Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 апреля 2008 г. N Ф05-2761/08 по делу N А40-35365/07

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 апреля 2008 г. N Ф05-2761/2008 по делу N А40-35365/07

г. Москва

22 апреля 2008 г.

Дело NА40-35365/07-54-82

Резолютивная часть объявлена 15 апреля 2008 года

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2008 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Зверевой Е.А., Стрельникова А.И.

при участии в заседании от истца - ООО "Рамтэкс" - Каменский Н.Н.,

доверенность от 12.02.08 г. б/н, Айвар Л.К., доверенность от 18.05.07 г. б/н,

удостоверение адвоката N5894; от ответчиков - от ООО "Денвер" - Шендрик

С.В., доверенность от 28.01.08 г. б/н, от УФРС по г. Москве - Сазонов О.А.,

доверенность от 18.07.07 г. N88, удостоверение N008454, от 3-го лица - ООО "Дом Виски" - Елизарова А.В., доверенность от 04.12.07 г., удостоверение адвоката N4903,

рассмотрев 15 апреля 2008 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Денвер" (ответчик)

(наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение)

на решение от 30 ноября 2007 года Арбитражного суда г. Москвы

принятое судьей Голоушкиной Т.Г.

и на постановление от 08 февраля 2008 года N 09АП-277/2008-ГК

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Поповым В.В., Солоповой А.А., Валиевым В.Р.

(фамилии, инициалы судей, принявших решение, определение, постановление)

по делу N А40-35365/07-54-82 по иску ООО "Рамтэкс" (наименование истца)

об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании недействительной регистрации права (предмет спора)

к ООО "Денвер", УФРС по г. Москве (наименование ответчика)

3-е лицо - ООО "Дом Виски"

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Рамтэкс" (далее - ООО "Рамтэкс") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Денвер" (далее - ООО "Денвер"), Управлению Федеральной регистрационной службы по г. Москве (далее - УФРС по г. Москве) с иском об истребовании из незаконного владения ООО "Денвер" нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 61/1, общей площадью 242,3 кв.м., кадастровый номер 96023 и признании недействительной государственной регистрации права на указанное помещение за ООО "Денвер".

Требования, предъявленные со ссылками на нормы статей 166-168, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N122-ФЗ (с изм. и доп.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" мотивированы тем, что истребуемое имущество принадлежит истцу на праве собственности и выбыло из его владения помимо воли.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Дом Виски" (далее - ООО "Дом Виски").

Решением от 30 ноября 2007 года Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил в полном объеме. При этом в резолютивной части решения суд указал на освобождение УФРС по г. Москве от ответственности.

Суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на спорное имущество было зарегистрировано за ООО "Дом Виски" на основании решения третейского суда по иску ООО "Дом Виски" к ООО "Рамтэкс" о признании права собственности, однако впоследствии третейское решение было отменено. В связи с этим, ООО "Дом Виски", не являясь собственником спорного имущества, не имело права продавать его ООО "Денвер" по договору купли-продажи от 10.10.05 г., следовательно, этот договор является недействительным. Таким образом, по мнению указанного суда, истец как собственник спорного имущества, вправе истребовать его из незаконного владения ООО "Денвер".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2008 года N 09АП-277/2008-ГК решение изменено. Апелляционный суд исключил из резолютивной части решения фразу об освобождении УФРС по г. Москве от ответственности, и в удовлетворении иска к УФРС по г. Москве отказал. В остальной части решение оставлено без изменения.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции относительно недействительности договора купли-продажи от 10.10.05 г. между ООО "Денвер" и ООО "Дом Виски", поскольку последнее не имело прав распоряжаться спорным имуществом, не являясь его собственником.

При этом, апелляционный суд отклонил довод ответчика о том, что основанием регистрации права собственности ООО "Дом Виски" является не решение третейского суда, а договор аренды от 01.06.01 г. с правом выкупа с дополнительными соглашениями к нему, заключенным между ООО "Дом Виски" и ООО "Рамтэкс", поскольку договор аренды регулирует арендные отношения по временному владению и пользованию имуществом и не может являться основанием для возникновения права собственности. Вместе с тем, договор купли-продажи имущества между истцом и ООО "Дом Виски" так и не был заключен.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Денвер", которое считает, что при принятии судебных актов судами неправильно применены нормы материального права (п. 2 ст. 218, 624 ГК РФ), просит постановление и решение отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами не дана оценка основанию возникновения права собственности на спорное имущество у ООО "Дом Виски". Между тем, между ООО "Рамтэкс" и ООО "Дом Виски" был заключен договор аренды от 01.06.01 г. с правом выкупа и спорное помещение было выкуплено ООО "Дом Виски" у истца в связи с полным внесением выкупной стоимости имущества. В связи с чем, отмена решения третейского суда о признании права собственности за ООО "Дом Виски" на спорное имущество не влияет на фактическое основание возникновения права собственности у ООО "Дом Виски". При этом, спорное помещение выбыло по воле истца, путем заключения договора аренды с правом выкупа и принятием денежных средств за выкуп помещения.

В судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы, поддержал доводы, в ней изложенные, просил решение и постановление отменить.

Представитель ООО "Дом Виски" в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы, просил ее удовлтеворить.

Представитель ООО "Рамтэкс" в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Представитель УФРС по г. Москве в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы, просил ее удовлетворить.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа находит судебные акты подлежащими отмене в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, согласно свидетельству о собственности от 26.04.2004 г. N77 АБ 614482 право собственности на нежилое помещение по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 61/1, площадью 242,3 кв.м. кадастровый номер 96023 было зарегистрировано за ООО "Рамтэкс".

Решением Третейского суда при Торгово-промышленной палате Московской области от 01.04.05 г., принятому по иску ООО "Дом Виски" к ООО "Рамтэкс", за ООО "Дом Виски" признано право собственности на названное нежилое помещение.

На основании этого решения третейского суда ООО "Дом Виски" зарегистрировало право собственности на нежилое помещение по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 61/1, площадью 242,3 кв.м., о чем в ЕГРП сделана запись от 07.10.05 г.

Впоследствии, ООО "Денвер" на основании заключенного с ООО "Дом Виски" договора купли-продажи от 10.10.05 г. и дополнительного соглашения от 10.10.05 г., зарегистрировало 02.11.05 г. право собственности на спорное нежилое помещение.

Вместе с тем, определением Арбитражного суда г. Москвы от 06.12.05 г., оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.02.06 г. по делу NА40-58498/05-68-478, решение Третейского суда при Торгово-промышленной палате Московской области от 01.04.05 г. было отменено.

Суды обеих инстанций, посчитали, что ввиду отмены решения третейского суда других оснований для возникновения у ООО "Дом Виски" права собственности на спорное имущество не имеется, в связи с чем оно не имело права отчуждать это имущество в пользу ООО "Денвер".

При этом, апелляционный суд не принял доводы ООО "Денвер" и ООО "Дом Виски" о возникновении у последнего права собственности на спорное имущество ввиду заключения с истцом договора аренды от 01.06.01 г. с правом выкупа, поскольку, по мнению указанного суда, договор аренды не может являться основанием для возникновения права собственности, а договора купли-продажи между истцом и ООО "Дом Виски" заключено не было.

Однако, с такими выводами судов нельзя согласиться так как они сделаны при неправильном применении норм материального права и неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела в связи со следующим.

По настоящему делу заявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Таким образом, из смысла указанной правовой нормы следует, что из чужого владения можно истребовать имущество только в случае незаконного владения, то есть обладания этим имуществом без надлежащего правового основания либо по порочному основанию.

При этом, согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вместе с тем, право собственности возникает по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, в том числе в силу различных сделок с недвижимым имуществом.

Так, согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Законом установлен открытый перечень сделок, на основании которых право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Исходя из названных норм, договор аренды с правом выкупа также может являться основанием для перехода права собственности, поскольку используемый законодателем термин "выкуп" обозначает переход права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору в силу условия договора аренды.

При этом момент перехода права собственности определяется исходя из двух критериев: окончание срока аренды и уплата выкупного платежа.

Вместе с тем, в пункте 2 информационного письма ВАС РФ от 11.01.02 г. N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли - продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что переход права собственности на имущество невозможен на основании договора аренды с правом выкупа при отсутствии заключенного договора купли-продажи, противоречит вышеназванным нормам п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ.

Между тем, в материалах дела имеется договор аренды нежилого помещения от 01 июня 2001 года, заключенный между ООО "Рамтэкс" (арендодатель) и ООО "Дом Виски" (арендатор), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в аренду нежилые помещения по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 61/1, общей площадью 179,8 кв.м. (т. 4 л.д. 100-102).

При этом, в материалах дела имеются заключенные сторонами дополнительные соглашения N1 от 22.08.01 г. и N2 от 31.12.01 г к названному договору аренды, которыми внесены условия о том, что договор аренды от 01.06.01 г. заключен с правом выкупа нежилого помещения, площадь которого после согласования перепланировки составляет 242,3 кв.м., а также были согласованы условия о размере и сроках уплаты выкупной стоимости.

