Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июля 2018 г. N Ф05-11048/18 по делу N А40-197582/2017

г. Москва

26 июля 2018 г.

Дело N А40-197582/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23.07.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 26.07.2018.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Дунаевой Н.Ю. и Нечаева С.В.

при участии в заседании:

от истца - Сухов А.В. по дов. от 28.09.2016 N 2/28-09;

от ответчика - Шинкарюк А.Ю. по дов. от 25.12.2017 N 33-Д-12/9/Д;

от третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании 23.07.2018 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение от 28.03.2018 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Пуловой Л.В., и постановление от 18.05.2018 Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Садиковой Д.Н., Валиевым В.Р., Левченко Н.И.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЛЕНА-ЛАЙН ЛТД"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛЕНА-ЛАЙН ЛТД" (далее - ООО "ЛЕНА-ЛАЙН ЛТД" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15, стр. 1, общей площадью 470,1 кв. м (3 этаж; пом. VI, комн. 1 - 8, 8а, 9 - 24; мезонин, пом. 1, комн. 1 - 1) по цене 57 869 317 руб. без НДС с условием оплаты с рассрочкой на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона, на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора купли-продажи (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на длительное уклонение ответчика от заключения договора и необоснованность последующего отказа со ссылкой на то, что договор на аренду недвижимого имущества от 02.11.2005 N 00-00088/05 не прошел государственную регистрацию.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, был привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018, суд обязал Департамент заключить с ООО "ЛЕНА-ЛАЙН ЛТД" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Маросейка, д. 2/15, стр. 1, общей площадью 470,1 кв. м (3 этаж; пом. VI, комн. 1 - 8, 8а, 9 - 24; мезонин, пом. 1, комн. 1 - 1) по цене 57 869 317 руб. без НДС с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет на условиях, указанных в резолютивной части решения.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений, а также к выводу о том, что спор между сторонами, который при рассмотрении дела по существу свелся к разногласиям по поводу выкупной цены помещения, подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца с заявлением о выкупе рыночная стоимость спорного помещения составила 57 869 317 руб. без учета НДС.

Суды также пришли к выводу о том, что Департамент фактически уклонился от заключения с истцом договора купли-продажи нежилого помещения, при условии вынесения ответчиком по результатам рассмотрения обращения истца от 08.09.2016 N вх. 195085/16-(0)-0 о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, отказа в предоставлении объекта недвижимости в собственность со ссылкой на то, что договор аренды от 02.11.2005 N 00-00088/08 не прошел государственную регистрацию, в результате чего является недействительной сделкой, поскольку в соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы Департамент указывает, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта; заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной экспертизы, выполнено с нарушением действующего законодательства и не может быть положено в обоснование судебного акта, а также ссылается на ненадлежащее отклонение судом его ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей третьего лица.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам заблаговременно направленного отзыва на кассационную жалобу.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 02.11.2005 был заключен договор аренды N 00-00088/08 (ранее Охранно-арендный договор от 28.03.2005 N 439/3), в соответствии с которым (с учетом дополнительного соглашения к договору) истцу в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15, стр. 1, общей площадью 470,1 кв. м (3 этаж; пом. VI, комн. 1 - 8, 8а, 9 - 24; мезонин, пом. 1, комн. 1 - 1).

Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта, истец, являясь субъектом малого предпринимательства, обратился к Департаменту с заявлением от 08.09.2016 N вх. 195085/16-(0)-0 о приобретении арендуемого помещения.

Ответчик сообщением от 19.09.2016 отказал истцу в предоставлении объекта недвижимости в собственность со ссылкой на то, что договор аренды от 02.11.2005 N 00-00088/08 не прошел государственную регистрацию, в результате чего является недействительной сделкой.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 57 869 317 руб., определенной в названном заключении.

Довод заявителя кассационной жалобы о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения судебно-оценочной экспертизы, отклоняется судебной коллегией, поскольку экспертное заключение отвечает требованиям действующего законодательства, в связи с чем, обоснованно признано судом надлежащим доказательством, а несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы, включая доводы об утрате истцом преимущественного права выкупа.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства, в связи с чем жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 по делу N А40-197582/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Е.А. Петрова

Судьи

Н.Ю. Дунаева С.В. Нечаев