Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 октября 2018 г. N Ф05-16409/18 по делу N А40-93835/2017

г. Москва

12 октября 2018 г.

Дело N А40-93835/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Красновой С.В.,

судей Дунаевой Н.Ю., Нечаева С.В.

при участии в заседании:

от истца - общество с ограниченной ответственностью "Бомар" - Редюшев Д.Б. по дов. от 21.10.2017,

от ответчика - Департамент городского имущества города Москвы - Ермолаев Н.Н. по дов. от 12.01.2018 N 33-Д-25/18,

рассмотрев 09 октября 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу - ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы

от 14 февраля 2018 года,

принятое судьей Рыбиной Д.С.,

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда,

от 27 июля 2018 года,

принятое судьями Садиковой Д.Н., Левченко Н.И., Расторгуевым Е.Б.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Бомар"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бомар" (далее - истец, ООО "Бомар") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, ДГИ г. Москвы) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (этаж 1 пом. 1 комн. 1-4, 4а, 4б, 5, 5а, 6 - 8, 8а, 9 - 26, 26а, 27) площадью 381,1 кв. м с кадастровым номером 77:05:0003004:9524, расположенного в здании по адресу: г. Москва, Чонгарский бульвар, д. 4, корп. 2, установив спорные условия договора в следующей редакции:

- пункт 3.1. договора: "Цена объекта составляет 24.712.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке ООО "Аргент Бизнес" от 20.02.2017 N WS1027/17. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется".

- пункт 3.4. договора: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца, следующего за соответствующим кварталом, на который предоставляется рассрочка. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 478.494 рублей 70 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 февраля 2018 года требования истца удовлетворены; разногласия урегулированы согласно резолютивной части указанного судебного акта первой инстанции (цена объекта определена в размере 41 429 000 руб.).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2018 года решение суда первой инстанции изменено, разногласия урегулированы согласно резолютивной части указанного судебного акта (цена объекта определена в размере 28 800 000 руб.).

Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить ввиду необоснованности и незаконности.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта. Также ответчик ссылается на то, что судами не дана надлежащая оценка заключению о рыночной стоимости объекта, подготовленному по результатам проведения судебной экспертизы.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ДГИ г. Москвы поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал. Отводов составу суда не поступило.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Бомар" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что также подтверждается внесением истца в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Одновременно истец на основании договора аренды от 30 апреля 2003 года N 06-00318/2003 является арендатором нежилого помещения находящегося в собственности города Москвы, с учетом дополнительного соглашения к нему, арендует нежилое помещение (этаж 1 пом. 1 комн. 1 - 4, 4а, 4б, 5, 5а, 6 - 8, 8а, 9 - 26, 26а, 27) площадью 381,1 кв. м с кадастровым номером 77:05:0003004:9524, расположенное в здании по адресу: г. Москва, Чонгарский бульвар, д. 4, корп. 2.

В порядке, предусмотренном положениями статьи 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), истец обратился в адрес ДГИ г. Москвы с заявлением о реализации права на приобретение указанного арендуемого имущества.

Не согласившись с условиями договора, предложенными в проекте, истец направил в ДГИ г. Москвы протокол разногласий. Поскольку договор купли-продажи так и не был подписан, истец обратился в арбитражный суд с указанным требованием.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего дела по существу судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов" (далее - ООО "Агентство судебных экспертов") Завьялову Юрию Анатольевичу. Согласно заключению эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" от 29 сентября 2017 года N 137 рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 21 ноября 2016 года составляет 41.429.000 рублей 00 копеек без НДС.

Оценивая заключению эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" от 29 сентября 2017 года N 137, суд апелляционной инстанции согласился с возражениями истца о том, что в заключении эксперта отсутствует надлежащим образом произведенный расчет физического износа здания по нормативной методике. В расчете стоимости на основе сравнительного подхода у объектов аналогов существенно отличается местонахождение, площадь и качественная характеристика здания, что может влиять на ценообразование. Кроме того, экспертом ошибочно указана иная площадь помещения.

Учитывая указанные обстоятельства, определением суда апелляционной инстанции от 23 мая 2018 года была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство экспертизы и оценки" Гардяну Роману Виликовичу. В соответствии с заключением эксперта от 27 июля 2018 года рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 28 800 000 руб.

Как усматривается из дела, указанное экспертное заключение суд принял в качестве надлежащего доказательства по делу.

Указание ответчика на то, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, подлежит отклонению.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Довод жалобы о том, что судами не дана оценка представленному Департаменту отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта, подлежит отклонению, поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта. Суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу.

В свою очередь, у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки названных выводов судов и учета доводов кассационной жалобы, направленных на переоценку установленных судами фактических обстоятельств.

Все доводы кассационной жалобы, повторяющие по существу доводы возражений на иск и апелляционной жалобы, обсуждены и отклонены судами по мотиву неосновательности, поскольку при проверке материалов дела не нашли своего подтверждения. Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, не установлено.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14 февраля 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2018 года по делу N А40-93835/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Краснова

Судьи

Н.Ю. Дунаева С.В. Нечаев