Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июля 2018 г. N Ф05-7771/18 по делу N А41-83595/2017

г. Москва

26 июля 2018 г.

Дело N А41-83595/17

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи: Буяновой Н.В.,

судей: Кузнецова В.В., Шевченко Е.Е.

при участии в заседании:

от истца ТУ Росимущества в Московской области: Гуляевой К.О. (по доверенности от 21.08.2017);

от ответчика ОАО "Лесное": Гудковой П.С. (по доверенности от 12.01.2018); Резниченко В.А. (по доверенности от 12.01.2018);

от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явился, извещен;

от третьего лица ООО "ИнвестСтрой": не явился, извещен;

рассмотрев 19 июля 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области от 14.12.2017,

принятое судьей Уваровым А.О.,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018,

принятое судьями Немчиновой М.А., Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области

к Открытому акционерному обществу "Лесное"

третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Общество с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой"

о признании права постоянного бессрочного пользования и права аренды отсутствующим, об исключении из ЕГРН записи об обременении в виде аренды,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Открытому акционерному обществу "Лесное" (далее - ОАО "Лесное", ответчик), в котором просило:

- признать отсутствующим право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Лесное" на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041103:82, общей площадью 108 200 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с.о. Назарьевский, дер. Дарьино;

- признать отсутствующим право аренды ОАО "Лесное" на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041103:82, общей площадью 108 200 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с.о. Назарьевский, дер. Дарьино;

- исключить из ЕГРН записи об обременении в виде аренды ОАО "Лесное" на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041103:82.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 декабря 2017 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2018 года, в удовлетворении исковых требований отказано в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты.

Не согласившись с судебными актами, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области подало кассационную жалобу, в которой просит судебные акты отменить в связи с неправильным применением ст. 35, подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Податель жалобы полагает, что у ответчика не возникло как право аренды, так и право постоянного (бессрочного) пользования участком в силу отсутствия прав на здания оздоровительного комплекса, расположенные на этом участке, что не было учтено судом. Поскольку факт предоставления участка в постоянное (бессрочное) пользование подтвержден Государственным актом МО-20-N 10-N 383 от 27 ноября 1992 года, а последующая запись в ЕГРН об обременении в виде аренды внесена на основании ничтожного договора аренды от 5 марта 2008 года, у истца (собственника земельного участка) отсутствует иная возможность восстановить нарушенное право, кроме как путем предъявления иска о признании прав отсутствующими.

Представители ОАО "Лесное" возразили против удовлетворения кассационной жалобы. Полагают, что закон применен судами первой, апелляционной инстанций правильно.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Общество с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой", не явились. О времени, месте рассмотрения кассационной жалобы извещены. Жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты подлежат отмене в связи с неправильным применением закона.

К такому выводу суд кассационной инстанции пришел, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209).

Земельные участки согласно части 1 статьи 264 Гражданского кодекса могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (часть 2 статьи 264 Кодекса).

Если по договору аренды лицу передаются здания или сооружения, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (часть 1 статьи 652 Гражданского кодекса).

Основания и порядок приобретения права собственности и иных вещных и обязательственных прав на земельный участок установлены главой V Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

При этом основополагающим принципом земельного законодательства является закрепленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

При рассмотрении настоящего дела судами первой, апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041103:82, общей площадью 108 200 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с.о. Назарьевский, дер. Дарьино., а также расположенный на нем имущественный комплекс, представляющий собой отдельно стоящие здания и сооружения, предназначенные для оздоровительных целей.

На основании постановления Администрации Одинцовского района Московской области N 1672 от 27 ноября 1992 года арендному предприятию пансионат "Химик" выдан Государственный акт МО-20-N 10-N 383 на право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком площадью 10, 82 га для оздоровительных целей. При этом в пользование передан только земельный участок. Права на имущественный комплекс, расположенный на земельном участке, пансионату "Химик" не передавались.

Распоряжением Госкомимущества России N 699-р от 21 апреля 1993 года принято предложение трудового коллектива арендного предприятия пансионата "Химик" о создании на базе пансионата акционерного общества открытого типа "Лесное", определены учредители указанного акционерного общества, в состав которых вошло Госкомимущество России.

В соответствии с постановлением Главы Администрации Одинцовского района Московской области N 1146 от 01 июня 1993 года произведена регистрация АООТ "Лесное" (правопредшественник ОАО "Лесное") в качестве юридического лица.

В связи с введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации, ограничивающего круг лиц, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, и в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица были обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды либо приобрести земельные участки в собственность.

В связи с этим на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области N 173 от 05 марта 2008 года "О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Лесное" право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Лесное" указанным земельным участком было переоформлено на право аренды.

