Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2018 г. N Ф05-7448/18 по делу N А40-14572/2017

г. Москва

04 июля 2018 г.

Дело N А40-14572/17

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июля 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Денисовой Н.Д.

судей Петровой Е.А., Нечаева С.В.

при участии в заседании:

от истца ООО "Серафима" - Сухов А.В. дов. от 09.01.2017

от ответчика Департамент городского имущества г. Москвы- Бускин А.А. дов. от 25.12.2017 N 33-Д-1221/17

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества г. Москвы на решение от 26 октября 2017 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Чекмаревой Н.А., на постановление от 15 февраля 2018 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Валиевым В.Р., Левченко Н.И., Садиковой Д.Н.,

по иску ООО "Серафима"

к Департаменту городского имущества г. Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Серафима" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Серафима" договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коптевская, д. 85, общей площадью 265,6 кв. м (этаж 1, пом. 1, комн. 1, 2, 2а, 3-9, 9а, 10-12) по цене 30 878 279 руб. 66 коп. без НДС на условиях, предложенных истцом.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что непрерывно с 1999 года арендует нежилое помещение площадью 265,6 кв. м (этаж 1, пом. 1, комн. 1, 2, 2а, 3-9, 9а, 10-12) на основании договора аренды от 29.04.2002 N 7-191/02, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коптевская, д. 85, которое находится в собственности города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2018 года, суд обязал Департамент городского имущества г. Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Серафима" договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коптевская, д. 85, общей площадью 265,6 кв. м (этаж 1, пом. 1, комн. 1, 2, 2а, 3-9, 9а, 10-12) по цене 30 878 279 руб. 66 коп. без НДС на условиях, предложенных истцом.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества г. Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Департамента городского имущества г. Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, по основаниям, изложенным в отзыве, который приобщен к материалам дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из представленных доказательств, 11.05.1999 г. между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и истцом - ООО "Серафима" (Арендатор) на основании договора аренды от 27.12.21995 г. N 2-970/95 заключен договор N 2-282/99 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, с приложениями к нем и дополнительным соглашением, который зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка на титульном листе договора.

Согласно п. п. 1.1, 1.3 договора объектом аренды является нежилое помещение общей площадью 564,7 кв. м, расположенное по адресу Москва, ул. Коптевская, д. 85 для использования под торговлю сроком до 24.08.2017 г.

Дополнительным соглашением от 11.01.2016 г. площадь помещения с 16.06.2016 г. изменена на 341,6 кв. м (подвал, помещ. IV, комн. 1, 1а, 2, 1 этаж, помещ. 1, комн. 1, 2, 2а, 3-9, 9а, 10-12).

Судом установлено, что ООО "Серафима" являясь субъектом малого предпринимательства, с 1995 года на основании договоров аренды от 27.12.21995 г. N 2-970/95, от 11.05.1999 г. N 2-282/99 непрерывно пользуется нежилым помещением, расположенным по указанному выше адресу.

25.03.2016 г. обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений. Однако Департамент до настоящего времени не заключил договор купли-продажи, что стало причиной для обращения в суд.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости спорного объекта, выполненного по заказу ООО "Серафима" - ООО "Бизнес-Оценка", рыночная стоимость объекта и составила 19 833 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

В рамках дела, определением суда от 13.07.2017 г. по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство оценки Константа", эксперту Новокшонову Виталию Юрьевичу, с постановкой перед экспертом следующего вопроса: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 265,6 кв. м, расположенного по адресу Москва, ул. Коптевская, д. 85 (1 этаж, помещ. 1, комн. 1, 2, 2а, 3-9, 9а, 10-12), по состоянию на 25.03.2016 г.

Согласно заключению эксперта от 11.08.2017 г., рыночная стоимость объекта экспертизы, по состоянию на 25.03.2016 г. составляет 36 436 370 руб. 00 коп., с учетом НДС, 30 878 279 руб. 66 коп., без учета НДС.

На основании изложенного, исковые требования истца подлежат удовлетворению, а доводы ответчика отклонению.

Правильно установив данные фактические обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Обособенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судами первой и апелляционной инстанций правильно установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, которым ограничения по площади установлены в размере 300 кв. м.

Задолженности по уплате арендных платежей на день обращения истца с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества судом не установлено.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств наличия в арендуемом истцом помещении не согласованных в установленном законом порядке перепланировок.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В экспертном заключении, выполненным ООО "Агентство оценки Константа" от 11.08.2017, рыночная стоимость объекта определялась по состоянию на 25.03.2016 г. (дата обращения) и составляет 30 878 279 руб. 66 коп., без учета НДС.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи, ввиду наличия нарушенного права истца на заключение договора, заключение которого обязательно для ответчика в силу закона, а также, ввиду уклонения ответчика от заключения договора.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2018 года по делу N А40-14572/17 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Н.Д. Денисова

Судьи

С.В. Нечаев Е.А. Петрова