Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 марта 2018 г. N Ф05-2003/18 по делу N А41-29154/2017

г. Москва

14 марта 2018 г.

Дело N А41-29154/17

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Денисовой Н.Д.

судей Красновой С.В., Нечаева С.В.

при участии в заседании:

от истца ООО "Проспект-Н" - Семина Ж.В., дов. от 01.05.17

от ответчика Администрация Ступинского муниципального района Московской области - Асонова М.Н., дов. от 27.12.17 N 202/2-35

от третьего лица Муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района

от третьего лица Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области,

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы истца - ООО "Проспект-Н" и ответчика - Администрации Ступинского муниципального района Московской области на решение от 04 октября 2017 года Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Капаевым Д.Ю., на постановление от 04 декабря 2017 года Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Юдиной Н.С., Ивановой Л.Н., Ханашевичем С.К.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Проспект-Н"

к Администрации Ступинского муниципального района Московской области

третьи лица Муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района, Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Проспект-Н" (далее - истец, ООО "Проспект-Н") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, изложив спорные пункты договора в редакции истца.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 АПК РФ привлечены: Муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района, Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.10.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018, заявленные требования удовлетворены частично.

Утверждены следующие разногласия по договору купли продажи муниципального имущества:

- пункт 2.6 дополнен следующим текстом: "помещение изъято из оперативного управления у МАУ "ЕСЦ" Ступинского муниципального района.";

- изложены в следующей редакции пункты:

- пункт 3.3: "Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления МАУ "ЕСЦ" Ступинского муниципального района.";

- пункт 4.1: "Цена приобретаемого покупателем имущества, составляет 4.367.185 руб. без учета НДС.";

- пункт 6.1: "Передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент, подписания договора купли продажи имущества";

- пункт 6.5: "Покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не вправе без письменного согласия продавца отчуждать указанное в 3.1 имущество. После передачи имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной гибели имущества несет покупатель-залогодатель".

Пункт 7.2.2: "В срок не более чем 20 дней с момента передачи имущества по акту приема-передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое по настоящему договору имущество.";

- Пункт 8.1: "Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством";

- Пункт 7.2.7 исключен полностью;

- Раздел 7 дополнен пунктом 7.4 и изложен в следующей редакции: "Покупатель обязан использовать имущество в целях установленных уставом и видами деятельности общества";

- Пункт 10.3 исключен полностью.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ООО "Проспект-Н" и ответчик - Администрация Ступинского муниципального района Московской области обратились с кассационными жалобами, где истец просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции в части урегулирования п. 4.1: редакции: "цена приобретаемого покупателем имущества составляет 4 367 185 руб. без учета НДС" и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции. Ответчик просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, не согласившись с редакцией утвержденных судом условий договора.

В обоснование кассационных жалоб заявители ссылаются на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационных жалоб истца - ООО "Проспект-Н", ответчика - Администрация Ступинского муниципального района Московской области опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части урегулирования п. 4.1: редакции: "цена приобретаемого покупателем имущества составляет 4 367 185 руб. без учета НДС" и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из представленных доказательств, вступившим в законную силу судебным актом Арбитражного суда Московской области по делу N А41-19569/2016 суд обязал Администрацию совершить действия, определенные ч. 3 ст. 9 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного объекта, направить в адрес истца проект договора купли-продажи указанного помещения.

Администрация направила в адрес истца проект договора купли-продажи спорного объекта, с указанием цены 5.540.728 руб. без учета НДС, при этом отчет, содержащий данную цену, представлен не был.

Истец, рассмотрев направленный проект договора, выразил несогласие с пунктами договора 2.6, 3.3, 4.1 (в части цены спорного объекта, полагая, что его цена составляет в размере 2.786.000 руб. без НДС согласно отчета N 09/12-16 от 12.12.2016), 6.1, 6.5, 7.2.2, 7.4, 8.1, просил дополнить проект договора пунктом 7.1.4, исключить п. 7.2.7, 10.3 (спорные пункты договора), представил протокол разногласий.

Принимая редакцию, предложенную истцом в части спорных пунктов договора, суды исходили из доказанности соответствия редакции действующему законодательству. Отказывая в остальной части требований, суды фактически приняли редакцию ответчика.

Спорные правоотношения регулируются общими нормами гражданского законодательства об обязательствах, а также Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Закон N 159).

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в ст. 3 Закона N 159 критериям.

В случаях, когда в соответствии с законом заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ч. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно экспертному заключению ГУП МО "МОБТИ" рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 23.12.2015 составляет 4.367.185 руб., без учета НДС.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, спорный договор надлежит заключить по цене 4.367.185 руб., без учета НДС., следовательно, п. 4.1 договора необходимо изложить в следующей редакции: "цена приобретаемого покупателем имущества, составляет 4.367.185 руб. без учета НДС.".

Суды указали, что пункты 2.6, 3.3 подлежат определению и урегулированию в редакции, предложенной истцом, согласно которой пункт 2.6 необходимо дополнить: "помещение изъято из оперативного управления у МАУ "ЕСЦ" Ступинского муниципального района."; пункт 3.3: "Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления МАУ "ЕСЦ" Ступинского муниципального района.".

