Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 июля 2018 г. N Ф05-9991/18 по делу N А40-149812/2017

г. Москва

09 июля 2018 г.

Дело N А40-149812/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03.07.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 09.07.2018.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Денисовой Н.Д. и Нечаева С.В.

при участии в заседании:

от истца - Тихонов Г.Д. по дов. от 20.07.2017;

от ответчика - Бускин А.А. по дов. от 25.12.2017 N 33-Д-1221/17,

рассмотрев в судебном заседании 03.07.2018 кассационные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Экспромт", Департамента городского имущества города Москвы (истца и ответчика) на решение от 31.01.2018 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Коноваловой Е.В., и постановление от 12.04.2018 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Садиковой Д.Н., Валиевым В.Р., Левченко Н.И.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Экспромт"

к Департамента городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Экспромт" (далее - ООО "Экспромт" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ г. Москвы или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Весенняя, д. 3, корп. 1 с кадастровым номером 77:09:0002018:8602 (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 4а, 5), изложив пункты 3.1, 3.4 договора в редакции истца.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018, были урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Весенняя, д. 3, корп. 1 с кадастровым номером 77:09:0002018:8602 (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 4а, 5), пункты 3.1, 3.4 договора изложены в следующей редакции:

пункт 3.1: "Цена объекта составляет 4 644 000 руб. В соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ НДС не начисляется".

пункт 3.4: "Оплата по договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 20 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 232 200 рублей, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга рассчитывается пропорционального количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта".

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО "Экспромт" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, для арендаторов - субъектов малого предпринимательства, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца с заявлением о выкупе (23.03.2017) рыночная стоимость спорного помещения составила 4 644 000 руб.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и истец обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

В обоснование своей кассационной жалобы истец просит решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и назначить по делу проведение повторной судебной-оценочной экспертизы, ссылаясь на то, что экспертное заключение, полученное в рамках проведения судебной экспертизы, не может быть использовано в качестве достоверного доказательства, так как цена выкупа завышена.

В обоснование кассационной жалобы Департамент просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене Департамента, ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта; согласно подготовленному по заказу Департамента отчету рыночная стоимость спорного помещения составляет 5 453 000 руб., отчет Департамента оспорен не был, его недостоверность не подтверждена, поэтому суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по заниженной цене, определенной в рамках судебной экспертизы, а не по цене Департамента.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы своей кассационной жалобы, представитель истца поддержал доводы своей кассационной жалобы, пояснив на вопрос судебной коллегии, что истец от выкупа не отказывается, но уплатить цену объекта ему будет затруднительно.

На вопрос судебной коллегии суда кассационной инстанции о возможности рассмотрения обеих кассационных жалоб истца и ответчика в судебном заседании 03.07.2018, пояснили, что не возражают против совместного рассмотрения кассационных жалоб в судебном заседании 03.07.2018.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в кассационных жалобах истца и ответчика доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 04.10.2006 был заключен договор аренды N 02-344/06, в соответствии с которым истцу в аренду были переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Весенняя, д. 3, корп. 1 с кадастровым номером 77:09:0002018:8602 (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 4а, 5), за выкупом которых в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, арендатор обратился 23.03.2017.

26.06.2017 Департамент направил истцу для согласования проект договора купли-продажи нежилого помещения, в котором цена объекта недвижимости была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 17.05.2017 N Д-858-0284/2017, выполненного ЗАО "МБЦ", и составила 5 453 000 руб.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, направил ответчику проект договора купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий в части в части цены выкупаемого объекта недвижимости.

На основании полученного истцом заключения ООО "Квантум" 14.07.2017 N 31/0717 истец предложил ответчику заключить договор с условием о цене выкупа в размере 3 800 000 руб.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования истца, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 4 644 000 руб., определенной в названном заключении.

Довод истца о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения судебно-оценочной экспертизы, отклоняется судебной коллегией, поскольку, как установлено судами, данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, а несогласие истца с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

Довод Департамента о том, что недостоверность отчета оценщика, представленного собственником объекта, не доказана, заявлены без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который в силу указанных выше норм права обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы истца и Департамента, полностью аналогичные доводам их кассационных жалоб.

Заявляя те же доводы в кассационных жалобах, истец и ответчик не учитывают полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляют доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

При таких обстоятельствах кассационные жалобы истца и ответчика удовлетворены судом кассационной инстанции по заявленным в них доводам быть не могут.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018 по делу N А40-149812/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Е.А. Петрова

Судьи

Н.Д. Денисова С.В. Нечаев