Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 мая 2018 г. N Ф05-4503/17 по делу N А40-110569/2015

г. Москва

23 мая 2018 г.

Дело N А40-110569/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Красновой С.В.,

судей Денисовой Н.Д., Нечаева С.В.,

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "ВитЭм"- Алюшин Л.В. по дов. от 07.06.2015,

от ответчика - Департамента городского имущества г. Москвы- Бавыкина Л.С. по дов. от 25.12.2017 N 33-Д-1224/17,

рассмотрев 17 мая 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 20 октября 2017 года,

принятое судьей Павлюком Ю.Б.,

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 31 января 2017 года,

принятое судьями Валиевым В.Р., Левченко Н.И., Садиковой Д.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ВитЭм"

к Департаменту городского имущества г. Москвы

об урегулировании разногласий

ПОСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВитЭм" (далее - истец, общество, ООО "ВитЭм") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, ДГИ г. Москвы) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 712,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, Сеченовский пер., д. 5, стр. 2.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 октября 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2016 года, разногласия между сторонами урегулированы согласно резолютивной части указанного решения, а именно:

- "Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "3.1. Цена объекта с зачетом стоимости неотделимых улучшений составляет 46 267 309 руб. 29 коп. в соответствии с заключением эксперта от 25.05.2016, составленного на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2015 по делу N А40-110569/15-40-885, выполненного Головковой О.А., экспертом АНО "Независимое экспертно-оценочное бюро", НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

- "Пункт 3.2. изложить в следующей редакции: "3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";

- "Пункт 3.4. изложить в следующей редакции: "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет долга, составляющей не менее 771 121 руб. 82 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20 апреля 2017 года указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции указал, что судами первой и апелляционной инстанции не дана оценка доводу ДГИ г. Москвы относительно того, что на период производства капитального ремонта по ходатайству общества ответчиком было принято решение об освобождении арендатора от уплаты арендной платы по договору с 01.01.2009 в соответствии с пунктом 5.3.7 договора аренды, однако указанная сумма сбереженной обществом арендной платы вопреки условиям данного пункта договора не была учтена при определении стоимости неотделимых улучшений. Данные обстоятельства судами при рассмотрении дела не устанавливались, их оценка в судебных актах отсутствует.

Кроме того, судами при определении цены выкупаемого объекта не дана оценка тому обстоятельству, что объект исследования представляет собой отдельно стоящее здание, в связи с чем подлежит рассмотрению вопрос о его выкупе вместе с земельным участком, необходимым для использования объекта.

Цена земельного участка была определена как в заключении, представленном ДГИ г. Москвы, и указана в проекте договора (в размере 71 588 000 руб.), так и в экспертном заключении по результатам проведения судебной экспертизы (в размере 40 000 000 руб.), однако выводы суда относительно того, по каким основаниям в выкупную стоимость объекта стоимость выкупа земельного участка включена не была, судебные акты также не содержат.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 20 октября 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2017 года, спорные условия договора купли-продажи были определены судом в следующей редакции:

- изложить пункт 3.1 названного договора в следующей редакции: "3.1 Цена объектов (нежилого здания и земельного участка) с зачетом стоимости неотделимых улучшений составляет 46 267 309 (сорок шесть миллионов двести шестьдесят семь тысяч триста девять) руб. 29 коп. в соответствии с заключением эксперта от 25.05.2016, составленного на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2015 по делу N А40-110569/15-40-885, выполненного Головковой О.А., экспертом АНО "Независимое экспертно-оценочное бюро", НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

- "Пункт 3.2 изложить в следующей редакции: "3.2 Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения",

- "Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: "3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет долга, составляющей не менее 776 071 руб. 13 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Не согласившись с указанными судебными актами, ДГИ г. Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить ввиду необоснованности и незаконности.

Ответчик указывает, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Также ДГИ г. Москвы ссылается на то обстоятельство, что ремонтные работы, проведенные истцом, были направлены на поддержание объекта в надлежащем состоянии и не относятся к неотделимым улучшениям.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ДГИ г.Москвы поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ООО "ВитЭм" настаивал на законности принятых по делу судебных актов. Отзыв на кассационную жалобу, заблаговременно представленный истцом в суд кассационной инстанции, подлежит приобщению к материалам дела. Отводов составу суда не поступило.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "ВитЭм" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

На основании договора от 22.11.2006 N 01-01381/06 истцу в аренду были переданы нежилые помещения общей площадью 712,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, пер. Сеченовский, д. 5, стр. 2. В дальнейшем 17.05.2007 истцом принято 491,8 кв. м, с учетом перепланировки 20.06.2007 в аренду было передано еще 220,9 кв. м.

В 2011 году в соответствии с решением о согласовании проведения работ ООО "ВитЭм" произвело перепланировку помещений и фасада здания. Срок действия договора продлен до 31.03.2018.

В порядке, предусмотренном положениями статьи 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) общество в ноябре 2014 года обратилось в адрес ДГИ г. Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

ДГИ г. Москвы 02.02.2015 направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения, цена договора составляет 170 572 000 руб. в соответствии с отчетом оценки рыночной стоимости от 02.09.2014 N 738Г/1264, выполненного экспертом ООО "АНБ-Консалт". Общество направило проект договора купли-продажи, подписанный с учетом разногласий и внесения поправок в проект договора купли-продажи, по цене 85 761 969 руб. в соответствии с отчетом оценки рыночной стоимости от 29.10.2014 N 0003548-10.2014, выполненного экспертом ООО "ФЗлкон".

