собственность покупателя 2-этажное здание склада-магазина, кадастровый (условный) номер: 59:01:4410822:195, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Карпинского, д. 91а.

Цена объекта недвижимости согласована сторонами в пункте 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 29.06.2015 и составляет 36 750 000 руб.

По условиям 2.2 договора оплата имущества производится в рассрочку, ежемесячными платежами в следующем порядке: 10 000 000 руб., в том числе НДС 18% - 1 525 423,73 руб. перечисляются на банковский счет продавца не позднее 20.08.2015; 3 437 500 руб., в том числе НДС - 524 364,41 руб. перечисляются продавцу в срок до 30.09.2015; 3 437 500 руб., в том числе НДС - 524 364,41 руб. перечисляются продавцу в срок до 30.10.2015; 3 437 500 руб., в том числе НДС - 524 364,41 руб. перечисляются продавцу в срок до 30.11.2015; 3 437 500 руб., в том числе НДС - 524 364,41 руб. перечисляются продавцу в срок до 30.12.2015; 3 437 500 руб., в том числе НДС - 160 642,37 руб. перечисляются продавцу в срок до 30.01.2016; 3 437 500 руб., НДС не облагается, перечисляются покупателем продавцу в срок до 28.02.2016; 3 437 500 руб. НДС не облагается, перечисляются покупателем продавцу в срок до 30.03.2016; 3 437 500 руб., НДС не облагается, перечисляются покупателем продавцу в срок до 30.04.2016.

В соответствии с пунктом 4.7 договора с момента поступления на расчетный счет продавца от покупателя денежных средств, указанных в п. 2.2.1 настоящего договора в полном объеме, продавец обеспечивает покупателю доступ на объект недвижимости на основании акта допуска для проведения работ по приспособлению покупателем объекта недвижимости для дальнейшего использования по целевому назначению.

26.06.2015 ОАО "7К-Недвижимость" было реорганизовано в форме присоединения к ООО "Гиперцентр-5". ООО "Гиперцентр-5" перешли все права и обязанности присоединенного Акционерного общества "7К-Недвижимость" включая право собственности на недвижимость.

29.06.2016 наименование продавца было изменено с ОАО "7К-Недвижимость" на ООО "Мкапитал".

Во исполнение обязательств по оплате объекта покупатель перечислил на счет продавца аванс в размере 13 450 000 руб., что подтверждается платежными поручениями N 255 от 17.08.2015 и N 667 от 01.12.2015.

При этом объект покупателю не передавался, документов о передаче стороны не подписывали.

18.08.2015 между сторонами подписан акт допуска на объект.

При осмотре объекта покупателем было обнаружено, что отопление на объекте является электрическим. При этом на объекте электричество отсутствует. Позже стало известно, что у продавца отсутствуют действующий договор на электроснабжение и договор технологического присоединения объекта к электрическим сетям.

Обращаясь в суд с настоящим иском истец указал на наличие в объекте существенных недостатков (отсутствие электричества), в связи с чем продавцом был нарушен пункт 4.4 договора, по которому последний гарантировал покупателю наличие в отношении объекта недвижимости действующего договора электроснабжения.

Судами установлено, что 21.11.2016 покупатель направил в адрес продавца письмо с предложением изменить или расторгнуть договор купли-продажи N 13 от 02.07 2015 в связи с нарушением существенных условий договора, а также о возврате денежных средств. Указанное письмо было получено ответчиком 08.12.2016 и оставлено без ответа.

Направленное 02.12.2016 повторно в адрес ответчика требование последнему доставлено не было с указанием на отсутствие адресата по указанному адресу.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в том числе и договоры.

В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Последствия передачи имущества ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом, определены статьей 475 Кодекса в зависимости от характера обнаруженных недостатков, которые разграничены на существенные и несущественные.

На основании пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: 1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; 2) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Кодекса).

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суды установили и материалами дела подтверждается, что продавец передал покупателю здание с существенными нарушениями требований к его качеству, что в силу пункта 2 статьи 475 Кодекса влечет возникновение у истца права на односторонний отказ от исполнения договора поставки и возврат уплаченных за товар денежных средств.

Таким образом, отказывая в расторжении договора, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из реализации покупателем своего права на односторонний отказ от договора.

Кроме того, суды обоснованно пришли к выводу о наличии правовых оснований для проведения зачета суммы расходов продавца на содержание объекта сделки на сумму 3 450 000 руб. (из которых налог на имущество за период 18.08.2015 по 30.09.2016, и услуги по охране за тот же период, (подробный расчет отражен в справке "Расчет возмещения ООО "ЭЛКОН" по п. 4.9 договора... за период с 18.8.2015 по 30.09.2016 на общую сумму 3 991 493 руб. 83 коп., представленную ответчиком) к имущественному требованию истца, учитывая, что зачет оформлен письмом от 30.11.2016.

Суды обоснованно отклонили доводы ответчика об удерживании штрафа, указав, что обязанность продавца оплатить цену объекта (часть цены) купли-продажи поставлена в зависимость, то есть имеет встречный характер, по отношению к обязанности продавца передать вещь (акт допуска) покупателю, для целей проведения предварительных работ и в соответствии с условиями договора, в частности требованиями к приобретаемому имуществу.

При этом, судами установлено, что объект сделки, был передан истцу с нарушением требований к его качеству, согласованных сторонами в договоре, что исключает возможность начисления неустойки за нарушение срока произведения последующих платежей и зачета ее суммы (письмо от 30.11.2016) в счет обязанности по возврату аванса истцу.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций, установив нарушение со стороны ответчика требований к качеству объекта, согласованных в договоре, пришли к правомерному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 июля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2017 года по делу N А40-40338/17 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

С.В. Нечаев Е.А. Петрова