Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 мая 2018 г. N Ф05-6497/18 по делу N А40-74873/2017

г. Москва

29 мая 2018 г.

Дело N А40-74873/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29.05.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 29.05.2018.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Дунаевой Н.Ю. и Красновой С.В.

при участии в заседании:

от истца - не явился, извещен;

от ответчика - Артамонова Ю.С. по дов. от 25.12.2017 N 33-Д-1218/17;

от третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании 29.05.2018 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) на решение от 04.12.2017 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Масловым С.В. и постановление от 12.03.2018 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Трубицыным А.И., Валиевым В.Р., Садиковой Д.Н.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ариант Трэвел"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ариант Трэвел" (далее - ООО "Ариант Трэвел" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, Сретенский бульвар, дом 6/1, строение 1, площадью 332,1 кв. м на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора купли-продажи (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и необоснованность отказа Департамента в предоставлении государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" со ссылкой на невозможность выполнения кадастровых работ в связи с перепланировкой помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018, суд обязал Департамент заключить с ООО "Ариант Трэвел" договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва, Сретенский бульвар, дом 6/1, строение 1, площадью 332,1 кв. м по цене 23 587 421, 05 руб. (за вычетом стоимости неотделимых улучшений) с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет на условиях, указанных в резолютивной части решения.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений, а также к выводу о том, что спор между сторонами, который при рассмотрении дела по существу свелся к разногласиям по поводу выкупной цены помещения, подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2017 экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца с заявлением о выкупе рыночная стоимость спорного помещения составила 23 587 421, 05 руб. (за вычетом стоимости неотделимых улучшений) без учета НДС.

Отклоняя доводы Департамента о том, что перепланировка помещения была проведена в отсутствие предусмотренных согласований, суды исходили из того, что истцом были получены все необходимые разрешения, в результате чего площадь помещений уменьшилась до 332,1 кв. м, что подтверждается копией экспликации ТБТИ от 12.09.2009 на основании акта Мосжилинспекции о завершенном переустройстве от 01.10.2008.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, истцом не приняты меры по обращению в ГБУ МосгорБТИ для проведения обследования арендуемого помещения и внесения изменений в техническую документацию.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства истец и третье лицо явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этих лиц.

Письменных отзывов на кассационную жалобу не поступало.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержала доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между Департаментом (арендодатель) и ООО "Гольфстрим-2000" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, от 23.08.2006 N 1-1023/06, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (цок. эт., пом. I, ком. 1; пом. II, ком. 1; пом. III, ком. 1, 2; пом. IV, ком. 1; пом. 2б, ком. 1-5, 5а, 6-11; пом. 83, ком. 1-9, 11, 12) общей площадью 337,10кв.м., расположенный по адресу: г. Москва. Сретенский б-р, д. 6/1, стр. 1.

Судами также было установлено, что между Департаментом (арендодатель) и ООО "Гольфстрим-2000" (арендатор) и ООО "Ариант-трэвел" заключен протокол-соглашение от 18.12.2006 о переуступке права на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 23.08.2006 N 01-01023/06, в соответствии с пунктом 1 которого на основании ГК РФ (ст. 615, п. 2) и постановления Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689 (приложение N 1, п.5.10) арендатор переуступает ООО "Ариант-трэвел" право аренды по договору от 23.08.2006 N 01-01023/06 на нежилое помещение, в тех же целях и на срок действия договора.

Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта, истец, являясь субъектом малого предпринимательства, обратился к Департаменту.

Письмом от 12.08.2016 N 33-5-80225/16-(0)-2 истцу было отказано в приватизации арендуемого помещения на том основании, что не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", поскольку ГБУ МосгорБТИ сообщило о невозможности выполнения кадастровых работ по внесению изменений в ГКН в связи с тем, что зафиксирована перепланировка, повлекшая за собой изменение границ объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, в том числе арендуемого ООО "Ариант-трэвел".

Письмом от 12.08.2016 N 33-5-80225/16-(0)-0 истец обратился к ответчику с приложением проекта договора купли-продажи с указанием на то, что перепланировка была осуществлена им в предусмотренном законом порядке.

Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, а также те возражения, которые были заявлены ответчиком в ходе рассмотрения дела, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами в итоге возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 23 587 421, 05 руб. (за вычетом стоимости неотделимых улучшений), определенной в названном заключении.

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы, включая доводы о невозможности выкупа в связи с тем, что объект после его перепланировки не был поставлен на кадастровый учет. При этом суды установили, что перепланировка была согласована, все необходимые разрешения получены, в связи с чем пришли к правильному выводу, что данное обстоятельство не может препятствовать реализации преимущественного права выкупа, так как может быть устранено сторонами спора в ходе исполнения судебного акта.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 по делу N А40-74873/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Е.А. Петрова

Судьи

Н.Ю. Дунаева С.В. Краснова