Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 июня 2018 г. N Ф05-5731/18 по делу N А40-252192/2015

город Москва

05 июня 2018 г.

Дело N А40-252192/15

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Крекотнева С.Н., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Ткаченко К.А. по дов. от 28.12.2017,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Стройжилстандарт" - Демьянов П.О. по дов. от 10.05.2018,

рассмотрев 31 мая 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стройжилстандарт"

на решение от 22 ноября 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Гамулиным А.А.,

и постановление от 22 февраля 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Бондаревым А.В., Александровой Г.С., Валюшкиной В.В.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройжилстандарт"

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды, выселении из нежилого помещения и обязании передать помещение в освобожденном виде,

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Стройжилстандарт" (далее - ответчик, ООО "Стройжилстандарт") с иском о взыскании задолженности по договору аренды от 18.10.2007 N 02-00391/07 в размере 1 506 613,76 руб., пени в размере 42 262,9 руб., расторжении названного договора аренды, выселении из нежилого помещения общей площадью 316,1 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 34, стр. 6, и обязании передать данное помещение в освобожденном виде истцу.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 ноября 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2018 года, с ООО "Стройжилстандарт" в пользу Департамента взыскано 1 548 876,66 руб., из которых: сумма основного долга в размере 1 506 613, 76 руб., пени в размере 42 262, 90 руб.; в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Стройжилстандарт" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить в части удовлетворенных требований и в указанной части направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает на необоснованность выводов судов о том, что договор купли-продажи арендуемого истцом имущества признается заключенным в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации с 02.09.2106 - даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016 по делу N А40-194662/15, которым определены условия договора, в связи с чем, арендная плата по договору должна была быть уплачена за период с июля по декабрь 2015 года. Судами не учтено, что заявление о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества направлено обществом Департаменту 29.06.2015, ответ на заявление не поступил, 26.08.2015 направлена претензия с приложением трех экземпляров проектов договора купли-продажи, в установленный пунктом 3 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ срок договор купли-продажи заключен не был, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском об обязании заключить договор купли-продажи (дело N А40-194662/15). Судами не учтены обстоятельства, установленные судами при рассмотрении указанного дела. Если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи арендованного имущества, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. Предельным сроком заключения договора купли-продажи и сроком прекращения договора аренды является 23.10.2015, действия Департамента по заключению договора совершены за пределами сроков, установленных законом. Арендная плата по договору уплачивалась ответчиком в порядке, сроки и в размере, согласованном сторонами в дополнительных соглашениях от 04.10.2007 и от 07.03.2008, Департаментом не представлены доказательства согласования сторонами в порядке, предусмотренном пунктами 6.2, 6.6 договора, размера арендной ставки на 2015 год, исходя из которой, произведен расчет заявленной к взысканию в рамках настоящего дела задолженности, одностороннее изменение размера арендной ставки договором не предусмотрено, соответствующие изменения в договор не вносились, правомерность применения ставки арендной платы на 2015 год истцом не обоснована. Ответчик признает долг за спорный период в размере 70 397,58 руб.

Отзыв на кассационную жалобу не поступал.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца против доводов жалобы возражала, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, правоотношения сторон возникли из договора аренды от 18.10.2007 N 02-00391/07 в отношении недвижимого имущества общей площадью 316,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д.34, стр. 6.

Вступившим с законную силу 02.09.2016 решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016 по делу N А40-194662/15 удовлетворены требования ООО "Стройжилстандарт" к Департаменту об обязании заключить договор купли- продажи объекта аренды в связи с реализацией обществом права преимущественного выкупа помещения, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Департамент ссылался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с июля по декабрь 2015 года в размере 1 506 613,76 руб., на которую истцом на основании пункта 7.1.договора начислены пени за период с 06.07.2015 по 31.12.2015 в размере 42 262,90 руб., претензия с требованием оплатить задолженность оставлена ответчиком без удовлетворения.

Удовлетворяя требования истца в части взыскания задолженности и пени, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 330, 614, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что условия договора купли-продажи были определены решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016 по делу N А40-194662/15, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.09.2016, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 31.05.2016, то есть с 02.09.2016, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы за нежилые помещения, ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендных платежей по договору за период с июля по декабрь 2015 года в размере 1 506 613,76 руб., то есть до вступления решения суда в законную силу по указанному делу.

