Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 декабря 2018 г. N Ф05-21552/18 по делу N А40-218659/2017

г. Москва

13 декабря 2018 г.

Дело N А40-218659/17

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,

судей Аталиковой З.А., Красновой С.В.,

при участии в заседании:

от истца общества с ограниченной ответственностью "Редакция журнала "Иностранная литература" - Безруков М.В. по дов. от 09.09.2018

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы -

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "Редакция журнала "Иностранная литература"

на решение от 09 июля 2018 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Скачковой Ю.А.,

на постановление от 13 сентября 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Т.В. Захаровой, В.Р. Валиевым, Д.Н. Садиковой,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Редакция журнала "Иностранная литература"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Редакция журнала "Иностранная литература" (далее - истец, ООО "Редакция журнала "Иностранная литература") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий по вопросу выкупной цены, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 647 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Пятницкая ул., д. 41, стр. 1 и возникших разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 430,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Пятницкая ул., д. 41, стр. 2.

Решением Арбитражный суд города Москвы от 09.07.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - общество с ограниченной ответственностью "Редакция журнала "Иностранная литература" обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной истцом, либо направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы истца - общества с ограниченной ответственностью "Редакция журнала "Иностранная литература" опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной истцом., либо направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, Пятницкая ул., д. 41, стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0002011:1063 общей площадью 647 кв. м на основании заключенного с правопредшественником ответчика договора аренды от 19.04.2000 N 1-667/2000, а также нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, Пятницкая ул., д. 41, стр. 2 с кадастровым номером 77:01:0002011:1071 общей площадью 430.4 кв. м на основании договора аренды от 19.04.2000 N 1-668/2000, заключенных на срок с 01.10.1999 по 01.01.2017.

Суды установили, что истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Ответчик направил истцу письмо с проектом договора купли-продажи с указанием выкупной стоимости объекта 108 707 000 руб.

Истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 30 620 000 руб. и направил протокол разногласий к договору.

Ответчик не согласился с договором купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

Аналогичная ситуация сложилась и в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, Пятницкая ул., д. 41, стр. 2 с кадастровым номером 77:01:0002011:1071 общей площадью 430.4 кв. м.

Истец 30.10.2015 обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Ответчик направил истцу письмо с проектом договора купли-продажи, с указанием выкупной стоимости объекта 75 403 000 руб.

Истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 18 250 000 рублей и направив протокол разногласий к договору.

Ответчик не согласился с договором купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Судами установлено, что ООО "Редакция журнала "Иностранная литература" в рамках объединенных в одно производство дел N А40-166985/2016 и N А40-174179/2016 было предъявлено требование об обязании Департамента заключить договор купли-продажи арендованных объектов, что факт уклонения Департамента от заключения договора купли-продажи зданий отсутствует, а имеется спор о цене продаваемых объектов, который не являлся предметом исковых требований ООО "Редакция журнала "Иностранная литература".

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Редакция журнала "Иностранная литература" по делам N А40-166985/2016, N А40-174179/2016, суд первой инстанции исходил из нарушения истцом при заявлении требований принципа единства судьбы земельного участка прочно связанного с ним объектов, поскольку от требования об обязании Департамента заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, вл. 41, кадастровый номер 77:01:0006011:1 общей площадью 973 кв. м, ООО "Редакция журнала "Иностранная литература" отказалось и суд прекратил производство по делу в указанной части.

При этом суд первой инстанции указал также на то, что сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

По настоящему делу суды установили, что разногласия возникли между сторонами по ничтожным договорам, что исключает возможность их урегулирования и не нашли оснований для удовлетворения заявленных требований, правомерно отказали в иске.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при наличии согласия арендатора, являющегося субъектом малого предпринимательства, на реализацию преимущественного права выкупа арендованного имущества, у арендодателя возникает обязанность заключить договор купли-продажи в силу закона, в случае разногласий в цене выкупаемого имущества арендатор вправе обратиться с суд для урегулирования разногласий.

Решение суда об урегулировании разногласий в отношении цены выкупаемого имущества является основанием для обязания арендодателя заключить такой договор на определенных в решении суда условиях.

Суды указали, что сторона не может быть понуждена к заключению ничтожного договора.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные им, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

Законом о приватизации установлено общее правило о недопустимости приватизации государственного и муниципального имущества без одновременной приватизации земельного участка, в том числе, если имущество приобретается в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Так, пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суды отметили, что заключенные между истцом и ответчиком договоры аренды не содержали условий о праве выкупа, такое право у арендатора возникло в силу закона, предъявление требования об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи зданий в условиях безусловного отказа истца от требования об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором здания расположены, направлено на обход принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, а также принципа возмездности сделки приватизации, закрепленного пункте 2 статьи 2 Закона о приватизации, согласно которой государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе.

Суды учли ранее рассмотренные судом первой инстанции требования в рамках дел N А40-166985/2016, N А40-174179/2016, и пришли к правомерному выводу о том, что истцом было нарушено требование принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, исходя из чего, сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами аналогичны ранее заявленным доводам в судах первой и апелляционной инстанции, и направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 09 июля 2018 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2018 года по делу N А40-218659/17 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Д. Денисова

Судьи

З.А. Аталикова С.В. Краснова