Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 ноября 2018 г. N Ф05-18233/18 по делу N А41-91171/2017

г. Москва

14 ноября 2018 г.

Дело N А41-91171/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,

судей Шишовой О.А., Крекотнева С.Н.

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Воскресенская А.А. по доверенности от 25.04.2018

рассмотрев 07 ноября 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "СитиСтрой-Проект"

на решение от 19.04.2018 Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Петропавловской Ю.С.,

и на постановление от 08.08.2018

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района

к ООО "СитиСтрой-Проект"

о взыскании денежных средств, о расторжении договора аренды, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок,

УСТАНОВИЛ: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СитиСтрой-Проект" (далее - ООО "СитиСтрой-Проект", ответчик) о взыскании по договору аренды от 20.12.2011 N 4538 задолженности за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 в размере 8 313 795 руб., пени за период с 01.01.2016 по 30.09.2017 в размере 679 164 руб. 30 коп.; расторжении договора аренды от 20.12.2011 N 4538; обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070303:313.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.04.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2018, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик ссылается на то, что судом первой инстанции не было принято во внимание, что истцом представлен ошибочный расчет задолженности по договору аренды. Часть взыскиваемой задолженности образовалась за период, предшествующий приобретению прав и обязанностей арендатора, а именно: до заключения договора уступки от 06.06.2016. Следовательно, в вышеуказанный период ООО "СитиСтрой-Проект" не являлось арендатором земельного участка, в отношении которого заключен договор аренды N 4538. Кроме того, в соответствии с пунктом 10 соглашения об уступке Клиновский Т.Т. гарантирует, что на момент подписания соглашения является единственным законным владельцем по договору аренды, им в полном объеме оплачена сумма компенсации в счет переуступаемых прав предыдущему правообладателю, права по договору аренды не заложены, никому не переданы и не обременены прямо либо косвенно правами третьих лиц. Таким образом, при заключении соглашения об уступке воля сторон была направлена на передачу прав и обязанностей по договору аренды в пользу ООО "СитиСтрой-Проект" в объеме, не предусматривающем наличие задолженности Клиновского Т.Т. По мнению ответчика, права и обязанности ответчика по договору аренды возникли с момента регистрации соглашения в Управлении Росреестра по Московской области 12.08.2016. Задолженность по договору аренды и пени необходимо рассчитывать с 12.08.2016. Ответчик указывает на то, что согласно тексту протокола судебного заседания от 29.01.2018 против удовлетворения исковых требований ответчик возражал, заявил о намерении урегулировать спор мирным путем, пояснил, что представит контррасчет задолженности. Ответчик полагает, что расторжение договора аренды является мерой, несоразмерной степени нарушенного обязательства и интересов сторон.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представители истца и третьего лица (Министерства имущественных отношений МО), извещенных надлежащим образом, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 30.10.2018 по 07.11.2018.

Выслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам Арбитражный суд Московского округа приходит к выводу о том, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене в части взыскания с ООО "СитиСтрой-Проект" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района по договору аренды от 20.12.2011 N 4538 задолженности и пени с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, 20.12.2011 Администрация городского округа Химки Московской области (арендодатель) и АНО "Межмуниципальный центр спорта и отдыха "Благодарение" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 4538, предметом которого является земельный участок, общей площадью 44208 +/- 147 кв.м, с кадастровым номером 50:20:0070303:313, свободный от строений, категория земель - земли населенных пунктов, по фактическому пользованию школе - интернату, расположенный в границах Одинцовского муниципального района, сельское поселение Жаворонковское, с местоположением в районе д. Зайцево, уч. 60.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 20.12.2011 по 19.12.2060 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован 02.03.2012 Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области за N 50-50-96/013/2012-188.

17.12.2013 между АНО "Межмуниципальный центр спорта и отдыха "Благодарение" и ООО "Ремстройпроект" был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4538 от 20.12.2011.

Дополнительным соглашением от 24.03.2014, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ООО "Ремстройпроект" с 01.01.2014 установлена арендная плата в размере 2 526 487 руб. 20 коп. в квартал.

ООО "Ремстройпроект" и Некоммерческим партнерством содействия развитию и поддержке здравоохранения, образования и социальной сферы "Центр-Наше Поколение" 06.08.2014 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4538 от 20.12.2011.

04.02.2015 между Некоммерческим партнерством содействия развитию и поддержке здравоохранения, образования и социальной сферы "Центр-Наше Поколение" и ООО "Маэстро" было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4538 от 20.12.2011.

13.05.2016 ООО Маэстро" и Клиновский Т.Т. подписали соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4538 от 20.12.2011.

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 13.07.2016 N 4145 изменен вид разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды N 4538 от 20.12.2011, в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования с "по фактическому пользованию школе - интернату на "образование и просвещение".

