Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 марта 2018 г. N Ф05-1720/18 по делу N А40-83067/2016

г. Москва

7 марта 2018 г.

Дело N А40-83067/16

Резолютивная часть постановления объявлена 01.03.2018.

Полный текст постановления изготовлен 07.03.2018.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Денисовой Н.Д., Нечаева С.В.,

при участии в заседании:

от ООО "Зелмедцентр-2" - Ильичев А.Ю.- доверен. от 01.09.2015 г.

от Департамента городского имущества города Москвы - не явился, извещен

от ООО "АБН-Консалт" - не явился, извещен

от ООО "ЦЭО "Аспект" - не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и ООО "Зелмедцентр-2"

на решение от 31 августа 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Дружининой В.Г.,

на постановление от 28 ноября 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Трубицыным А.И., Головкиной О.Г.,

по делу N А40-83067/16 по иску ООО "Зелмедцентр-2" (ОГРН 1047796191332, юр. адрес: 124460, г. Москва, г. Зеленоград, Панфиловский проспект, д. 10, эт. 1, ком. 127Б)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, юр. адрес: 125009, г. Москва, Газетный переулок, д. 1/12)

третьи лица: ООО "АБН-Консалт"; ООО "ЦЭО "Аспект"

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Зелмедцентр-2" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 135 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1640 (1 этаж, пом. III, комн. 2а, 3, 4, 4а, 5 - 8, 12а, 12б, 12в, 13, 1а, 14, 15а, 35а), изложив:

- пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляете 8 179 234 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки - нежилых помещений от 15 августа 2016 года, выполнении ООО "Центр независимой экспертизы собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

- пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого месяца. Все 2 ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 136 321 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга" (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечены ООО "АБН-Консалт"; ООО "ЦЭО "Аспект".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2017 урегулированы разногласия сторон с учетом проведенной по делу судебной экспертизой, изложив:

п. 3.1.: "Цена объекта составляет 12 181 000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки - нежилых помещений от 15.08.2016 г., выполненным ООО "Центр независимой экспертизы собственности. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется";

п. 3.4: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 203 016 руб. 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2017 по делу N А40-83067/2016 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, стороны обратились с кассационными жалобами в Арбитражный суд Московского округа.

Истец просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 по делу N А40-83067/2016 полностью и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы в ином судебном составе.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель (истец) ссылается на нарушение норм права, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

Ответчик просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 по делу N А40-83067/2016 и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, определенной Департаментом.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель (ответчик) ссылается на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, судами не дана оценка, представленному департаментом отчету, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В судебном заседании суда кассационной инстанции истец поддержал доводы своей кассационной жалобы.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Зелмедцентр-2" является арендатором нежилого помещения общей площадью 135 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1640 (1 этаж, пом. III, комн. 2а, 3, 4, 4а, 5 - 8, 12а, 12б, 12в, 13, 1а, 14, 15а, 35а), на основании договора аренды N 10-00260/04 от 06.05.2004.

14.09.2015 истец обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемого помещения в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.

Департамент направил в адрес истца проект договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 13 716 000 руб.

Истец направил в адрес Департамента подписанный со своей стороны проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 7 401 220 руб.

Департамент отказал в заключении договора на условиях истца.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Центр независимой экспертизы собственности".

По результатам проведения судебной экспертизы было представлено заключение эксперта, в соответствии с которым рыночная стоимость имущества составила 8 179 234 руб. без учета НДС 18%.

Ввиду наличия сомнений в обоснованности заключения эксперта ответчиком, и наличия противоречий в выводах эксперта, суд по ходатайству ответчика назначил по делу повторную экспертизу, проведение которой поручено экспертам ООО "БСГ-Консалтинг Групп".

Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 14.09.2015 составила 12 181 000 руб. Из данного заключения не усматривается, что рыночная стоимость определена экспертом с учетом включения НДС.

Оценив экспертное заключение ООО "БСГ-Консалтинг Групп", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

Доводы заявителей жалоб о том, что суд неправомерно обязал стороны заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "БСГ-Консалтинг Групп" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 12 181 000 руб.

Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителей кассационных жалоб, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2017 года по делу N А40-83067/16 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

С.В. Нечаев Н.Д. Денисова