Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 сентября 2020 г. N Ф05-13396/20 по делу N А40-209372/2019

город Москва

17 сентября 2020 г.

Дело N А40-209372/19

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Кольцовой Н.Н., Кочергиной Е.В.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "Лекарственные средства ВАЛА-Р" - Осокин А.В. по дов. от 17.07.2020,

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Ключникова М.В. по дов. от 25.12.2019,

рассмотрев 10 сентября 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Лекарственные средства ВАЛА-Р"

на решение от 23 января 2020 года

Арбитражного суда города Москвы

и постановление от 26 июня 2020 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску общества с ограниченной ответственностью "Лекарственные средства ВАЛА-Р"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании недействительным договора аренды земельного участка в части ставки арендной платы, обязании установить арендную ставку,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "Лекарственные средства ВАЛА-Р" (далее - истец, ООО "Лекарственные средства ВАЛА-Р") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 21.06.2004 N М-02-02-022232 в части ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости и об установлении арендной ставки в размере 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2020 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2020 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Лекарственные средства ВАЛА-Р" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец, в частности, указывает, что судами неправильно установлены фактические обстоятельства; исходя из вида разрешенного использования арендуемого земельного участка "эксплуатация здания медико-фармацевтической фирмы", указанного в договоре аренды, ставка арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения объектов здравоохранения, составляет 0,05 % от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 7.1 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП). В ответ на предложение истца о пересмотре ставки арендной платы по договору и установлении ее в размере 0,05 % от кадастровой стоимости спорного земельного участка, ответчик письмом от 17.05.2019 N ДГИ-Э-39185/19-1 неправомерно отказал истцу в изменении условий договора аренды в части установления ставки арендной платы в размере 0,05 % от кадастровой стоимости спорного земельного участка по мотиву того, что фармацевтическая деятельность по изготовлению лекарственных препаратов не относится к сфере здравоохранения; выводы судов об отсутствии нарушения прав истца противоречит фактическим обстоятельствам дела, судами необоснованно применена исковая давность, а также доводы истца судами по существу не рассмотрены.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель ответчика возражала против доводов кассационной жалобы, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом (арендодатель) и ООО "Лекарственные средства ВАЛА-Р" (арендатор) заключен договор от 21.06.2004 N М-02-022232 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002011:92, имеющего адресный ориентир: г. Москва, ул. Коненкова, д.11 А.

Земельный участок предоставлен для эксплуатации здания медико-фармацевтической фирмы.

Ставка арендной платы по договору установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти РФ и/или города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. Уведомление может быть направлено арендодателем арендатору почтовым отправлением с уведомлением о вручении или сделано арендодателем и через средства массовой информации или размещено на официальном сайте арендодателя в сети Интернет неопределенному кругу лиц, обязательное для арендаторов.

Письмом от 26.12.2018 N 33-6-295521/180(0)-1 ответчик уведомил истца об очередном изменении кадастровой стоимости земельного участка, и, как следствие, размера годовой арендной платы.

Истец, в свою очередь, направил в адрес ответчика предложение о пересмотре ставки арендной платы и установлении ее в размере 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка согласно пункту 7.1 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".

Департамент письмом от 17.05.2019 N ДГИ-Э-39185/19-1 отказал истцу в установлении ставки арендной платы в размере 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка, мотивировав тем, что фармацевтическая деятельность по изготовлению лекарственных препаратов не относится к сфере здравоохранения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 166, 167, 181, 199, 200, 309, 310, 421, 432, 435, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65, 39.7, Земельного кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" и исходил из того, что истец не обращался в Департамент за предоставлением государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве", в связи с чем, нарушенное право истца отсутствует; цена аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых, т.е. арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды; ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка установлена в соответствии с пунктом 7 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП для земельных участков указанной категории.

В связи с заявлением ответчика о применении исковой давности, суд указал, что поскольку договор аренды заключен, действует и исполняется сторонами с 21.06.2004, то трехлетний срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек, а также указал, что истец не лишен права изменить вид разрешенного использования земельного участка путем обращения в Департамент за государственной услугой, если имеются на то законные основания.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов обеих инстанций по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, суды неправильно установили характер спорных правоотношений и подлежащую доказыванию совокупность фактических обстоятельств (предмет доказывания).

Из установленных судами обстоятельств следует, что ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка установлена в соответствии с пунктом 7 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, согласно которому ставка в указанном размере применяется при аренде земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

При этом судами не дана правовая оценка доводам истца о том, что расположенное на арендуемом участке и принадлежащее истцу на праве собственности здание не является офисным, а используется для производства лекарственных средств и как аптека, что для осуществления такой деятельности у истца имеются необходимые лицензии, что указанная деятельность в соответствии с пунктом 5 статьи 29 Федерального закона от 21.11.2011 N 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации" относится к деятельности в области здравоохранения, в связи с чем, регулируемая ставка арендной платы должна составлять 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП.

Судами не принято во внимание, что регулируемая ставка арендной платы устанавливается нормативным актом, не зависит от воли сторон и не может быть изменена соглашением сторон.

В связи с этим, судами оставлено без внимания то, что по существу, требования истца направлены на приведение условия договора о цене аренды в соответствие с законодательным регулированием.

Учитывая изложенное, выводы судов о неправильно избранном истцом способе защиты нарушенного права и о том, что удовлетворение иска не приведет к восстановлению нарушенных прав истца, нельзя признать обоснованными.

Также необоснованным является применение к спорным правоотношения исковой давности, принимая во внимание, что в настоящем случае требования истца носят перспективный, а не ретроспективный характер.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, в случае наличия между сторонами договорных отношений, они могут быть изменены только способом, установленным законом или договором.

Спор, возникший в связи с изменением или расторжением договора, подлежит разрешению в рамках искового производства.

По смыслу норм статей 424, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения размера арендной платы, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, либо не согласная сторона обращается в суд.

Требования истца судами по существу не рассмотрены, доказательствам, представленным истцом в подтверждение наличия права на применение ставки арендной платы в размере 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка оценка судами не дана, как и оценка отказу Департамента в установлении названной ставки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка.

Как указано в пункте 1 части 3 статьи 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судами не установлено, какой вид разрешенного использования имеет земельный участок с кадастровым номером 77:02:0002011:92, какая конкретно деятельность ведется истцом на спорном земельном участке, является ли такая деятельность лицензируемой, имеет ли истец необходимую лицензию и, имеет ли он право на требуемый им размер ставки арендной платы.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не определен характер спорных правоотношений, не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение и постановление в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить характер спорных правоотношений и подлежащие применению нормы материального права, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу и, в зависимости от установленных фактов, определить наличие оснований для удовлетворения либо отказа в удовлетворении исковых требований.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2020 года по делу N А40-209372/19 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Н.Н. Кольцова Е.В. Кочергина