Отклоняя довод ответчика о прекращении обязательства по внесению арендной платы до вступления решения суда в законную силу, суд указал, что арендатор, обращаясь в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в рамках дела N А40-194662/15, мог и должен был знать, что это приведет к изменению даты заключения договора выкупа имущества, а значит, и необходимости внесения за этот период арендных платежей.

Кроме того, общество имело возможность гораздо раньше заключить договор купли-продажи, однако не реализовало ее в связи с наличием спора по условиям договора о цене продажи имущества; общество использовало имущество на правах аренды для реализации своей предпринимательской деятельности до заключения договора купли-продажи и было обязано уплачивать плату до указанного срока, поскольку бесплатное пользование чужим имуществом в предпринимательских отношениях для коммерческих организаций запрещено законом.

Доводы ответчика о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по направлению проекта договора купли-продажи отклонены судом как не имеющие правового значения, поскольку встречного иска о взыскании убытков не заявлено.

Отклоняя довод ответчика о правомерности применения ставки арендной платы на 2105 год, суд указал на следующее.

Определением от 11.04.2017 по делу N А40-122403/16 прекращено производство по делу в части требований ООО "Стройжилстандарт" о признании недостоверным отчета ООО "Центр оценки "Аверс" от 04.10.2013 N 880-14/2013-АР в части величины рыночной стоимости аренды нежилого помещения, занимаемого на основании указанного договора аренды.

Определением от 11.04.2017 по делу N А40-122403/16 исковое заявление ООО "Стройжилстандарт" о внесении изменений в договор аренды в части ставки арендной платы оставлено без рассмотрения.

Как следует из указанных судебных актов и копий исковых заявлений, ставка арендной платы определена истцом с 01.07.2014 на основании предложения от 23.12.2013 N 33-А-177235/13-(0)-0 в размере 228 276,88 руб. в месяц, без НДС, и далее с применением коэффициента-дефлятора.

Как установлено судами при рассмотрении дела N А40-194662/15, ответчик обратился с заявлением о реализации преимущественного права выкупа 29.06.2015, при этом спорный период образования задолженности начинается с июля 2015 года.

Платежными поручениями от 02.02.2015 N 15, от 03.03.2015 N 35, от 07.04.2015 N 52, от 29.04.2015 N 77 ответчиком производилось внесение арендной платы за период с февраля по май 2015 года в размере 251 104,57 руб. в месяц, что также отражено в назначении платежей.

Суд указал, что внесение арендной платы на условиях предложения истца считается акцептом, в соответствии с пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации. Внесение арендной платы в указанном размере также является и прямым одобрением сделки в порядке статьи 183 Кодекса в части изменения условий договора аренды в части ставки арендной платы (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как указал суд, отсутствие подписанного соглашения об изменении размера арендной платы не являлось препятствием для внесения ответчиком арендных платежей в размере, предложенном истцом до обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа объекта аренды, в связи с чем, доводы ответчика об отсутствии обязанности внесения арендной платы в размере, отличном от согласованного в дополнительном соглашении от 07.03.2008 являются злоупотреблением правом со стороны ответчика.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 6 Постановления от 17.11.2011 N 73, в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.08.2007 N 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, с учетом положений вышеприведенных норм права своевременное обеспечение заключения договора купли-продажи арендуемого имущества явилось бы основанием для прекращения договора аренды и, как следствие, обязательств общества по внесению арендных платежей.

Судами не дана надлежащая оценка доводам ответчика о неправомерном уклонении истца от оценки имущества и от направления истцу проекта договора в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (неисполнение обязанностей, установленных частью 3 статьи 9 Закона); о том, что при исполнении истцом необходимых действий в установленный названным законом срок проект договора купли-продажи должен был быть направлен арендатору не позднее 23.09.2015, и с указанного момента у арендатора прекратились бы обязательства по внесению арендной платы по договору аренды, при этом Департамент был понужден к заключению договора купли-продажи в судебном порядке (дело N А40-194662/15).

