Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 октября 2018 г. N Ф05-16404/18 по делу N А40-195102/2017

г. Москва

18 октября 2018 г.

Дело N А40-195102/17

Резолютивная часть постановления объявлена 11.10.2018.

Полный текст постановления изготовлен 18.10.2018.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Красновой С.В., Нечаева С.В.,

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Виктория" - Кирина В.М.- доверен. от 10.09.18г.

от Департамента городского имущества города Москвы - Блистанова А.А.- доверен. от 25.12.17г. N 33-Д-1223/17

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 09 июня 2018 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Гамулиным А.А.,

на постановление от 10 августа 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Н.И. Левченко, Е.Е. Кузнецовой, Д.В. Пирожковым,

по делу N А40-195102/17 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Виктория" (ОГРН: 1095044000260; Москва, Зеленоград, 836, 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 63,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 836, стр. 1, кадастровый номер 77:10:0002006:1026 и земельного участка площадью 200,0 кв. м с кадастровым номером 77:10:0002006:57 по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, 8-й мкр., корп. 836, стр. 1 путем принятия пунктов 3.1, 3.6, 5.1, 5.2, 5.3 договора в редакции истца (с учетом заявленных уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2018 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Виктория" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 63,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 836, стр. 1, кадастровый номер 77:10:0002006:1026 и земельного участка площадью 200,0 кв. м с кадастровым номером 77:10:0002006:57 по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, 8-й мкр., корп. 836, стр. 1, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 3.1. "Цена объектов составляет 7 351 734 (семь миллионов триста пятьдесят одна тысяча семьсот тридцать четыре) руб. в соответствии с результатом судебной экспертизы, проведенной ООО "Центр независимой экспертизы собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

п. 3.6. "Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем Денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

За объект 1 (отдельно стоящее здание) в размере 4 647 000 (четыре миллиона шестьсот сорок семь тысяч) руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 77 450 (семьдесят семь тысяч четыреста пятьдесят) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга;

За объект 2 (земельный участок) в размере 2 704 734 (два миллиона семьсот четыре тысячи семьсот тридцать четыре) руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 45 078 (сорок пять тысяч семьдесят восемь) руб. 90 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.";

п. 5.1 "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.";

п. 5.2 "В случае уклонения одной Стороны Договора от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объекты, обязана другой стоне уплатить штраф в размере 5% от цены объекта.";

п. 5.3 "Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2018 решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2018 по делу N А40-195102/17 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2018 по делу N А40-195102/17 отменить и принять новый судебный акт урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2018 по делу N А40-195102/17 отменить и принять новый судебный акт урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Виктория" является арендатором нежилого здания с кадастровым номером 77:10:0002006:1026, общей площадью 63,5 кв. м, по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 836, стр. 1 на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 10-00089/07 от 10.05.2007 и дополнительных соглашений.

28.04.2017 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого здания и находящегося под ним земельного участка, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 8 936 000 руб., определенной на основании отчета ЗАО "МБЦ" N Д-858-0348/17 от 25.07.2017. При этом цена здания составила 4 647 000 руб., цена земельного участка - 4 289 000 руб. (п. 3.6 договора).

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.6, 5.1, 5.2, 5.3 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 5 743 247 руб. в соответствии с отчетом ООО "КОНТИ" N 170925-0н.

Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом.

В установленный п. 2 ст. 445 ГК РФ срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, письмом, исх. N 33-5-64328/17-(0)-5 от 05.10.2017, ответчиком отклонен протокол разногласий.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества, проведение которой было поручено ООО "Центр независимой экспертизы собственности".

Согласно заключению эксперта от 02.02.2018 рыночная стоимость земельного участка площадью 200,0 кв. м на 28.04.2017 составила 2 704 734 руб., без НДС.

Оценив экспертное заключение ООО "Центр независимой экспертизы собственности", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

Доводы заявителя жалобы о том, что суды необоснованно обязали ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности", соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 7 351 734 руб.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2018 года по делу N А40-195102/17 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

С.В. Нечаев С.В. Краснова