Постановление Арбитражного суда Московского округа от 1 августа 2018 г. N Ф05-6729/18 по делу N А40-126893/2017

город Москва

01 августа 2018 г.

Дело N А40-126893/17

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Каменской О.В., Шевченко Е.Е.,

при участии в заседании:

от заявителя: Казаринова Е.С., доверенность от 01.01.2018;

от заинтересованного лица: Забаринова Н.С., доверенность от 27.12.2017;

рассмотрев 25 июля 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - ООО "УК "Капитал-Траст-Инвест" на решение от 15 ноября 2017 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Поздняковым В.Д., на постановление от 26 февраля 2018 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Яковлевой Л.Г., Вигдорчиком Д.Г., Поповым В.И., по делу N А40-126893/17

по заявлению ООО "УК "Капитал-Траст-Инвест"

об оспаривании решения

к Департаменту городского имущества города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

ООО "УК "Капитал-Траст-Инвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об отказе в предоставлении государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0019001:1005, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 3-я Мякининская, д. 20А, оформленного письмом от 12.04.2017 N 33-5-47650/17-(0)-1.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2017 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2018 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "УК "Капитал-Траст-Инвест" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" (далее - Фонд) на праве общей долевой собственности принадлежат: жилой дом, общей площадью 219,6 кв.м, по адресу: г. Москва, ул. 3-я Мякининская, д. 20А (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 23.08.2010 N 77 АМ 648086); жилой дом, общей площадью 199 кв.м, по адресу: г. Москва, ул. 3-я Мякининская, д. 20А, лит. Б (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 23.08.2010 N 77 АМ 648084). Указанные жилые дома расположены на земельном участке, общей площадью 1.000 кв.м, с кадастровым номером 77:07:0019001:1005, расположенном по адресу: г. Москва, ул. 3-я Мякининская, д. 20А (далее - земельный участок). До 24.10.2016 доверительным управляющим Фонда являлось АО "УК "АС Менеджмент".

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей от 03.10.2016, а также со вступившими 25.11.2016 в силу изменениями и дополнениями в Правилах доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом "Казанский земельный инвестиционный фонд" (далее - ЗПИРФ "Казанский земельный инвестиционный фонд") все права и обязанности управляющей компании в отношении ЗПИРФ "Казанский земельный инвестиционный фонд" с 25.11.2016 перешли от АО "УК "АС Менеджмент" к ООО "УК "Капитал-Траст-Инвест".

Входящие в состав Фонда жилые дома переданы ООО "УК "Капитал-Траст-Инвест" согласно передаточному акту от 28.11.2016 N 336 к договору передачи прав и обязанностей от 03.10.2016 (г. Москва, ул. 3-я Мякининская, д. 20А); передаточному акту от 28.11.2016 N 331 к договору передачи прав и обязанностей от 03.10.2016 (г. Москва, ул. 3-я Мякининская, д. 20А, лит. Б).

На момент смены управляющей компании и передачи жилых домов земельный участок находился в аренде у АО "УК "АС Менеджмент" на основании заключенного с Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента) договора аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке от 23.08.2012 N М-07-037994 в целях эксплуатации жилых домов. Срок действия договора аренды до 01.07.2022 (пункт 2.1 договора аренды).

Как новая управляющая компания и правопреемник старой управляющей компании ООО "УК "Капитал-Траст-Инвест" Д.У. ЗПИРФ "Казанский земельный инвестиционный фонд" обратилось в Департамент за оказанием государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в части изменений данных об арендаторе (заявление от 27.03.2017 N 0002066 подано через портал государственных услуг).

Письмом от 12.04.2017 N 33-5-47650/17-(0)-1 Департамент сообщил об отказе в предоставлении государственной услуги по причине наличия акта уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы о подтверждении факта наличия незаконно размещенных объектов недвижимости.

