Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 мая 2018 г. N Ф05-6284/18 по делу N А41-65526/2016

город Москва

17 мая 2018 г.

Дело N А41-65526/16

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Григорьевой И.Ю., Каменской О.В.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "Истра.нет": Криштоп М.В. (дов. N 03-И./06.16 от 10.06.2016 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) Управления Росреестра по Московской области: Аникеевой А.И. (дов. N 657-Д от 29.12.2017 г.);

от третьего лица ООО "СВЕ Компани": не явились, извещены;

от третьего лица Газарян А.З.: не явились, извещены;

рассмотрев 10 мая 2018 г. в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Московской области

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2018 г.,

принятое судьями Диаковской Н.В., Иевлевым П.А., Панкратьевой Н.А.,

по делу N А41-65526/16

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Истра.нет" (143500, Московская область, г. Истра, ул. Ленина, д. 81)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (121170, г. Москва, ул. Поклонная, д. 13)

об оспаривании действий и обязании,

третьи лица: ООО "СВЕ Компани"; Газарян А.З.,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "СВЕ Компани" (далее - ООО "СВЕ Компани", общество) является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81 на основании договора аренды от 17 мая 2013 г. N 17-05/13 и договора аренды от 17 мая 2013 г. N 17-05/13, заключенных между обществом и Гущиной Е.В. и Гущиным Ю.В. соответственно.

06 февраля 2015 г. между ООО "СВЕ Компани" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "Истра.нет" (далее - ООО "Истра.нет", общество, заявитель, участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 69, который был зарегистрирован 02 июля 2015 г.

Согласно пункту 3.1 договора долевого участия застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию входящего в его состав корпуса, в котором находится объект, передать его участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и, после получения разрешения на ввод корпуса в эксплуатацию, принять объект.

Объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира) и общее имущество в многоквартирном доме (корпусе), подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию корпуса и входящие в состав указанного корпуса, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Описания квартир в составе объекта приведено в приложения N 1-4 к договору долевого участия (пункт 1.1 договора долевого участия).

В соответствии с приложениями N 1-4 к договору долевого участия, участнику долевого строительства должны быть переданы следующие квартиры:

- N 4, корпус 4, подъезд 1, 1 этаж, на площадке N 4, 2-комнатная, площадью 71,9 кв. м;

- N 96, корпус 4, подъезд 4,3 этаж, на площадке N 1, 3-комнатная, площадью 92,1 кв. м;

- N 22, корпус 4, подъезд 1, 6 этаж, на площадке N 2, 2-комнатная, площадью 72,7 кв. м;

- N 108, корпус 4, подъезд 4, 6 этаж, на площадке N 1, 3-комнатная, площадь 92,1 кв. м.

Согласно пункту 1.1 договора долевого участия, жилой комплекс возводится на земельных участках, принадлежащих Застройщику на правах аренды по договорам:

- N 17-05/13 от 17.05.2013 года, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 02 июля 2013 г. за N 50-50-09/052/2013-045;

- N 17-05/13 от 17.05.2013 года, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 11 июля 2013 г. за N 50-50-09/052/2013-048;

- N 14-04/14 от 14 апреля 2014 года, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 06 июня 2014 г. за N 50-50-09/052/2014-292;

- N 25-07/14 от 25 июля 2014 года, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 11 августа 2014 г. за N 50-50-09/084/2014-44.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участника долевого строительства (залогодержателя) считаются находящимися в залоге:

- строящийся (создаваемый) корпус, в котором находится объект, указанный в Приложениях N 1 - 4 к договору, и

- право аренды на предоставленные для строительства (создания) корпуса земельные участки, указанные в пункте 1.1 договора.

Как следует из пункта 1.1 договора и приложений N 1 - 4 к договору, у заявителя считаются находящимися в залоге корпус 2 и 4, а также право аренды на предоставленные для строительства (создания) указанных выше корпусов земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261 (Корпус 2), 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81 (Корпус 4), расположенные по адресу Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Черная Грязь.

Заявителем 11 августа 2016 г. в отношении указанных земельных участков получены выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 50/009/001/2016-2164, 50/009/001/2016-2152, 50/009/001/2016-2165.

Из указанных выписок из ЕГРП следует, что какие-либо договоры долевого участия в строительстве, а также иные обременения на поименованные земельные участки отсутствуют.

