Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 сентября 2018 г. N Ф05-14254/18 по делу N А40-85172/2017

г. Москва

20 сентября 2018 г.

Дело N А40-85172/17

Резолютивная часть постановления объявлена 13.09.2018.

Полный текст постановления изготовлен 20.09.2018.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "АНГРИС"- Ленкова Н.А.- доверен. от 17.02.16г.

от Департамента городского имущества города Москвы - Фисенко Г.С.- доверен. 28.12.17г. N 33-д-1233/17

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "АНГРИС" и Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 12 февраля 2018 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Дружининой В.Г.,

на постановление от 31 мая 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями О.Г. Головкиной, А.И. Трубицыным, Е.Б. Расторгуевым,

по делу N А40-85172/17 по иску Общества с ограниченной ответственностью "АНГРИС"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АНГРИС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 237,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Старокачаловская, д. 10 (этаж 1, пом. Ш а, комн. 1-17; этаж 2, пом. Ша, комн. 18-29).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2018 урегулированы разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "АНГРИС", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 237,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Старокачаловская, д. 10 (этаж 1, пом. Ш а, комн. 1-17; этаж 2, пом. Ша, комн. 18-29) путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 20 549 584 рублей 00 копеек, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным Компанией "Вердикт-Оценка" от 17.11.2017 г., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 342 493 руб. 10 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2018 решение Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2018 по делу N А40-85172/17 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, стороны обратились с кассационными жалобами в Арбитражный суд Московского округа.

Истец в жалобе просит проверить законность решения Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2018 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2018 по делу N А40-85172/17 в части отказа в исковых требованиях, а именно: определении выкупной цены нежилых помещений за вычетом стоимости произведенных ООО "АНГРИС" в нежилом помещении общей площадью 237,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Старокачаловская, д. 10 (этаж 1, пом. Ш а, комн. 1-17; этаж 2, пом. Ша, комн. 18-29), неотделимых улучшений с учетом их износа по состоянию на 07.12.2016 отменить, в указанной части направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в остальной части решение оставить без изменения.

В качестве оснований обоснованности жалобы истец ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, суды не учли, что стоимость неотделимых улучшений в силу ч.6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого помещения, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

Ответчик просит решение Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2018 по делу N А40-85172/17 отменить, принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене первоначально установленной Департаментом городского имущества города Москвы.

В качестве оснований обоснованности жалобы ответчик ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационных жалоб заявители поддержали доводы, изложенные в жалобах.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "АНГРИС" является арендатором нежилого помещения недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 237,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Старокачаловская, д. 10 (этаж 1, пом. Ш а, комн. 1-17; этаж 2, пом. Ша, комн. 18-29), принадлежащего Департаменту городского имущества, занимаемого на основании договора аренды от 19.03.2004 г. N 07-00131/04.

07.12.2016 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Старокачаловская, дом 10, общей площадью 237,7 кв. м (этаж 1, пом. Ша, комн. 1-17; этаж 2, пом.Ша, комн. 18-29).

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение истца, 13.03.2017 (исх. от 09.03.2017 N 33-5-187848/16-(0)-2) передал представителю истца проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена (п. 3.1. договора) в размере 26 019 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.01.2017 N Д-858-0036/17-1, выполненного ЗАО "МБЦ" и положительным экспертным заключением от 13.02.2017 N ГК/858/17-42, подготовленным МСНО-НП "ОПЭО".

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в оценочную компанию ООО "ПФК". В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.03.2017 N ОЦ26/03-2017, выполненным ООО "ПФК", цена объекта составила 15 721 186 руб.

Истец подписал предложенный Департаментом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с протоколом разногласий, касающимся пункта 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения, а также пункта 3.4 договора.

13.04.2017 Департамент письмом исх.N 33-5-187848/16-(0)-4 сообщил истцу об отказе в предоставлении государственной услуги.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного объекта, общей площадью 237,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Старокачаловская, д. 10 (этаж 1, пом. Ш а, комн. 1-17; этаж 2, пом. Ша, комн. 18-29).

Согласно представленному судебному заключению, а также дополнительным пояснениям эксперта, следует, что рекомендуемая рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 237,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Старокачаловская, дом 10 (этаж 1, пом. Ш а, комн.1-17; этаж 2, пом. Ша, комн. 18-29) по состоянию на 07.12.2016 составляет 20 549 584 руб.

Оценив экспертное заключение Компании "Вердикт -Оценка", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

Доводы ответчика жалобы о том, что суды необоснованно обязали ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта Компании "Вердикт -Оценка" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 20 549 584 руб.

Доводы истца о том, что суды не вычли стоимость неотделимых улучшений, суд кассационной инстанции считает несостоятельными.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Вместе с тем, судами установлено, что договор аренды с городом Москвой заключенный в лице ее уполномоченного отраслевого органа, с учетом подписанного сторонами дополнительного соглашения от 10.08.2012, не может свидетельствовать о даче собственником имущества согласия на осуществление неотделимых улучшений.

Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителей кассационных жалоб, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2018 года по делу N А40-85172/17 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

Н.Д. Денисова Е.А. Петрова