Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 августа 2018 г. N Ф05-12930/18 по делу N А40-205580/2017

город Москва

24 августа 2018 г.

Дело N А40-205580/17

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Петровой В.В., Ядренцевой М.Д.,

при участии в заседании:

от истца: Администрации городского округа Мытищи - неявка, извещена,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "ВестТрэвэл" - Хабаров Ю.А. по дов. от 05.10.2017,

рассмотрев 20 августа 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ВестТрэвэл"

на решение от 12 февраля 2018 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Березовой О.А.,

и постановление от 29 мая 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Александровой Г.С., Савенковым О.В., Алексеевой Е.Б.,

по иску Администрации городского округа Мытищи

к обществу с ограниченной ответственностью "ВестТрэвэл"

о взыскании арендной платы и неустойки,

УСТАНОВИЛ: Администрация городского округа Мытищи (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "ВестТревэл" (далее - ответчик, ООО "ВестТревэл") с иском о взыскании 601 004,56 руб., составляющих задолженность по арендной плате в размере 422 796,03 руб. за период с 01.01.2015 по 31.01.2015 и 178 208,53 руб. неустойки, начисленной за период с 16.03.2015 по 05.07.2017.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2018 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2018 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "ВестТревэл" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что являющийся предметом спорного договора аренды земельный участок никогда фактически арендатору не передавался, доказательства передачи земельного участка и его использование ответчиком истцом не представлены. Судом не учтены положения статей 328, 606, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Судами не учтено, что использовать спорный земельный участок, в том числе, в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора (для размещения административных и складских помещений), невозможно, ввиду наличия на нем, помимо известных ответчику шести высоковольтных линий ЛЭП-500 и ЛЭП-20, также канализационной трассы, линии газопровода высокого давления, теплотрассы, водопровода, электрокабеля, кабеля связи, т.е. коммуникаций, имеющих охранные зоны, о чем ответчик на момент заключения договора не знал. На этапе разработки разрешительной документации было получено отрицательное заключение начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации Мытищинского муниципального района о невозможности использования земельного участка под цели, указанные в спорном договоре аренды земельного участка, о чем истцу было известно на момент предоставления земельного участка в аренду. Наличие на земельном участке охранных зон теплотрассы, газопровода высокого давления, электрокабеля полностью исключает всякую возможность использования земельного участка, что подтверждается представленными ответчиком доказательствами, в связи с чем, требование истца о взыскании арендной платы и неустойки является незаконным.

Администрацией представлен отзыв с возражениями на кассационную жалобу, в котором истец указывает, что по условиям договора аренды (пункт 2.2) земельный участок считается переданным арендодателем арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 договора, то есть с 01.03.2012. Договор расторгнут на основании решения Арбитражного суда Московской области от 16.12.2016 по делу N А41-68266/16. Указанный пункт договор за весь период пользования ответчиком не оспорен, с претензией к истцу относительно ненадлежащей передачи земельного участка до даты расторжения договора ответчик не обращался. При заключении договора сторонами было согласовано условие о том, что земельный участок передается в аренду с учетом обременений и ограничений в использовании, а именно: охранные зоны ЛЭП и напорной канализации, что отражено в кадастровом паспорте земельного участка (Приложение N 1 к договору), иных обременений и ограничений в пользовании земельного участка по сведениям Государственного кадастра недвижимости не имелось.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Истец, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившегося в судебное заседание представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.04.2012 N 8099, по условиям которого истец предоставил ответчику во временное возмездное владение и пользование (аренду) земельный участок с кадастровым номером 50:12:0080514:92 площадью 26 952 кв.м. с адресными ориентирами: Московская область, Мытищинский муниципальный район, муниципальное образование - городское поседение Мытищи, д. Челобитьево, - для размещения административных и складских помещений.

Согласно пункту 2.2 договора условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 01.03.2012. Арендуемый земельный участок был передан ответчику 01.03.2012 согласно пункту 2.3 договора.

Порядок расчета и уплаты арендной платы установлены в пунктах 3.1, 3.4, 3.5 договора.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору за ним образовалась задолженность за спорный период в заявленном размере, в связи с чем, истцом в адрес ответчика было направлено требование от 17.07.2017 об уплате задолженности.

