Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 февраля 2018 г. N Ф05-122/18 по делу N А40-235585/2016

г. Москва

06 февраля 2018 г.

Дело N А40-235585/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Денисовой Н.Д.

судей Красновой С.В., Петровой Е.А.

при участии в заседании:

от истца ООО "КВАНТ-XXI" - Фаизов Е.Л., дов. от 06.10.17

от ответчика Департамент городского имущества города Москвы - Блистанова А.А., дов. от 25.12.17 N 33-Д-1223/17,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы на решение от 26 июля 2017 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Дружининой В.Г., на постановление от 18 октября 2017 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Головкиной О.Г., Пирожковым Д.В., Расторгуевым Е.Б.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "КВАНТ-XXI"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КВАНТ-XXI" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью "КВАНТ-XXI" и Департаментом городского имущества г. Москвы, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 57,3 кв. м, (подвал, пом. IX, ком. 1, 1а, 1б, 2-4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д. 62, корп. 15.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды от 18.04.2006 N 01-00488/06 арендует у Департамента указанное помещение, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства. На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения, вместе с тем, ответчик от заключения договора уклонился.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.07.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017, суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "КВАНТ-XXI" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 57,3 кв. м (подвал, пом. IX, ком. 1, 1а, 16, 2-4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д. 62, корп. 15., по цене 3 158 000 руб. с рассрочкой оплаты на 5 лет на условиях, указанных в резолютивной части обжалуемого решения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене ответчика. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене ответчика.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из представленных доказательств, между ООО "КВАНТ XXI" (арендатор) и Департаментом имущества г. Москвы (арендодатель) 18.04.2006 был заключен договор аренды N 01-00488/06 нежилого помещения помещение площадью 57,3 кв. м, (подвал, пом. IX. ком. 1, 1а, 16, 2-4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д. 62, корп. 15.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Также истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанных помещений в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно письму от 25.05.2016 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о заключении договора купли-продажи арендованного помещения с установлением рассрочки по оплате стоимости помещения на 5 лет.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ответчиком 16.09.2016 в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, с рассрочкой платежа на 5 лет.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 22.08.2016 N 76-16Б/122, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт", рыночная стоимость объекта составила 6 301 000 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Так, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "ППО-КОНСАЛТ" на основании договора от 29.09.2016 N 1609292 цена спорного объекта составила 2 872 000 руб. без учета НДС.

В письме от 11.10.2016 истец выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (истца) цену объекта 2 872 000 руб., без учета НДС, в том числе, ежемесячные платежи, составляющие не менее 47 866 руб. 67 коп. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток от основного долга.

Ответчик письмом от 21.10.2016 г. N 33-5-77927/16-0-3 отказал истцу в заключении договора купли-продажи.

Исковые требования заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для установлении стоимости выкупаемого имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 57,3 кв. м, (подвал, пом. IX, ком. 1, 1а, 1б, 2-4), с кадастровым номером 77:01:0004008:5283, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д. 62, корп. 15., согласно выводам эксперта по состоянию на 25.05.2016 г. составляет 3 158 000 руб.

Суды, изучив полученное экспертное заключение, установили, что оценка, проведенная экспертом Обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. N 611 в связи с чем, суд обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции.

Исследовав и оценив указанные представленные письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда не имеется.

Доводы заявителя о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества на основании ч. 5 ст. 10 Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, не может быть принят во внимание, поскольку в силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2017 года по делу N А40-235585/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Н.Д. Денисова

Судьи:

С.В. Краснова Е.А. Петрова