Вывод судов о том, что общество имело возможность гораздо раньше заключить договор купли-продажи, однако не реализовало ее в связи с наличием спора по условиям договора о цене продажи имущества, несостоятелен, принимая во внимание, что факт направления истцу проекта договора, по условиям которого у сторон возникли разногласия, судами не установлен, доказательства направления проекта договора в материалах дела отсутствуют, факт наличия таких разногласий, препятствующих заключению договора в установленный законом срок, не подтвержден имеющимися в деле доказательствами.

С учетом изложенного, вывод судов о том, что обстоятельства исполнения/неисполнения истом обязанности по направлению проекта договора купли-продажи не имеют правого значения, поскольку не был заявлен встречный иск о взыскании убытков, нельзя признать обоснованным. Более того, ответчик не нес каких-либо убытков, т.к. арендная плата за спорный период ответчиком не вносилась, что и послужило основанием для предъявления настоящего иска, при этом отсутствие самого факта несения ответчиком убытков исключало предъявление встречного иска об их взыскании.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Согласно пункту 6.2 договора аренды величина арендной платы определяется согласно расчету годовой арендной платы за нежилые помещения, являющейся неотъемлемой частью договора.

В пункте 6.6 договора установлено, что в случае изменения условий оплаты аренды спорного помещения, к договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится неотъемлемой частью договора, подписываемое арендодателям и арендатором.

Судами не проверены доводы ответчика о том, что соглашение к договору аренды об изменении ставки арендной платы с 2105 года сторонами не подписано, соответствующие изменения в договор, а также изменения, предоставляющие арендодателю в одностороннем порядке право изменять условия договора в части арендной платы, не вносились.

Таким образом, правомерность применения истцом ставки арендной платы на 2015 при расчете арендной платы за заявленный в иске период судами не проверена.

Кроме того, суд кассационной инстанции признает необходимым указать на следующее.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика и, как следует из раздела "Картотека арбитражных дел" официального сайта арбитражных судов в сети Интернет http://kad.arbitr.ru в производстве Арбитражного суда города Москвы имеется дело N А40-184345/17 по иску Департамента к ООО "Стройжилстандарт" о взыскании задолженности за период с 01.07.2015 по 06.12.2016 в размере 4 589 529,89 руб. и пени за период с 06.07.2015 по 06.12.2016 в размере 416 919,34 руб. по договору аренды от 18.10.2007 N 02-00391/07.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2018, с ООО "Стройжилстандарт" в пользу Департамента взыскано 70 397,58 руб. задолженности, в остальной части требований отказано.

Как следует из текстов судебных актов, при рассмотрении указанного дела судами установлено, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 23.10.2015, а договор аренды прекращает свое действие с этого момента, и, как следствие, у ответчика отсутствуют обязательства по оплате арендных платежей с указанной даты; с учетом положений пункта 6.6 договора, а также принимая во внимание, что Департамент не представил ни ответчику, ни в материалы дела согласованные сторонами протокол согласования или дополнительное соглашение об изменении условий договора в части арендной платы, правомерность применения ставки арендной платы на 2015 истцом не обоснована.

В названном деле Департаментом заявлены требования о взыскании с ООО "Стройжилстандарт" задолженности и пени по упомянутому договору аренды, в том числе и за период аналогичный, заявленному в настоящем деле. При этом суды пришли к противоположным выводам относительно наличия/отсутствия оснований для взыскания задолженности в спорный период.

Вопрос о тождественности заявленных истцом требований, ни в настоящем, ни в указанном деле, судами не рассматривался, в связи с чем, в настоящее время имеют место два вступивших в законную силу судебных акта с диаметрально противоположными выводами относительно одних и тех же фактов правоотношений между одними и теми же сторонами.

Данное обстоятельство создает недопустимую конкуренцию вступивших в законную силу судебных актов.

При указанных обстоятельствах кассационная коллегия приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе наличие/отсутствие оснований для начисления арендных платежей и пени за заявленный в исковом заявлении период, правомерность изменения истцом ставки арендной платы на 2015 год, а также, с целью устранения конкуренции вступивших в законную силу судебных актов, принять во внимание обстоятельства, установленные судами по делам N А40-184345/17 и N А40-194662/15, установить причину, приведшую к указанной конкуренции, и оценить процессуальное поведение сторон.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 ноября 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2018 года по делу N А40-252192/15 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

С.Н. Крекотнев В.В. Петрова