Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 июля 2018 г. N Ф05-8055/18 по делу N А40-126926/2017

г. Москва

19 июля 2018 г.

Дело N А40-126926/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.,

судей Григорьевой И.Ю., Ананьиной Е.А.,

при участии в заседании:

от заявителя: общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Капитал-Траст-Инвест" - Казаринова Е.С. представитель по доверенности от 1 января 2018 года;

от заинтересованного лица: Департамента городского имущества города Москвы - Путенко М.В., Бондаренко Г.Е., представитель по доверенности от 27 декабря 2017 года;

рассмотрев в судебном заседании 20 июня 2018 года кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Капитал-Траст-Инвест" Д.У. ЗПИРФ "Казанский рентный инвестиционный фонд":

на решение от 04 декабря 2017 года,

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Каменской О.В.,

на постановление от 21 марта 2018 года,

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Лепихиным Д.Е., Кочешковой М.В., Суминой О.С.,

по делу N А40-126926/17,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Капитал-Траст-Инвест"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об оспаривании решения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Капитал-Траст-Инвест" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании незаконным решения от 12 апреля 2017 года N 33-5-47583/17-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве"; обязании оказать государственную услугу и выдать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29 октября 2012 года N М-07-038587.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 декабря 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2018 года, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с выводами судов, Общество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты первой и апелляционной инстанции как принятые с нарушением норм права. В обосновании кассационной жалобы заявитель указывает, что договорные отношения в рамках уже заключенного договора аренды, в частности, внесение изменений в данный договор, регулируются гражданским законодательством, что следует из статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основания для отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не могут устанавливаться в нормативно-правовых актах субъекта РФ, либо противоречить федеральному законодательству. Учитывая наличие возникшего в силу закона права Заявителя на оформление арендных отношений путем замены арендатора в Договоре аренды, пункт 2.10.1.8 Регламента не подлежит применению, поскольку его применение к данной ситуации противоречит федеральному закону (статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Департамента возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 12 июля 2018 года в связи с нахождением в отпуске судьи Кузнецова В.В. произведена его замена на судью Ананьину Е.А. в рамках настоящего дела.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и возражений относительно доводов жалобы, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемые судебные акты - отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Департамента от 12 апреля 2017 года N 33-5-47583/17-(0)-1 заявителю отказано в предоставлении государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в отношении земельного участка с адресными ориентирами: г. Москва, ул. 3-я Мякининская, дом 26А, кадастровый номер 77:07:0019001:1012.

Решение Департамента мотивировано наличием актов Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 12 декабря 2016 года N 9072749, 9072749/2, 9072749/3 о выявлении в границах земельного участка с кадастровым номером 77:07:0019001:1012 незаконно размещенные объекты недвижимости, что в соответствии с пунктом 2.10.1.8 Административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" (утвержден постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 года N 199-ПП, далее - Регламент) является основанием для отказа в предоставлении испрашиваемой государственной услуги.

Полагая, что решение департамента противоречит закону, а так также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанций согласились с выводами Департамента об отсутствии правовых оснований для предоставлении государственной услуги и выдаче дополнительного соглашения к договору аренды при наличии актов уполномоченного органа о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости на спорном земельном участке.

Выводы суда сделаны на основании неправильного применения норм материального права.

В собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИРФ "Казанский рентный инвестиционный фонд" (далее - Фонд) находятся объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, находящемся на праве аренды у ООО "Управляющая Компания "АС Менеджмент".

В связи со сменой управляющей компании Фонда к заявителю перешли все права и обязанности по управлению имуществом Фонда.

В связи со сменой правообладателя недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, заявитель обратился в Департамент за выдачей дополнительного соглашения к существующему договору аренды спорного земельного участка.

Статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации определено общее правило о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из системного толкования статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также согласно разъяснениям Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На территории города Москвы, в соответствии с Земельным кодексом и иными нормативными актами, пунктом 1.15 постановления Правительства Москвы от 15 февраля 2012 года N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" утвержден Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве".

Пунктом 2.10.1.8 Административного регламента установлено, что основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является наличие составленного Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы акта о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка и (или) акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости на земельном участке.

Установив, что в соответствии с актами Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 12 декабря 2016 года N 9072749, 9072749/2, 9072749/3 в границах земельного участка с кадастровым номером 77:07:0019001:1012 выявлены незаконно размещенные объекты недвижимости, Департамент отказал обществу в предоставлении государственной услуги, с чем согласились суды.

Кассационная коллегия приходит к выводу, что судами при принятии судебных актов не учтены положения норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Правоотношения, связанные с признанием объекта недвижимого имущества незаконно размещенным (самовольным), регулируются статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 22 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Таким образом, утверждение о самовольности расположенного на спорном земельном участке должно быть подтверждено решением суда о признании указанной постройки самовольной и ее сносе.

Само по себе наличие акта Госинспекции по недвижимости не может служить основанием для отказа в предоставлении установленного законом права перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости, поскольку такой акт носит информационный характер, не является ненормативным, не содержит властно-распорядительных функций и не устанавливает обязанностей для лица, в отношении которого данный акт выдан.

Доказательств обращения Департамента или иного уполномоченного органа в суд с заявлением о признании расположенных на спорных земельных участках построек самовольными и их сносе в материалы дела представлено не было.

Нормы права, содержащиеся в нормативно-правовых актах субъекта РФ не должны противоречить федеральному законодательству и нарушать права и законные интересы субъектов.

В настоящем случае пункт 2.10.1.8 Административного регламента нарушает права и законные интересы заявителя, как правопреемника предыдущего арендатора спорного земельного участка. Использование земельного участка без соответствующего договора не соответствует принципам земельного законодательства и является административно наказуемым деянием.

Применяя положения части 31 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и статьи 4.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве", суды не учли, что в настоящем случае заявитель просил внести изменения в действующий договор аренды, в то время как приведенные нормы регулируют порядок предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Поскольку в данном случае все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции, однако нормы права применены к этим обстоятельствам неправильно, суд кассационной инстанции полномочен в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменить решение арбитражного суда первой инстанции и, не передавая дело на новое рассмотрение, при отсутствии необходимости устанавливать дополнительные обстоятельства, требования заявителя в части оспаривания отказа Департамента - удовлетворить.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (часть 5 статьи 201 Кодекса).

В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя, кассационная коллегия обязывает Департамент в течении месяца со дня принятия настоящего постановления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем оказания государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве".

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 04 декабря 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2018 года по делу N А40-126926/17 отменить.

Признать незаконным решение Департамента городского имущества города Москвы от 12 апреля 2017 года N 33-5-47583/17-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве".

Обязать Департамент городского имущества города Москвы в течении месяца со дня принятия настоящего постановления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов "Управляющая компания "Капитал-Траст-Инвест" Д.У. ЗПИРФ "Казанский рентный инвестиционный фонд" путем оказания государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве".

Председательствующий судья

Р.Р. Латыпова

Судьи

И.Ю. Григорьева Е.А. Ананьина