Поскольку ответчик задолженность не оплатил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 329, 330, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что истец подтвердил правомерность начисления арендной платы в заявленном размере за указанный в исковом заявлении период, в то время как ответчик не представил суду доказательства ее уплаты.

Отклоняя доводы ответчика о невозможности использования земельного участка в соответствии с установленным договором целевым назначением, поскольку на этапе проработки рабочей документации выяснилось, что использовать земельный участок под указанные в договоре цели не представляется возможным ввиду наличия на участке охранных зон и инженерно-технических коммуникаций, суд указал, что о наличии на земельном участке обременений и ограничений в части площади 23 871 кв.м. ответчик знал при заключении договора, что следует из пункта 1.1 договора.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Отклоняя доводы ответчика о том, что пункте 1.1. договора аренды не указано о наличии газопровода высокого давления, теплотрассы, водопровода, электрокабеля и кабеля связи воинской части, апелляционный суд указал, что в данном пункте указано о передаче участка с учетом обременений и ограничений в пользовании 23 871 кв.м. и охранная зона ЛЭП 289 кв.м. Судом учтено, что Администрация не отрицала, что указанные обременения и ограничения в пользовании участком были ей известны, а также то, что доказательств, подтверждающих невозможность пользования земельным участком по независящим от сторон обстоятельствам, ответчиком в материалы дела не представлено.

Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с нормами статей 328, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, т.е. по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Обязанность по внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) у арендатора возникает при условии исполнения арендодателем обязанности по фактической передаче арендатору арендуемого имущества без каких-либо недостатков.

В случае невыполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору соответствующего имущества, у последнего обязанности по внесению платы за пользование имуществом не возникает.

Таким образом, в рассматриваемом случае, если арендуемый земельный участок был изначально непригодным для использования в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, в связи с чем, арендатором фактически не использовался, у арендатора не возникла обязанность по внесению арендной платы.

В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно статье 2 Федерального закона от 31.03.1991 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" (далее - Закон о газоснабжении) охранная зона газопровода - зона с особыми условиями использования территории, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

В соответствии с пунктом 6 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Аналогичные положения установлены и частью 6 статьи 28 Закона о газоснабжении.

Пунктами 3, 9 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878, установлено, что нормативные расстояния (минимально допустимые расстояния от газораспределительной сети до зданий и сооружений, не относящихся к этой сети, устанавливаемые при проектировании и строительстве этой сети, зданий и сооружений в целях обеспечения их безопасности, а также находящихся в них людей в случае возникновения аварийной ситуации на газораспределительной сети) устанавливаются с учетом значимости объектов, условий прокладки газопровода, давления газа и других факторов, но не менее строительных норм и правил, утвержденных специально уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области градостроительства и строительства.

Согласно пункту 17 Правил утверждение границ охранных зон газораспределительных сетей и наложение ограничений (обременений) на входящие в них земельные участки, указанных, в пунктах 14, 15 и 16, производятся на основании заявления об утверждении границ охранной зоны газораспределительных сетей и сведений о границах охранной зоны газораспределительных сетей, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ такой зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с собственниками, владельцами или пользователями земельных участков - для проектируемых газораспределительных сетей и без согласования с указанными лицами - для существующих газораспределительных сетей.

Согласно пункту 19 Правил, в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды, для проведения кадастровых работ организация - собственник газораспределительной сети или эксплуатационная организация направляет в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, заявку с приложением решения органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации об установлении охранных зон и материалов по межеванию границ этих зон.

Решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении границы охранной зоны и наложении ограничений (обременений) на входящие в нее земельные участки является основанием для проведения кадастровых работ по формированию частей земельных участков, входящих в охранную зону, их государственному кадастровому учету с присвоением учетных кадастровых номеров в Едином государственном реестре земель и государственной регистрации обременений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 17, 18 Правил).

Пунктом 14 Правил предусмотрено, что на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается не только строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, но и огораживать, перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей.

В соответствии с указанными Правилами владельцы земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией-собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации-собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

В соответствии таблицей 14 пункта 7.23 СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утвержденных постановлением Государственного строительного комитета СССР от 16.05.1989 N 78 (в редакции Приказа Минрегиона России от 28.12.2010 N 820), нормативное расстояние от подземных газопроводов высокого давления составляет от 7 до 10 метров до фундаментов зданий и сооружений.