Далее истец отправил в адрес ответчика подписанный проект договора купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий к нему, отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 29.10.2014 N 0003548-10.2014, выполненного экспертом ООО "Фэлком" и отчетом об оценке стоимости произведенных неотделимых улучшений от 27.06.2014 N 34/02-15-Н выполненного экспертом ООО "ПрофиЭксперт" с сопроводительным письмом от 03.03.2015 N 33-5-18921/14-(2) о корректировке п. 3.1 проекта договора купли-продажи нежилого помещения с указанием данного пункта новой редакции п. 3.1, в соответствии с которой цена нежилого помещения составляет 46 288 929 руб., а также обоснование данной редакции - значительное завышение рыночной стоимости объекта.

ДГИ г. Москвы представил ответ в виде письма от 18.03.2015 с сообщением о несогласии с предложенным обществом условием в части изменения цены выкупного нежилого помещения.

Поскольку стороны не пришли к согласию о выкупной цене нежилого помещения, а договор так и не был подписан, общество обратилось в арбитражный суд с требованиями об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.

В рамках настоящего дела судом первой инстанции была назначена и проведена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 712,7 кв. м и земельного участка площадью 520 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сеченовский пер., д. 5, стр. 2 по состоянию на 27.06.2014? 2. Какие из выполненных работ по ремонту объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Сеченовский пер., д. 5, стр. 2, отраженные в представленных документах, являются неотделимыми улучшениями? 3. Какова рыночная стоимость, установленных при ответе на вопрос неотделимых улучшений, произведенных на объекте недвижимости, с учетом амортизации по состоянию на 27.06.2014 (дата поступления заявления общества с пакетом документов)?

Согласно заключению судебной экспертизы от 25.05.2016 рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 27.06.2014 составила 45 692 000 руб., стоимость неотделимых улучшений, произведенных на объекте с учетом износа (амортизации) по состоянию на названную дату составила 39 514 690 руб. 71 коп., рыночная стоимость земельного участка под зданием составила 40 090 000 руб.,

Как усматривается из оспариваемых судебных актов, в судебное заседание суда первой инстанции явился эксперт Головкова О.А., подготовившая экспертное заключение.

При этом в указанных судебных актах подробно отражено, что эксперт ответил на все замечание, возникшие у ответчика. Так, с учетом положений Налогового кодекса Российской Федерации (статьи 146, 167) и объяснений эксперта, суд поддержал позицию эксперта о том, что стоимость предложения указана корректно и не приводит к занижению стоимости. Кроме того, эксперт ответил на замечание ответчика о том, что в рамках реализации доходного подхода к оценке эксперт ошибочно ввел в отношении аналогов N 1 - 3 понижающую корректировку на наличие собственной парковки; о том, что экспертом была допущена ошибка, которая привела к существенному искажению ставки капитализации, справедливой для оцениваемого объекта, в результате чего стоимость объекта, полученная в рамках доходного подхода, была существенно и необоснованно занижена.

Также эксперт пояснил, что источником информации для подготовки заключения являлись материалы дела, а также данные, полученные в ходе визуального осмотра объекта. При определении стоимости неотделимых улучшений эксперт определил объем работ с помощью измерительных приборов: лазерного дальномера и измерительной рулетки, в результате чего Экспертом была разработана ведомость основных работ по производству неотделимых улучшений.

На замечания ДГИ г. Москвы в части того, что ремонтные работы истца, направленные на поддержание объекта в надлежащем состоянии, не относятся к неотделимым улучшениям, эксперт пояснил следующее. В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации неотделимыми улучшениями признаются те, которые не могут быть отделены от имущества без вреда для него.

Так, неотделимые улучшения нельзя отделить от имущества. Любую пристройку или дополнительное оборудование можно снести или демонтировать, а возникшие повреждения имущества устранить. Такой подход может привести к выводу, что все улучшения следует считать отделимыми. Демонтаж практически всех, даже самых незначительных, улучшений наносит вред имуществу. По мнению эксперта, необходимо учитывать соразмерность расходов на улучшение имущества и расходов на демонтаж этих улучшений, а также возможность дальнейшего использования оборудования и материалов, израсходованных на улучшение.

В частности, велики расходы на демонтаж неотделимых улучшений и на устранение негативных последствий такого демонтажа (в сравнении со стоимостью самих улучшений); могут ли быть использованы оборудование и материалы после демонтажа неотделимых улучшений.

Суды, в свою очередь, отметили, что улучшения к отделимым или неотделимым следует относить на основании объективных критериев. То, как стороны по договору квалифицируют те или иные результаты работ, не имеет значения.

Как усматривается из решения и постановления судов, отсутствуют основания не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение суд первой инстанции принял в качестве надлежащего доказательства по делу. Отводов эксперту, заявлений о фальсификации доказательств заявлено не было, доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.

При этом судом первой инстанции было рассмотрено ходатайство ответчика о назначении повторной судебной экспертизы, однако оно признано не подлежащим удовлетворению.

Судом также было принято во внимание, что при производстве капитального ремонта по ходатайству общества ответчиком принято решение об освобождении арендатора от уплаты арендной платы по договору с 01.01.2009 в соответствии с пунктом 5.3.7 договора аренды. Таким образом, сумма сбереженной обществом арендной платы учтена при определении стоимости неотделимых улучшений.

В этой связи, с учетом указаний суда кассационной инстанции, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная коллегия обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20 октября 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2017 года по делу N А40-110569/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Краснова

Судьи

Н.Д. Денисова С.В. Нечаев