Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 марта 2018 г. N Ф05-1246/18 по делу N А40-28687/2017

г. Москва

05 марта 2018 г.

Дело N А40-28687/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Красновой С.В.,

судей Денисовой Н.Д., Дунаевой Н.Ю.,

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "ЛАПХЭНД"- Будаев Э.А. по дов. от 30.10.2015,

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Фисенко Г.С. по дов. от 25.12.2017 N 33-Д-1237/17,

рассмотрев 26 февраля 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛАПХЭНД"

на решение от 19 сентября 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Чекмаревой Н.А.,

на постановление от 27 ноября 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Пирожковым Д.В., Головкиной О.Г.,

по делу N А40-28687/2017,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛАПХЭНД"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛАПХЭНД" (далее - истец, ООО "ЛАПХЭНД") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 130,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Самотечная, д. 6, стр. 1, пом. 1, по цене 15 774 579 руб. без НДС на предложенных истцом условиях.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 сентября 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано с указанием на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2017 года решение суда оставлено без изменения с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "ЛАПХЭНД" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании представитель истца настаивал на отмене принятых по делу судебных актов, представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы. Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел об отмене оспариваемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 130,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Самотечная, д. 6, стр. 1, пом. 1, на основании заключенного с Комитетом по управлению имуществом города Москвы договора аренды N 1-1310/98 от 16.10.1998.

07.12.2015 истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился в Департамент с заявлением, которое рассмотрено ответчиком, и истцом 24.12.2015 получен ответ об отказе в предоставлении данной государственной услуги в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) записи о государственной регистрации договора аренды.

18 февраля 2016 года, не согласившись с решением Департамента городского имущества города Москвы об отказе в предоставлении услуги, истец направил в адрес Департамента жалобу на данное решение.

24 марта 2016 года истец направил в адрес Департамента требование с проектом договора купли-продажи и приложением заключения N 168-03-16 об оценке рыночной стоимости помещения.

18 апреля 2016 года истец получил отказ Департамента в заключении договора купли-продажи помещения, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы. Основанием отказа в предоставлении государственной услуги послужило отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от 16.10.1998, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Москвы и обществом.

25 апреля 2016 года истец, не согласившись с отказом, обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту о признании решения об отказе в предоставлении государственной услуги от 11.04.2016 NДГИ-1-26275/16-1 незаконным и обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "ЛАПХЭНД" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 130.5 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Самотечная, д. 6, строение 2, пом I, по цене 15 774 579 рублей, равной его рыночной стоимости.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2016 по делу N А40-96985/16 признано незаконным решение об отказе в предоставлении государственной услуги от 11.04.2016 N ДГИ-1-26275/16-1. Судом принято решение: обязать Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "ЛАПХЭНД" и заключить с ООО "ЛАПХЭНД" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 130,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Самотечная, д. 6, строение 2, ном. 1. В остальной части в удовлетворении иска было отказано с указанием на то, что требование ООО "ЛАПХЭНД" в части обязания Департамента заключить договор купли-продажи по цене 15 774 579 рублей, установленной на основании Заключения N 168-03-16 об оценке рыночной стоимости помещения удовлетворению не подлежит, поскольку оно может быть рассмотрено только в рамках преддоговорного спора в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не в порядке, установленном Главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2016 г. по делу N А40-96985/16 оставлено без изменения.

13 декабря 2016 года истец направил в адрес Департамента для исполнения копию решения арбитражного суда с отметкой о вступлении в законную силу.

11 января 2017 года истец получил письмо N ДГИ-1-107418/16-1, содержащее отказ ответчика от исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2016 по делу N А40-96985/16.

16 января 2017 года в целях исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2016 по делу N А40-96985/16 истец направил в адрес Департамента проект договора купли-продажи с указанием цены выкупа помещения в размере 15 774 579 рублей без учета НДС, в соответствии с приложенным заключением от 10.03.2016 N 168-03-16 об оценке рыночной стоимости помещения.

07 февраля 2017 года истец получил письмо от 02.02.2017 N ДГИ-1-2428/17-1, содержащее отказ Департамента в заключении договора купли-продажи помещения. В качестве оснований для отказа в исполнении решения Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2016 по делу N А40-96985/16 ответчик указал на то, что в связи с наличием оснований и права на обжалование вступивших в законную силу судебных актов, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, Департаментом в установленный законом срок будет подана кассационная жалоба в Арбитражный суд Московского округа; а также на то, что ООО "ЛАПХЭНД" передано в аренду помещение площадью 130,8 кв. м (этаж 1, пом. 1, комн. 1 - 12), в арендуемом помещении произведена перепланировка, в результате которой площадь изменилась на 127,7 кв. м (этаж 1, пом. I комн. 1 - 8). При этом в решении суда установлена площадь 130.5 кв. м которая включает объект площадью 127,7 кв. м, находящийся в собственности города Москвы, и комнату 9 площадью 2,8 кв. м, оборудованную в лестничной клетке А. Комната 9 площадью 2,8 кв. м не является собственностью города Москвы и не входит в арендуемый ООО "ЛАПХЭНД" объект недвижимости.

Поскольку договор купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами в досудебном порядке заключен не был, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Закона N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным. Между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что общество избрало ненадлежащий способ защиты права.

Между тем, судами не учтено, что положениями статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Вместе с тем в результате принятия оспариваемых судебных актов не достигнута цель обращения общества в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.

С учетом изложенного, выводы судов об отказе в иске не соответствуют указанным выше нормам права.

Кроме того, судами не учтено, что в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что представителем истца в судебном заседании 09.08.2017 было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, однако в удовлетворении данного ходатайства судом первой инстанции было отказано.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Следует также обратить внимание на то, что в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой рыночная стоимость приобретаемого объекта должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.

Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по условиям договора (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, требования истца по существу судом первой инстанции остались не рассмотренными.

Таким образом, по рассматриваемому делу суд, в нарушение упомянутых положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.

Указанное процессуальное нарушение носит существенный, неустранимый характер, могло привести к принятию неправильного судебного акта, поскольку судом не были установлены обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, не определены нормы права подлежащие применению при разрешении заявленных требований - не установлена возможность урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи относительно тех условий, по которым у сторон возникли разногласия, а следовательно, не была достигнута цель обращения общества в суд (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Исходя из содержания пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции нельзя признать законным и обоснованным. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшийся по делу судебный акт, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует рассмотреть требования истца по существу, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении экспертизы, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства (в том числе Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 159-ФЗ, Закона N135-ФЗ - статьи 8, 13) и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19 сентября 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2017 года по делу N А40-28687/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.В. Краснова

Судьи

Н.Д. Денисова Н.Ю. Дунаева