06.06.2016 Клиновский Т.Т. и ООО "СитиСтрой-Проект" подписали соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4538 от 20.12.2011.

Дополнительным соглашением от 27.10.2016, стороны установили, что с 13.07.2016 арендная плата составляет 2 655 795 руб. 60 коп. в квартал.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 составила 8 313 795 руб. 80 коп., на которую начислена неустойка по состоянию на 30.09.2017 в размере 679 164 руб. 30 коп.

Истец 20.09.2017 направил в адрес ответчика претензию, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения, а также предложено расторгнуть досрочно договор аренды.

Однако данное требование ответчиком было оставлено без удовлетворения.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истца о взыскании по договору аренды от 20.12.2011 N 4538 задолженности за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 в размере 8 313 795 руб., суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, пунктов 1 и 2 статьи 609, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", разъяснениями, данными в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", проверив представленный истцом расчет, в соответствии с которым задолженность ответчика за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 составила 8 313 795 руб. 80 коп., доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено по существу ответчиком не оспаривается, пришли к выводу о наличии основания для удовлетворения указанного требования в заявленном размере.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 679 164 руб. 30 коп., рассчитанный за период с 01.01.2016 по 30.09.2017, суды первой и апелляционной инстанций, применив положения пункта 1 статьи 329, пункта 1 статьи 330, пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", сделали вывод о том, что указанное требование является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Удовлетворяя требование истца о расторжении договора аренды от 20.12.2011 N 4538 и об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070303:313, суды, проанализировав положения пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 452, подпункта 3 пункта 1 статьи 619, пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, содержащиеся в пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", условия пункта 4.1 договора, принимая во внимание наличие у ответчика задолженности по арендной плате и не внесения арендных платежей более двух раз подряд, а также учитывая, что договор аренды прекращен, пришли к выводу о том, что требования о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок подлежат удовлетворению.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из наличия задолженности по арендной плате и не внесения арендных платежей более двух раз подряд, и об удовлетворении в связи с этим исковых требований в части расторжения договора и обязания ответчика возвратить истцу спорный земельный участок.

Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанции в части взыскания с ООО "СитиСтрой-Проект" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района по договору аренды от 20.12.2011 N 4538 задолженности и пени, не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 12 соглашения о передаче прав и обязанностей от 06.06.2016 права и обязанности по договору аренды, а также сам земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070303:313, площадью 44208 кв. м., считается переданным стороной 1 стороне 2 с момента регистрации настоящего соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, без оформления акта приема-передачи.

Согласно пункту 13 указанного соглашения оплата арендных и иных платежей за указанный земельный участок производится стороной 1 до момента регистрации настоящего соглашения.

В решении суда первой инстанции не указаны основания для взыскания задолженности за период предшествовавший заключению соглашения от 06.06.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4538 от 20.12.2011.

При этом вывод суда первой инстанции со ссылкой на положения части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что ответчик не оспорил в рамках настоящего дела обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, является необоснованным, поскольку согласно протоколу судебного заседания Арбитражного суда Московской области от 29.01.2018 ответчик возражал, заявил о намерении урегулировать спор мирным путем, пояснил, что представит контррасчет задолженности.

Непредставление контррасчета задолженности при том, что ответчик возражал против исковых требований, в данном случае не свидетельствует о признании обстоятельств, на которые ссылается истец в обоснование своих требований.

В апелляционной жалобе ответчик ссылался на то, что часть взыскиваемой задолженности образовалась за период, предшествующий приобретению прав и обязанностей арендатора, и что в данный период ООО "СитиСтрой-Проект" не являлось арендатором земельного участка, в отношении которого заключен договор аренды N 4538, а также, что вывод суда первой инстанции о признании ответчиком задолженности по договору не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Однако судом апелляционной инстанции оценка указанным доводам ответчика не дана.

Кроме того, в судебных актах указано, что Дополнительным соглашением от 27.10.2016, стороны установили, что с 13.07.2016 арендная плата составляет 2 655 795 руб. 60 коп. в квартал. При этом указанное дополнительное соглашение в материалах дела отсутствует.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене в части взыскания с ООО "СитиСтрой-Проект" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района по договору аренды от 20.12.2011 N 4538 задолженности и пени в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку для принятия решения необходимо совершение процессуальных действий, не отнесенных к компетенции суда кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания в части периода задолженности, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовать и дать оценку всей совокупности собранных по делу доказательств, оценить в полном объеме доводы и возражения участвующих в деле лиц, с учетом представленных договоров в обоснование исковых требований, периода задолженности, и принять судебный акт при правильном применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19 апреля 2018 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2018 года по делу N А41-91171/2017 отменить в части взыскания с ООО "СитиСтрой-Проект" в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района по договору аренды от 20.12.2011 N 4538 задолженности и пени.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий судья

Н.Н. Кольцова

Судьи

О.А. Шишова