Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 июля 2018 г. N Ф05-8375/18 по делу N А41-84984/2017

город Москва

06 июля 2018 г.

Дело N А41-84984/17

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Калининой Н.С., Шишовой О.А.,

при участии в заседании:

от заявителя: акционерного общества "Архбум" - неявка, извещено,

от заинтересованного лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Аникеева А.И. по дов. от 29.12.2017,

от третьего лица: Кузенкова Олега Юрьевича - неявка, извещен,

рассмотрев 03 июля 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

на решение от 14 декабря 2017 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Бондаревым М.Ю.,

и постановление от 12 марта 2018 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Диаковской Н.В., Иевлевым П.А., Панкратьевой Н.А.,

по заявлению акционерного общества "Архбум"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

о признании недействительными уведомления, решений, обязании зарегистрировать договор аренды,

третье лицо: Кузенков Олег Юрьевич,

УСТАНОВИЛ: акционерное общество "Архбум" (далее - заявитель, АО "Архбум") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Московской области) с заявлением о признании недействительным уведомления, признании незаконными решений от 27.04.2017 N 011/005/2017-7723 о приостановлении государственной регистрации и от 31.07.2017 N 50/011/005/2017-7723 об отказе в государственной регистрации договора аренды жилого помещения от 10.10.2016 N 136774, заключенного между АО "Архбум" и Кузенковым Олегом Юрьевичем, и обязании зарегистрировать договор аренды.

Кузенков О.Ю. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 декабря 2017 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2018 года, заявленные требования удовлетворены частично: суд признал незаконным отказ от 31.07.2017 N 50/011/005/2017-7723 и обязал Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать договор аренды жилого помещения от 10.10.2016 N 136774; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов Управление указывает, что в соответствии с пунктом 7 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства. Заявитель обратился с заявлением о регистрации договора аренды жилого помещения, в соответствии с которым АО "Архбум" передает в аренду принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение физическому лицу Кузнецову О.Ю. с условием последующего выкупа арендованного имущества, между тем, предоставление жилого помещения гражданину во временное владение и пользование для проживания в нем осуществляется договором найма жилого помещения (пункт 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатором жилых помещений, в целях отграничения договоров аренды от договора найма, может быть только юридическое лицо (пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации).

АО "Архбум" представило отзыв с возражениями на кассационную жалобу, в котором указало, что конструкция договора найма жилого помещения, предусмотренная главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствует намерениям сторон, вступающих в гражданско-правовые отношения; договор найма жилого помещения не предусматривает переход права собственности на помещение после уплаты арендных платежей и выкупной стоимости; договор аренды от 10.10.2016 N 136774 является смешанным, к нему применимы нормы о договоре найма жилого помещения, аренды и купли-продажи; арендные платежи являются не только условием пользования жилым помещением арендатором, но и носят характер оплаты за приобретение права собственности на данное жилое помещение; отказом в государственной регистрации договора Управление создало обстоятельства, при которых невозможна регистрация права собственности на жилое помещение за Кузенковым О.Ю. после уплаты им всех платежей, часть из которых им уже оплачена.

Явившаяся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель Управления поддержала доводы и требования кассационной жалобы.

АО "Архбум" и Кузенков О.Ю., несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившегося в судебное заседание представителя заинтересованного лица, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Кузенков О.Ю. на основании заключенного с АО "Архбум" договора аренды жилого помещения от 10.10.2016 N 136774 принял в аренду квартиру общей площадью 68,8 кв.м. по адресу: Московская область, Истринский район, с. Павловская Слобода, ул. Лесная, д. 8, кв. 26.

По условиям договора аренды после внесения арендных платежей на согласованную сумму квартира переходит в собственность Кузенкова О.Ю.

АО "Архбум" и Кузенков О.Ю. обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Решением от 27.04.2017 N 011/005/2017-7723, поддержанным решением апелляционной комиссии, государственная регистрация была приостановлена, а решением от 31.07.2017 N 50/011/005/2017-7723 в государственной регистрации договора аренды жилого помещения отказано.

Основанием для приостановления и последующего отказа явилось то, что жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, а гражданам жилые помещения могут быть представлены только на основании договора найма жилого помещения, а не аренды.

Полагая указанные решения незаконными и нарушающими права и законные интересы АО "Архбум", общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статей 131, 209, 421, 606, 609, 625, 651, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16, истолковав условия спорного договора, в частности, условия о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа арендатором, сроке действия договора аренды, уплате арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, суды исходили из того, что они не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, который в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации.

Судами установлено, что представленный на регистрацию договор содержит все необходимые существенные условия договора, а также условие о том, что после внесения арендных платежей на согласованную сумму и уплаты выкупной стоимости квартира переходит в собственность арендатора, в то время как нормы гражданского законодательства о найме жилого помещения не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, предоставленного во владение и пользование для проживания в нем.

Доказательств наличия в действующем законодательстве запрета на заключение договора аренды жилого помещения с правом последующего выкупа между юридическим лицом и гражданином, по которому гражданин выступает арендатором, регистрирующим органом не представлено и судами не установлено.

Установив названные обстоятельства и учитывая отсутствие в действующем гражданском и жилищном законодательстве ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения, суды удовлетворили заявленные требования в соответствии частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признав оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации договора аренды жилого помещения незаконными и обязав Управление произвести государственную регистрацию договора аренды.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела установлены судами, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены судом округа и подлежат отклонению, поскольку являются позицией ответчика по делу, уже были предметом рассмотрения судов и получили соответствующую оценку как несостоятельные, противоречащие фактическим обстоятельствам дела и основанные на неправильном толковании норм действующего законодательства.

Заявленные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы суда в части отказа в признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации, по мотиву пропуска заявителем установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока обращения в арбитражный суд с заявлением об оспаривании ненормативного правового акта, не обжалованы.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 14 декабря 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2018 года по делу N А41-84984/17 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Н.С. Калинина О.А. Шишова