Решение Департамента мотивировано наличием актов Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 01.03.2017 N N 9073533, 9073533/1, в соответствии с которыми в ходе обследования земельного участка с кадастровым номером 77:07:0019001:1005 по адресу: г. Москва, ул. 3-я Мякининская, дом 20А, был установлен факт незаконного размещения объектов: жилое двухэтажное здание с КД 77:07:0019001:1430, площадью 219,6 кв.м; жилое двухэтажное здание с КД 77:07:0019001:1908, площадью 199 кв.м, что в соответствии с пунктом 2.10.1.8 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" (утвержден постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП) является основанием для отказа в предоставлении испрашиваемой государственной услуги.

Полагая, что решение Департамента противоречит нормам действующего законодательства, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций согласились с выводами Департамента об отсутствии правовых оснований для предоставления государственной услуги и выдаче дополнительного соглашения к договору аренды при наличии актов уполномоченного органа о подтверждении факта наличия незаконно размещенных объектов недвижимости на спорном земельном участке.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что выводы судов сделаны на основании неправильного применения норм материального права.

В собственности владельцев инвестиционных паев Фонда находятся объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, находящемся на праве аренды у АО "УК "АС Менеджмент".

В связи со сменой управляющей компании Фонда к обществу перешли все права и обязанности по управлению имуществом Фонда.

В связи со сменой правообладателя недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, общество обратилось в Департамент за выдачей дополнительного соглашения к существующему договору аренды спорного земельного участка.

Статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации определено общее правило о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из системного толкования статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На территории города Москвы, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и пунктом 1.15 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" утвержден Административный регламент предоставление государственной услуги города Москвы "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" (далее - Административный регламент).

Пунктом 2.10.1.8 Административного регламента установлено, что основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является наличие составленного Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы акта о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка и (или) акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости на земельном участке.

Установив, что в соответствии с актами Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 01.03.2017 N N 9073533, 9073533/1 в границах земельного участка с кадастровым номером 77:07:0019001:1005 выявлены незаконно размещенные объекты недвижимости, Департамент отказал обществу в предоставлении государственной услуги, с чем и согласились суды первой и апелляционной инстанций.

Таким образом, судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами при принятии судебных актов не учтены положения норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Правоотношения, связанные с признанием объекта недвижимого имущества незаконно размещенным (самовольным), регулируются статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 23 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Таким образом, утверждение о самовольности расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости должно быть подтверждено решением суда о признании указанной постройки самовольной и ее сносе.

Само по себе наличие акта Госинспекции по недвижимости не может служить основанием для отказа в предоставлении установленного законом права на изменение условий договора, в том числе и при смене доверительного управляющего.

Доказательств обращения Департамента или иного уполномоченного органа в суд с заявлением о признании расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости самовольными и их сносе в материалы дела не представлено.

Нормы права, содержащиеся в нормативно-правовых актах субъекта Российской Федерации, не должны противоречить федеральному законодательству и нарушать права и законные интересы субъектов.

В настоящем случае вывод судов, основанный на положениях пункта 2.10.1.8 Административного регламента, нарушает права и законные интересы заявителя, как правопреемника предыдущего арендатора спорного земельного участка. Использование земельного участка без соответствующего договора не соответствует принципам земельного законодательства и является административно наказуемым деянием.

Применяя положения части 31 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и статьи 4.1 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", суды не учли, что в настоящем случае заявитель просил внести изменения в действующий договор аренды, срок действия которого установлен до 01.07.2022 (пункт 2.1 договора), в то время как приведенные нормы регулируют порядок предоставления земельного участка без проведения торгов.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты приняты при неправильном применении норм материального права.

Поскольку в данном случае все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций, однако нормы права применены к этим обстоятельствам неправильно, суд кассационной инстанции полномочен в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд кассационной инстанции считает необходимым обязать Департамент в течении месяца со дня принятия настоящего постановления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем оказания государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве".

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2018 года по делу N А40-126893/17 отменить.

Признать незаконным решение Департамента городского имущества города Москвы об отказе в предоставлении государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0019001:1005, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 3-я Мякининская, д. 20А, оформленное письмом от 12.04.2017 N 33-5-47650/17-(0)-1.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы в течении месяца со дня принятия настоящего постановления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "УК "Капитал-Траст-Инвест" путем оказания государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве".

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

О.В. Каменская Е.Е. Шевченко