Поскольку п. 6.1 договора, предложенный в редакции истца, согласно которому: "Передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент, подписания договора купли продажи имущества.", не противоречит главе 30 ГК РФ, данный пункт правомерно и обоснованно урегулирован судом первой инстанции в вышеуказанной редакции.

Согласно положениями пункта 6.5 договора до момента выполнения покупателем-залогодателем залоговых обязательств покупатель-залогодатель не вправе распоряжаться имуществом. После передачи имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества несет покупатель-залогодатель.

Поскольку предложенная истцом редакция вышеуказанного пункта договора соответствует нормам действующего законодательства, суд урегулировал его в редакции, предложенной истцом.

Раздел 7 договора истец просил дополнить пунктом 7.1.3, изложив его в следующей редакции: "Продавец обязан направить своего представителя и явиться в назначенный сторонами день на регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему договору имуществом".

Суды указали, что данное условие договора не установлено положениями законодательства РФ, при этом данное обстоятельство не исключает возможность для истца защиты своего права, в случае нарушения, с учетом положений ст. 551 ГК РФ, соответственно, данный пункт не подлежал урегулированию в редакции, предложенной истцом.

Пункт 7.2.2 истец просил изложить в следующей редакции: "В срок не более чем пятнадцать дней с момента передачи имущества по акту приема передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему Договору имуществом".

В редакции ответчика данное условие договора отличается лишь в определении продолжительности срока (30 дней).

С учетом характера спорного условия договора, учитывая, что данное условие не установлено положениями законодательства РФ, принимая во внимание суть разногласий, положений ч. ч. 3, 4 ст. ст. 1, 10 ГК РФ, применяя принцип добросовестности участников гражданского оборота, в целях обеспечения гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, пункт 7.2.2. необходимо изложить в следующей редакции: "в срок не более чем 20 дней с момента передачи имущества по акту приема-передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое по настоящему договору имущество.".

Пунктом 7.2.7 договора предусмотрена обязанность покупателя застраховать имущество на весь срок договора в пользу продавца.

Между тем, поскольку ответственность покупателя установлена пунктом 6.5 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе N 159-ФЗ, пункт 7.2.7 правомерно и обоснованно исключен судом первой инстанции.

Из искового заявления истца следует требование о дополнении раздела 7 договора пунктом 7.4, указав обязанность покупателя использовать имущество в целях установленных уставом общества.

Поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго по целевому назначению, установленному муниципальным органом власти законодательством РФ не установлено, раздел 7 необходимо дополнить пунктом 7.4 об использовании имущества имущество в целях установленных уставом покупателя.

Согласно пункт 8.1 договора в редакции истца: "Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего договора".

В редакции ответчика данное условие отличается лишь в определении регулирования ответственности - в соответствии с действующим законодательством.

С учетом характера спорных условия договора, учитывая, что данное условие не установлено положениями законодательства РФ, принимая во внимание суть разногласий по данному пункту, положений ч. ч. 3, 4 ст. 1, 10 ГК РФ, применяя принцип добросовестности участников гражданского оборота, в целях обеспечения гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, суд первой инстанции обоснованно изложил пункт 8.1 в редакции ответчика: "Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством".

В редакции, предложенной истцом, пункт 10.3 договора истец просил исключить полностью.

Положениям ГК РФ содержат исчерпывающий перечень оснований для прекращения и расторжения обязательств, возникших из арендных отношений.

Учитывая правовую позицию, определенную в пунктах 5 и 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с которой в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, заключая в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ договор купли-продажи, стороны однозначно прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Данный вывод соответствует правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 1018/11.

Довод Администрации об отсутствии правовых оснований урегулирования п. п. 2.6, 3.3 договора в редакции истца, поскольку данные пункты не основаны на положении главы 24 АПК РФ, признан несостоятельным и не нашел своего подтверждения в материалах дела.

Ссылка ответчика на необходимость изложения п. 4.1 договора в редакции Администрации является несостоятельной и противоречит положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также результатам экспертизы, проведенной в рамках рассматриваемого дела.

Довод Администрации о необходимости изложения п. 10.3 договора в редакции ответчика является несостоятельной, поскольку противоречит положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО "Проспект-Н" заявил ходатайство о проведении дополнительной судебной экспертизы.

Суд указал, что в ходатайстве о проведении повторной экспертизы заявитель не обосновал надлежащим образом порочности экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, а предлагал лишь поставить иные вопросы перед экспертом. Суды исходили из того, что истцом не представлено доказательств наличия неотделимых улучшений выкупаемого имущества, произведенных с разрешения арендодателя.

При изложенных обстоятельствах, оснований для применения ст. 87 АПК РФ не имелось, в связи с чем судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства о проведении дополнительной экспертизы.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы кассационных жалоб подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04 октября 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2017 года по делу N А41-29154/17 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Н.Д. Денисова

Судьи:

С.В. Краснова С.В. Нечаев