Кроме того, пунктом 8 дополнительного соглашения N2 от 31 декабря 2001 года стороны согласовали переход нежилого помещения в собственность арендатора после внесения всей обусловленной договором выкупной цены (т. 4 л.д. 103-106).

Помимо этого, в материалах дела имеется также копия договора аренды нежилого помещения от 28 августа 2001 года, заключенный между ООО "Рамтэкс" (арендодатель) и ООО "Дом Виски" (арендатор),

предусматривающий передачу арендатору во временное пользование нежилого помещения по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 61/1, общей площадью 179,8 кв.м. (т. 3 л.д. 10).

Пункт 1.3. названного договора также содержит условие о передаче арендатору помещения с правом выкупа и в пункте 1.4. договора указана выкупная цена арендованного помещения.

При этом, в кассационной жалобе ООО "Денвер" указывает на то, что право собственности на спорное имущество возникло у ООО "Дом Виски" не на основании решения третейского суда от 01.04.05 г., хотя оно и было указано в свидетельстве о государственной регистрации права, а на основании договора аренды с правом выкупа от 01.06.01 г. и в связи с уплатой в полном объеме выкупной стоимости имущества.

Между тем, по настоящему делу суды не установили обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, а именно: суду необходимо было установить, был ли заключен между истцом и ООО "Дом Виски" договор аренды, предусматривающий право арендатора на выкуп арендованного имущества, установить начало и конец срока аренды и обстоятельства, связанные с уплатой арендных платежей, а также момент перехода права собственности.

Таким образом, делая вывод об отсутствии ввиду отмены решения третейского суда от 01.04.05 г. других оснований для возникновения у ООО "Дом Виски" права собственности на спорное имущество, суды не учли, что основанием для приобретения права собственности являются материально-правовые отношения между ООО "Рамтэкс" и ООО "Дом Виски".

В то же время, решение третейского суда от 01.04.05 г. было отменено по процессуальным основаниям ввиду гражданско-правового характера рассматриваемых третейским судом споров и отнесении вопросов о вещно-правовом титуле на недвижимое имущество к компетенции государственных судов. При этом, арбитражный суд не оценивал правоотношения сторон по договору аренды и соглашению о выкупе арендованных помещений.

Вместе с тем, заключение договора аренды с правом выкупа может свидетельствовать о волеизъявлении арендодателя на отчуждение принадлежащего ему имущества.

Помимо этого, как подтвердили в судебном заседании представители сторон, спорное имущество выбыло из владения истца и с 2001 года в фактическом пользовании ООО "Рамтэкс" не находится.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела, судам также следует учесть принятые судебные акты по делам:

-NА40-59054/05-43-538 (об отказе в иске о признании недействительным перехода права собственности от ООО "Рамтэкс" к ООО "Дом Виски" на спорное имущество, о признании недействительной сделки купли-продажи от 10.10.05 г. о признании за ООО "Рамтэкс" права собственности на спорное имущество);

-NА40-55294/04-77-549 (об отказе в иске ООО "Рамтэкс" о расторжении договора аренды от 01.06.01 г. и выселении ООО "Дом Виски" - т. 3 л.д. 85-87).

-NА40-67992/04-59-416 (об отказе в иске ООО "Рамтэкс" о выселении ООО "Дом Виски" из спорных помещений - т. 4 л.д. 44-46).

При этом, как ссылались представители ООО "Денвер" и ООО "Дом Виски" в судебном заседании кассационного суда, решением Арбитражного суда от 07.04.08 г. по делу NА40-26970/06-85-198 за ООО "Дом Виски" признано право собственности на спорное нежилое помещение.

Таким образом, делая вывод о недействительности договора купли-продажи от 10.10.05 г., по которому ООО "Дом Виски" продало ответчику ООО "Денвер" спорное имущество, суды не установили обстоятельства (материально-правовые основания - юридические факты) возникновения права собственности на спорное имущество у ООО "Дом Виски".

Учитывая изложенное, принятые по настоящему делу судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду следует установить, был ли заключен между истцом и ООО "Дом Виски" договор аренды, предусматривающий право выкупа спорного имущества, были ли внесены выкупные платежи и когда окончился срок аренды, в связи с чем могло возникнуть у ООО "Дом Виски" право собственности на спорное имущество и момент его возникновения, после чего с учетом обстоятельств, установленных по вышеназванным делам (NА40-59054/05-43-538, NА40-55294/04-77-549, NА40-67992/04-59-416, NА40-26970/06-85-198), правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.3 ч.1 ст.287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 ноября 2007 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2008 года N 09АП-277/2008-ГК по делу N А40-35365/07-54-82 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий

судья С.В. Волков

Судьи

Е.А. Зверева А.И. Стрельников