Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 апреля 2018 г. N Ф05-4270/18 по делу N А40-101387/2017

г. Москва

20 апреля 2018 г.

Дело N А40-101387/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16.04.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 20.04.2018.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Денисовой Н.Д. и Нечаева С.В.

при участии в заседании:

от истца - Абаев Е.А. по дов. от 22.05.2017, Светлова И.О. по дов. от 17.10.2016;

от ответчика - Ермолаев Н.Н. по дов. от 12.01.2018 N 33-Д-25/18;

от третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании 16.04.2018 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение от 03.11.2017 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Васильевой И.А., и постановление от 23.01.2018 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Головкиной О.Г., Пирожковым Д.В., Расторгуева Е.Б.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "НАЦСТРОЙИНВЕСТ"

к Департаменту городского имущества города Москвы,

с участием третьего лица: Департамента культурного наследия города Москвы о понуждении заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "НАЦСТРОЙИНВЕСТ" (далее - ООО "НАЦСТРОЙИНВЕСТ" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании Департамента городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) заключить договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 496,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, пер. Дровяной Б., д. 4, стр. 1, и земельного участка, общей площадью 840 кв. м с кадастровым номером N 77:01:0006026:191 по цене единого объекта в размере 44 078 981 руб. с рассрочкой на 5 лет н на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора купли-продажи.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи спорного объекта (здания и земельного участка).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018, суд обязал Департамент заключить с ООО "НАЦСТРОЙИНВЕСТ" заключить договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 496,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, пер. Дровяной Б., д. 4, стр. 1 и земельного участка, общей площадью 840 кв. м с кадастровым номером N 77:01:0006026:191 по цене единого объекта в размере 44 078 981 руб. с рассрочкой на 5 лет на условиях, указанных в резолютивной части решения.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им здания, а также к выводу о том, что спор между сторонами, фактически возникший по поводу выкупной цены здания и земельного участка (как единого объекта), подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы 07.08.2017 экспертизы, согласно которой стоимость отдельно стоящего здания, общей площадью 496,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, пер. Дровяной Б., д. 4, стр. 1 и земельного участка, общей площадью 840 кв. м с кадастровым номером N 77:01:0006026:191 как единого объекта составила 44 078 981 руб., без учета НДС.

Суды указали в судебных актах мотивы и ссылки на нормы гражданского законодательства, согласно которым сделали вывод о том, что здание подлежит одновременному выкупу с земельным участком.

Отклоняя довод Департамента о том, что границы земельного участка, на котором расположено здание, не сформированы, суд апелляционной инстанции исходил из того, что обстоятельства того, что земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого здания не сформирован и не поставлен на кадастровый учет в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение расположенного на нем здания Федеральным законом N 159-ФЗ, не предусмотрены.

Кроме того судом апелляционной инстанции было отмечено, что наличие у земельного участка кадастрового номера является доказательством существования земельного участка, как объекта недвижимого имущества, при этом отсутствие границы земельного участка с учетом того, что с момента обращения к ответчику с требованием о заключении договора купли-продажи (31.08.2016) до рассмотрения дела по существу, ответчиком формирование объекта недвижимости осуществлено не было, правового значения для разрешения возникшего спора не имеет.

Судом также было указано, что ответчик не лишен возможности установить границы земельного участка на стадии исполнения судебного акта, а спор в отношении метража земельного участка отсутствует.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что объект не сформирован; только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта (здания и земельного участка); заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной экспертизы, выполнено с нарушением действующего законодательства и не может являться допустимым доказательством по делу; в удовлетворении ходатайства Департамента о назначении повторной судебной экспертизы было необоснованно отказано.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Надлежащим образом извещённое о месте и времени судебного разбирательства третье лицо явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этого лица.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагал обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что истец является арендатором нежилого здания, общей площадью 496,1 кв. м, расположенного на земельном участке, общей площадью 840 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Дровяной Б., д. 4, стр. 1, на основании договора аренды от 15.12.1997 N 00-00525/1997, за выкупом которых истец обратился 31.08.2016 в Департамент с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Департамент уклонился от заключения договора купли-продажи, отказав в предоставлении услуги.

02.05.2017 истцом было повторно направлено в Департамент обращение (претензия) о заключении договора купли-продажи нежилого здания, которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами фактически возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого здания и земельного участка отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости отдельно стоящего здания и земельного участка на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене, определенной в названном заключении.

Довод заявителя кассационной жалобы о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения судебно-оценочной экспертизы, отклоняется судебной коллегией, поскольку, как установлено судами, с учетом пояснений эксперта, вызванного в судебное заседание, данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, а несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

Экспертное заключение отвечает требованиям действующего законодательства, в связи с чем, обоснованно признано судом надлежащим доказательством, а несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта, в связи с чем также подлежит отклонению довод о необоснованном отклонении судом ходатайства Департамента о назначении повторной экспертизы.

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы, в том числе доводы о том, что земельный участок не сформирован.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 по делу N А40-101387/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Е.А. Петрова

Судьи

Н.Д. Денисова С.В. Нечаев