Согласно пункту 7.15 СП 36.13330.2012. Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85* расстояния от оси подземных и наземных (в насыпи) трубопроводов до населенных пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений должны приниматься в зависимости от класса и диаметра трубопроводов, степени ответственности объектов и необходимости обеспечения их безопасности, но не менее значений, указанных в таблице 4.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.06.2010 года N 1047-р утвержден Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил) (далее - Перечень), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Пунктом 40 Перечня предусмотрено, что применению на обязательной основе для обеспечения соблюдения требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" подлежат следующие части СНиП 2.05.06-85* "Магистральные трубопроводы": разделы 1, 2, 3 (пункты 3.1 - 3.15, 3.18 - 3.23, 3.25, 3.27), 4 (пункты 4.1, 4.2, 4.4 - 4.22), 6 (пункты 6.1 - 6.7, 6.9 - 6.31*, 6.34* - 6.37), 7 - 10, 12 (пункты 12.1*, 12.2*, 12.4*, 12.5, 12.7, 12.12*, 12.15*, 12.16, 12.19, 12.20, 12.30 - 12.33*, 12.35*).

Пункт 3.8 Свода правил содержит таблицу 4, регламентирующую минимально допустимые расстояния от оси трубопроводов до объектов, зданий, сооружений.

Пунктом 47 Правил предусмотрено, что земельные участки, расположенные в охранных зонах газораспределительных сетей, у их собственников, владельцев или пользователей не изымаются и могут быть использованы ими с учетом ограничений (обременений), устанавливаемых данными Правилами и налагаемых на земельные участки в установленном порядке.

Статьей 32 Закона о газоснабжении предусмотрено, что здания, строения, сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

Кроме того, по смыслу градостроительного, земельного законодательства, а также санитарных норм и правил при нахождении на земельном участке теплотрассы, водопровода, электрокабеля, кабельных линий связи также устанавливаются обременения такого земельного участка в виде санитарно-защитных и охранных зон.

Между тем, судами не проверены надлежащим образом доводы ответчика о том, что практически весь земельный участок находится в охранной зоне газопровода высокого давления, на арендованном земельном участке также расположены охранные зоны теплотрассы, водопровода, электрокабеля и кабеля связи воинской части, что в принципе исключает его использование по целевому назначению в соответствии с условиям договора (для размещения административных и складских помещений), представленные ответчиком документы в подтверждение указанных доводов судами не исследовались, дополнительные доказательства, относительно технических характеристик находящихся на земельном участке газопровода, водопровода, электрокабеля и кабеля связи воинской части, что может влиять на ограничения в использовании земельного участка, судами не истребовались.

Вывод судов о том, что истцу на момент заключения договора было известно о наличии на земельном участке обременений и ограничений в части площади 23 871 кв.м. со ссылкой на пункт 1.1 договора, не может быть признан обоснованным, поскольку в указанном пункте отсутствуют сведения о том, что на земельном участке расположены охранные зоны газопровода высокого давления, теплотрассы, водопровода, электрокабеля и кабеля связи воинской части.

Иные доказательства, свидетельствующие о такой осведомленности, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, в проверке нуждался довод ответчика о том, что о факте нахождения арендованного земельного участка в санитарной зоне газопровода высокого давления, охранных зон теплотрассы, водопровода, электрокабеля, кабеля связи воинской части, Администрации было известно еще в 2008 году.

В частности, ответчик ссылался на имеющееся в материалах дела отрицательное заключение начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации Мытищинского муниципального района о невозможности использования земельного участка под цели, указанные в спорном договоре аренды земельного участка, не получившее со стороны судов какой-либо оценки.

Таким образом, судами не установлено, мог ли земельный участок, который планировалось использовать в целях размещения административных и складских помещений, изначально использоваться в соответствии с его целевым назначением, в связи с чем выводы судов о наличии оснований для удовлетворения иска являются преждевременными.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, нахождение/отсутствие санитарно-защитных и охранных зон в границах земельного участка с кадастровым номером 50:12:0080514:92 площадью 26 952 кв.м., размер площади в составе указанного земельного участка, фактически пригодной для размещения административных и складских помещений, возможно ли было использование спорного земельного участка в соответствии с установленным договором аренды целевым назначением.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2018 года по делу N А40-205580/17 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

В.В. Петрова М.Д. Ядренцева