Полагая, что погашение указанных выше регистрационных записей является незаконным и нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя с сфере предпринимательской деятельности, ООО "Истра.нет" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области) о признании незаконным погашение регистрационной записи о наличии договора от 06 февраля 2015 г. N 69 долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81, расположенных по адресу Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Черная Грязь; признании незаконным погашение регистрационной записи о залоге права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81; обязании восстановить запись о государственной регистрации договора от 06 февраля 2015 г. N 69 участия в долевом строительстве и обязании восстановить в ЕГРН сведения о правах ООО "Истра.нет", как залогодержателя права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "СВЕ Компани", Газарян А.З.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 апреля 2017 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2018 г. решение суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Московской области просит об отмене постановления суда апелляционной инстанции, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, поскольку регистрационные записи о вышеуказанном договоре долевого участия были погашены на основании заявления ООО "СВЕ Компани". При этом в ходе правовой экспертизы, представленных обществом документов, оснований для приостановления или отказа в погашении регистрационных записей Управлением не выявлено. В указанное действие осуществлено в соответствии с Законом о регистрации.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Истра.нет" просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Отзывы от иных лиц, участвующих в деле, не поступили.

В заседании кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель ООО "Истра.нет" возражал против ее удовлетворения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в заседание суда кассационной инстанции не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (часть 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации прав).

Частью 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав предусмотрено, что вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Частью 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с частью 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса и Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных настоящим законом.

Согласно части 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам либо решению суда.

Статьей 9 Закона N 214-ФЗ установлена обязанность застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случае одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве в течение 10 (десяти) рабочих дней.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые действия не основаны на положениях действующего законодательства, нарушают права и законные интересы заявителя.

При этом судом апелляционной инстанции установлено, что запись о договоре участия в долевом строительстве от 06 февраля 2015 г. N 69 была погашена 18 февраля 2016 г. на основании заявления ООО "СВЕ Компани" от 09 февраля 2016 г. об одностороннем отказе от исполнения этого договора участия.

Приняв во внимание положения пункта 4 статьи 25.1 Закон о государственной регистрации, который устанавливает обязанность регистрирующего органа по уведомлению второй стороны договора участия в долевом строительстве в течение рабочего дня в случае одностороннего отказа от исполнения такого договора стороной, как части процедуры погашения регистрационной записи о договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие в материалах дела доказательств направления такого уведомления в адрес заявителя по настоящем делу.

Доказательств наличия у Управления Росреестра по Московской области при проведении правовой экспертизы полученных от ООО "СВЕ Компани" документов об одностороннем отказе от исполнения договора заявлений двух сторон договора в материалах дела не имеется, равно, как не имеется и судебного акта, служившего бы основанием для признания договора прекратившимся.

На основании изложенного суд апелляционной сделал правомерный вывод о том, что не уведомление регистрирующим органом заявителя о поступлении на регистрацию документов от застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 06 февраля 2015 г. N 69 является нарушением процедуры регистрации прекращения прав участника долевого строительства.

Кроме того, договор на участие в долевом строительстве изначально заключается с застройщиком (собственником, арендатором, т.е. лицом, на каком-либо праве владеющем земельным участком, на котором осуществляется или будет осуществляться строительство), но после его заключения он принимает статус отдельного, самостоятельного договора, правоотношения в котором регулируются специальным федеральным законом, в т.ч. по его расторжению.

Поскольку в материалы дела не представлено доказательств возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что такие обязательства продолжают действовать и обеспечиваться залогом права аренды земельных участков, а следовательно оснований для исключения из ЕГРП записей о залоге права аренды у Управления Росреестра по Московской области не имелось.

Таким образом, Управление Росреестра по Московской области неправомерно совершило действия по погашению в ЕГРП регистрационных записей о залоге права аренды указанных выше земельных участков в пользу участника долевого строительства ООО "Истра.нет".

Выводы суда апелляционной инстанции основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют положениям действующего законодательства.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции полагает обоснованным вывод суда о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права и направлены на переоценку собранных по делу доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не усматривает каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, которые могли бы служить основанием к отмене обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2018 г. по делу N А41-65526/16 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Ананьина

Судьи

И.Ю.Григорьева О.В.Каменская