Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 мая 2018 г. N Ф05-5687/18 по делу N А40-247493/2015

г. Москва

17 мая 2018 г.

Дело N А40-247493/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15.05.2018.

Полный текст постановления изготовлен 17.05.2018.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Нечаева С.В., Окуловой Н.О.,

при участии в заседании:

от Индивидуального предпринимателя Лунегова Александра Валентиновича - лично, паспорт

от Департамента городского имущества города Москвы - Артамонова Ю.С.- доверен. от 25.12.2017 г. N 33-д-1218/17

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)

на решение от 22.12.2017

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

и постановление от 13.03.2018

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левченко Н.И., Садиковой Д.Н., Трубицыным А.И.,

по иску Индивидуального предпринимателя Лунегова Александра Валентиновича

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Лунегов Александр Валентинович обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями, с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 31.8 кв. м, (1 этаж, пом. I, ком. 1 - 5) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Белобородова, д. 14, путем принятия пункта 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

"Цена объекта площадью 31,8 кв. м составляет 1 077 242 рубля 20 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"

Пункта 3.4. договора в следующей редакции:

"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 17 954 рубля 03 копейки, и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга";

а также разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 7,4 кв. м (1 этаж, пом. I, ком. 6, 7). расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Белобородова, д. 14, путем принятия пункта 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:

"Цена объекта площадью 7,4 кв. м составляет 313 914 рубля 35 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

Пункта 3.4 договора в следующей редакции:

"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 5 231 рубля 90 копеек, и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга. "

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2018 решение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017 по делу N А40-247493/2015 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2018 по делу N А40-247493/2015 отменить, урегулировав разногласия на условиях, предложенных Департаментом.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, истец не правомочен на заключение договора на проведение оценки, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2018 по делу N А40-247493/2015 отменить, урегулировав разногласия на условиях, предложенных Департаментом.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, Индивидуальный предприниматель Лунегов Александр Валентинович является арендатором нежилых помещений общей площадью 31,8 кв. м, расположенных по адресу: Москва, ул. Генерала Белобородова, д. 14 на основании договора аренды от 15.08.2001 N 09-00213/01 и общей площадью 7,4 кв. м, расположенных по адресу: Москва, ул. Генерала Белобородова, д. 14 на основании договора аренды от 14.09.2007 года N 09-00727/07, заключенных с Департаментом.

27.01.2015 предприниматель в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.

24.08.2015 Департамент направил в адрес общества проекты договоров купли-продажи нежилых помещений, с указанием выкупной цены объектов 2 951 000 руб. (помещение площадью 31,8 кв.м.) и 814 000 руб. (помещение площадью 7,4 кв.м.).

Не согласившись с ценой объектов предприниматель привлек оценочную организацию для определения рыночной цены арендуемых помещений.

Согласно отчетам ООО "Апрайс Консалтинг" об оценке N 029-09/15-1 и 029-09/15-2 от 29.09.2015 рыночная стоимость объектов оценки составила соответственно 1 682 889 руб. и 368 132 руб. с учетом стоимости неотделимых улучшений.

30.09.2015 предприниматель направил в адрес Департамента подписанные проекты договоров купли-продажи с протоколами разногласий в части цены приобретаемых помещений.

Департамент письмами от 07.10.2015 отказал в заключении договоров на предложенных истцом условиях.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества, проведение которой было поручено ООО "Экспострой", эксперту Помогаеву Алексею Анатольевичу.

Согласно заключению экспертизы, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 31,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Белобородова, д. 14 по состоянию на 21.07.2015 года составляет 1 587 041 рубль, стоимость произведенных в этом помещении неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения составляет 509 798 рублей 80 копеек.

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 7,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Белобородова, д. 14, составляет 369 311 рублей без учета НДС, стоимость произведенных в этом помещении неотделимых улучшений, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения составляет 55 396 рублей 65 копеек.

Оценив экспертное заключение ООО "Экспострой", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришел к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договоров содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договоров истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договоров урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договоров правомерно принят судом в редакции истца.

Доводы заявителя жалобы о том, что суды необоснованно обязали ответчика заключить договоры купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Экспострой" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договоры купли-продажи надлежит заключить по цене 1 077 242 руб. 20 коп. и 313 914 руб. 35 коп. соответственно.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2018 по делу N А40-247493/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

С.В. Нечаев Н.О. Окулова