Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2018 г. N Ф05-858/18 по делу N А40-244461/2016

г. Москва

27 марта 2018 г.

Дело N А40-244461/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27.03.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 27.03.2018.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Красновой С.В. и Нечаева С.В.

при участии в заседании:

от истца - Кудряшов А.Г. по дов. от 12.01.2018 N 1;

от ответчика - Бавыкина Л.С. по дов. от 25.12.2017 N 33-Д-1224/17,

рассмотрев в судебном заседании 27.03.2018 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) на решение от 26.09.2017 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Скачковой Ю.А., и постановление от 22.11.2017 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Головкиной О.Г., Садиковой Д.Н.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЗИЛ-БЫТ"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЗИЛ-БЫТ" (далее - ООО "ЗИЛ-БЫТ" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. 1-я Машиностроения, д. 2/7, корп. 2, общей площадью 250,6 кв. м (объект 1 с кадастровым номером 77:04:0001018:10052, общей площадью 235,6 кв. м (подвал, помещение 1а, комнаты 1, 2: помещение V, комнаты 1-9, 12, 14, 16, 17, 22-29), объект 2 с кадастровым номером 77:04:0001018:10331, общей площадью 15 кв. м (подвал, помещение VIII): путем исключения пункта 2.1.4 из договора и изложения пунктов 3.1, 3.4, 5.1, 5.4 в следующей редакции:

пункт 3.1: "Цена Объектов составляет 13 932 000 руб. (тринадцать миллионов девятьсот тридцать две тысячи) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 232 200 (двести тридцать две тысячи двести) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

пункт 5.1: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3, 4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации от неоплаченной суммы за каждый день просрочки".

пункт 5.4: "В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. Договора, в течение 3 (трех) месяцев с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента направления уведомления при условии оплаты Покупателем менее половины цены Объектов. В случае оплаты Покупателем более половины цены Объектов настоящий Договор может быть расторгнут только в судебном порядке" (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта и включение в договор условий, не основанных на законе.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2017 суд первой инстанции урегулировал разногласия сторон в части цены с учетом проведенной по делу судебной экспертизой, изложив:

пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объектов составляет 13 932 000 (тринадцать миллионов девятьсот тридцать две тысячи) рублей в соответствии с заключением ООО "Агентство судебных экспертов" от 07 июля 2017 года N 88 по делу А40-244461/16-37-2225. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется";

пункт 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие 11 ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 232 200 (двести тридцать две тысячи двести) рублей и процентов за предоставленную отсрочку, начисляемых на остаток основного долга".

В остальной части суд первой инстанции в иске отказал, приняв пункты 2.1.4., 5.1 и 5.4. в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

Частично отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для исключения пункта 2.1.4. из договора и принятия пункта 5.1. в редакции истца, поскольку не усмотрел нарушения прав истца при сохранении договора в редакции п. 2.1.4. и п. 5.1., а также изменения пункта 5.4 договора, предложенной Департаментом.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2017 было отменено в части отказа в иске об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости по пунктам 2.1.4 и 5.1 договора, суд апелляционной инстанции исключил из договора купли-продажи объектов недвижимости пункты 2.1.4 и 5.1, в остальной части решение суда первой инстанции оставил без изменения.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы от 30.05.2017 экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца (19.08.2016) с заявлением о выкупе рыночная стоимость спорного помещения составила 13 932 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Суд апелляционной инстанции, исключая пункт 5.1 из договора, исходил из того, что стороны не достигли согласования относительно условия о размере договорной неустойки и поскольку данное условие не является существенным, то оно не подлежит урегулированию в судебном порядке, а при определении размера ответственности покупателя за нарушение сроков оплаты нежилого помещения стороны должны руководствоваться положениями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении пункта 2.1.4 (обеспечение круглосуточного беспрепятственного доступа эксплуатирующих организаций на объект), суд апелляционной инстанции также исходил из того, что предложенные Департаментом условия по пункту 2.1.4 договора не являются существенными для данного вида договора, не содержатся в Федеральном законе N 159-ФЗ как императивные нормы, в связи с чем при наличии возражений другой стороны они не могут быть включены в договор.

Отклоняя выводы суда первой инстанции о том, что включение пункта 2.1.4 договора не нарушает права истца, суд апелляционной инстанции исходил из того, что вопрос о порядке и условиях предоставления доступа на объекты приватизации должен решаться истцом при заключении им договоров с эксплуатирующими и ресурсоснабжающими организациями.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи недвижимого имущества по цене 13 932 000 руб., а также постановление суда апелляционной инстанции в части исключения из договора пунктов 2.1.4 и 5.1 договора и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене Департамента, а в остальной части иска просит отказать.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта; недостоверность отчета Департамента не подтверждена, поэтому суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 13 932 000 руб., определенной в рамках судебной экспертизы, а не по цене Департамента.

Департамент также ссылается на необоснованное удовлетворение судом апелляционной инстанции требований истца в части исключения пунктов 2.1.4 и 5.1 договора, указывает на разработку Департаментом единой формы договора для всех арендаторов.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержала доводы кассационной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления суда апелляционной инстанции, частично изменившего решение суда первой инстанции, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для его отмены по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта.

При рассмотрении настоящего дела судами обеих инстанций было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 18.04.2005 был заключен договор аренды N 05-00056/05, в соответствии с которым истцу в аренду были переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. 1-я Машиностроения, д. 2/7, корп. 2, общей площадью 250,6 кв. м, за выкупом которого в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, арендатор обратился 19.08.2016.

Департамент направил истцу для согласования проект договора купли-продажи нежилого помещения, в котором цена объекта недвижимости была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 20.09.2016 N 76-16Б/4, выполненного ООО "АБН-Консалт", и составила 19 197 000 руб.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, направил ответчику проект договора купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий в части в части пунктов 2.1.4, 3.1, 3.4, 5.1, 5.4 договора.

На основании полученного истцом заключения ООО "Аргент Бизнес" истец предложил ответчику заключить договор с условием о цене выкупа в размере 9 982 700 руб.

Департамент направленный истцом протокол разногласий отклонил.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, являющейся существенным условием договора, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования истца в части урегулирования разногласий по цене, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 13 932 000 руб., определенной в названном заключении.

Довод Департамента о том, что достоверность отчета оценщика, представленного собственником объекта не подтверждена, заявлены без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий при заключении договора по такому существенному условию договора как цена, переданных на разрешение суда, который в силу указанных выше норм права обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.

Доводы Департамента относительно необоснованного удовлетворения судом апелляционной инстанции требований истца в части исключения пунктов 2.1.4 и 5.1 договора подлежат отклонению, поскольку, как правильно установлено судом апелляционной инстанции, условия договора, указанные в названных пунктах, не относятся к существенным, без которых договор не подлежал бы заключению, кроме того, суд апелляционной инстанции правильно отметил, что размер ответственности за нарушение условий договора установлен действующим гражданским законодательством. Суд кассационной инстанции дополнительно отмечает, что частью 3 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ определен размер ставки для начисления процентов, и эта норма закона подлежит применению независимо от воспроизведения ее в условиях договора.

По мнению судебной коллегии суда кассационной инстанции, судом апелляционной инстанции были приведены достаточно подробные мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного изменения решения суда первой инстанции и отклонил иные доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судом доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017 по делу N А40-244461/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Е.А. Петрова

Судьи

С.В. Краснова С.В. Нечаев