Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 марта 2018 г. N Ф05-1718/18 по делу N А40-235595/2016

г. Москва

07 марта 2018 г.

Дело N А40-235595/16

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 марта 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Денисовой Н.Д.

судей Дунаевой Н.Ю., Нечаева С.В.

при участии в заседании:

от истца ООО "АН Простор-офис на Автозаводской" - Фаизов Е.Л., дов. от 10.11.16

от ответчика Департамент городского имущества города Москвы - Кастальская Г.С., дов. от 25.12.17 N 33-Д-1232/17,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества г. Москвы на решение от 14 сентября 2017 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Панфиловой Г.Е., на постановление от 30 ноября 2017 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Трубицыным А.И., Головкиной О.Г.,

по иску ООО "АН Простор-офис на Автозаводской"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АН Простор-офис на Автозаводской" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 81,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 17, корп. 1 (этаж 3, пом. 24, ком. 1, 1а, 2-4, 4а, 5-7), изложив:

пункт 3.1. договора в следующей редакции:

"Цена Объекта составляет 5 970 000 руб. в соответствии с судебной экспертизой по делу N А40-235595/2016-35-2040. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется",

пункт 3.4. договора в следующей редакции:

"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие месячные платежи осуществляются Покупателем до _____числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 99 500 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017, исковые требования удовлетворены.

При этом суды исходили из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ; арендуемые им помещение не выбывали из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене ответчика. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене ответчика.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из представленных доказательств, истец является арендатором спорного нежилого помещения по договору аренды N 06-00654/00 от 31.08.2000 г.

Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился 09.06.2016 г. в Департамент имущества города Москвы с заявлением, которое рассмотрено ответчиком и истцом 26.09.2016 г. получен проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 11 077 000 руб., указанной ответчиком на основании отчета об оценке, выполненного ООО "АБН-Консалт".

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 5 478 000 руб., однако ответчик отказал в предоставлении госуслуги на данных условиях.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском.

Ответчик не оспаривает соблюдение истцом порядка заключения договора, предусмотренного статьями 443 - 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также ответчик и не оспаривает наличие у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Данные условия заявителем соблюдены: арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя с 2000 года, то есть более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень, площадь не превышает установленную, что ответчиком не оспаривается.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта составила 5 970 000 руб. (без НДС), которой суд первой инстанции правомерно руководствовался при принятии решения по делу.

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

Исследовав и оценив указанные представленные письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта, представленное в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у судов не возникло.

Доводы заявителя о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества на основании ч. 5 ст. 10 Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, не может быть принят во внимание, поскольку в силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2017 года по делу N А40-235595/16 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Н.Д. Денисова

Судьи

Н.Ю. Дунаева С.В. Нечаев