05 марта 2008 года между ТУ Росимущества по Московской области (арендодатель) и ОАО "Лесное" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет с момента государственной регистрации. Указанный договор зарегистрирован 25 мая 2009 года (ТУ Росимущества обращалось в суд с иском о расторжении этого договора (дело N А41-44473/13), ссылаясь на неиспользование арендатором ОАО "Лесное" земельного участка и неуплату арендных платежей. ОАО "Лесное", в свою очередь", предъявило встречный иск об обязании ТУ Росимущества исполнить обязательство по предоставлению арендованного участка. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 16 мая 2014 года в удовлетворении иска было отказано по тому основанию, что земельный участок не мог быть передан в аренду без расположенных на нем зданий, в связи с чем договор аренды земельного участка от 05 марта 2008 года является ничтожным).

02 июля 2013 года между ТУ Росимущества (арендодатель) в Московской области и Фондом помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни" (арендатор) заключен договор N 01-07/51 аренды недвижимого имущества (зданий оздоровительного комплекса), находящегося на спорном земельном участке N 01-07/51.

Таким образом, оказалось, что земельный участок передан собственником в аренду одному лицу, а расположенные на нем здания и сооружения - другому лицу, что породило между этими лицами спор. ОАО "Лесное", считая, что договором аренды от 02 июля 2013 года N 01-07/51 нарушается его право пользования участком, обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованием о признании недействительным указанного договора (дело NА41-3277/14).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2016 года по делу N А41-3277/14, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28 декабря 2016 года, признан недействительным договор аренды от 02 июля 2013 года N 01-07/51, а также применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата ТУ Росимущества в Московской области имущества, являвшегося предметом сделки.

Основанием для признания недействительным договора аренды имущественного комплекса по делу N А41-3277/14 явилось то обстоятельство, что в нарушение пп. 5 п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 35, ст. 36 Земельного кодекса РФ, предусматривающих единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, по договору от 05 марта 2008 года ОАО "Лесное" в аренду был предоставлен только земельный участок, а по договору аренды комплекса зданий другому лицу предоставлено право аренды только зданий. При этом при рассмотрении дела NА41-3277/14 суды пришли к выводу о том, что поскольку ничтожная сделка не порождает юридических последствий, за ОАО "Лесное" сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое подлежит переоформлению в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Учитывая изложенный в судебных актах по делу N А41-3277/14 вывод о сохранении за ОАО "Лесное" права пользования земельным участком, которое подлежит переоформлению в арендные отношения, а также отсутствие доказательств недействительности оснований возникновения соответствующего права ответчика на земельный участок, суд по настоящему делу отказал в иске. Кроме того суд счел, что истцом применен ненадлежащий способ защиты, поскольку в ЕГРН отсутствует запись о регистрации права ОАО "Лесное" постоянного (бессрочного) пользования участком. Что касается существующей в ЕГРН записи о регистрации за ОАО "Лесное" права аренды, то требование о признании этого права отсутствующим является ненадлежащим способом защиты, поскольку истец не предъявлял требований о применении последствий признания оспоримой сделки недействительной при рассмотрении дела N А41-44473/13.

Между тем, суд не учел выводы, содержащиеся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 9 июня 2015 года N 305-ЭС15-1210 по делу N А41-44473/13, которые сводятся к тому, что у ОАО "Лесное" не только не возникло право аренды, но и отсутствовали основания для возникновения права бессрочного пользования спорным земельным участком, поскольку весь участок необходим для использования стоящих на нем зданий оздоровительного комплекса, но участок передан в пользование ОАО "Лесное" без прав на здания. Внесение изменений в закон и возложение обязанности по переоформлению прав на лиц, которые не могут использовать земельный участок на указанном вещном праве, не может создавать новое основание для предоставления земельного участка.

Права на здания ответчиком до настоящего времени не приобретены.

Истец полагает, что у ответчика отсутствует как право аренды, так и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в силу отсутствия прав на неразрывно связанные с участком здания. Ответчик, напротив, полагает, что имеет подтвержденное государственным актом право постоянного (бессрочного) пользования участком, которое в силу закона вправе переоформить в арендные отношения, независимо от прав на расположенные на нем здания.

То есть между сторонами имеется спор о праве, который в целях устранения неопределенности должен получить разрешение.

Сохранение ситуации, при которой право пользования участком принадлежит ответчику, не имеющему прав на здания, для использования которых этот участок необходим, противоречит основополагающему принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, сформулированному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Фактически лишает возможности истца осуществлять права собственника в отношении зданий и земельного участка, а ответчика - права пользования участком, и свидетельствует о том, что спор не разрешен и неопределенность, в целях устранения которой истец обратился в суд, не устранена.

Вывод судов первой, апелляционной инстанций об избрании истцом ненадлежащего способа защиты противоречит ст. 12 Гражданского кодекса, а также п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права и других вещных прав", в соответствии с которым допускается предъявление иска о признании права отсутствующим в случае, если право не может быть защищено иным способом.

Поскольку спор судами первой, апелляционной инстанции не разрешен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

В ходе нового рассмотрения суду следует установить наличие (или отсутствие) у ответчика прав на спорный земельный участок и в целях устранения неопределенности в возникших правоотношениях разрешить спор по существу.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд:

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14.12.2017, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу N А41-83595/17 - отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Н.В. Буянова

Судьи

В.В. Кузнецов Е.Е. Шевченко