Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 мая 2018 г. N Ф05-5440/18 по делу N А40-123741/2016

г. Москва

04 мая 2018 г.

Дело N А40-123741/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25.04.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 04.05.2018.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Денисовой Н.Д. и Нечаева С.В.

при участии в заседании:

от истца - Фаизов Е.Л. по дов. от 23.04.2018;

от ответчика - Бавыкина Л.С. по дов. от 25.12.2017 N 33-Д-1224/17;

от третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании 25.04.2018 кассационную жалобу Государственного унитарного предприятия города Москвы "РЭМ" на решение от 14.07.2017 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Чекмаревой Н.А., и постановление от 22.11.2017 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Левченко Н.И., Валиевым В.Р., Садиковой Д.Н.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Модус-строй"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: Государственное унитарное предприятие города Москвы "РЭМ"

о понуждении заключить договор купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Модус-строй" (далее - ООО "Модус-строй" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 434,8 кв. м (подвал: помещение I комнаты 1 - 2, помещение II комнаты 1 - 5, этаж 1: помещение IV комнаты 1 - 3, помещение V комнаты 1 - 4, помещение VI комнаты 1, этаж 2: помещение I комнаты 1 - 7, помещение III комнаты 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 19, стр. 3, по цене 31 865 000, с рассрочкой платежа на 5 лет (с учетом уточнений требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) на условиях прилагаемого к иску проекта договора.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Государственное унитарное предприятие города Москвы "РЭМ".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017, суд обязал Департамент заключить с ООО "Модус-строй" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 434,8 кв. м (подвал: помещение I комнаты 1 - 2, помещение II комнаты 1 - 5, этаж 1: помещение IV комнаты 1 - 3, помещение V комнаты 1 - 4, помещение VI комнаты 1, этаж 2: помещение I комнаты 1 - 7, помещение III комнаты 1 - 5), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 19, стр. 3, по цене 31 865 000, с рассрочкой платежа на 5 лет, на условиях, указанных в резолютивной части решения.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений, а также к выводу о том, что спор между сторонами, который при рассмотрении дела по существу свелся к разногласиям по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца с заявлением о выкупе 28.11.2014 рыночная стоимость спорного помещения составила 31 865 000 руб. без учета НДС.

Отклоняя доводы относительно наличия задолженности ООО "Модус-строй" перед Департаментом по договору аренды, суды исходили из того, что задолженность истца не подтверждена, поскольку решением Арбитражного суда города Москвы от 07.04.2016 по делу N А40-21465/15 было установлено, что задолженность у истца отсутствовала.

Отклоняя доводы о том, что Государственному унитарному предприятию города Москвы "РЭМ" принадлежат на праве хозяйственного ведения нежилые помещения общей площадью 434,8 кв. м, находящиеся по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 19, стр. 3, суд апелляционной инстанции исходил из того, что распоряжение Департамента от 19.10.2015 N 18832 о передаче нежилого помещения третьему лицу было вынесено после обращения истца с заявлением о предоставлении ему в собственность арендованных помещений, в связи с чем у Департамента отсутствовали основания для отказа истцу в приобретении арендуемого имущества и для обращения истца к Государственному унитарному предприятию города Москвы "РЭМ" с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Государственное унитарное предприятие города Москвы "РЭМ" (далее - Предприятие или третье лицо) обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы Предприятие указывает, что Государственному унитарному предприятию города Москвы "РЭМ" принадлежат на праве хозяйственного ведения нежилого помещения общей площадью 434,8 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 19, стр. 3; истец не соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений, поскольку задолженность истца на 28.02.2017 перед Департаментом составляет 13 717 402, 54 руб.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержала доводы кассационной жалобы Предприятия, представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы. Само Предприятие, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения его кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению жалобы третьего лица в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы третьего лица и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 21.06.2006 был заключен договор аренды жилого фонда N 01-00720/06, в соответствии с которым (с учетом дополнительных соглашений к договору) истцу в аренду передано недвижимое имущество общей площадью 434,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 19, стр. 3, за выкупом которого в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ арендатор обратился 28.11.2014, однако Департамент в установленный законом срок проект договора не подписал.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами фактически возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор надлежит заключить по цене 31 865 000 руб., определенной в названном заключении.

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Предприятия, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы, включая доводы о несоответствии истца требованиям Федерального закона N 159-ФЗ и о передаче арендованного истцом имущества третьему лицу в хозяйственное ведение.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Предприятие не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства, в связи с чем жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017 по делу N А40-123741/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Е.А. Петрова

Судьи

Н.Д. Денисова С.В. Нечаев