Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 февраля 2019 г. N Ф05-23696/18 по делу N А40-210983/2016

г.Москва

5 февраля 2019 г.

Дело N А40-210983/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2019.

Постановление в полном объеме изготовлено 05.02.2019.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Аталиковой З.А.

судей Дунаевой Н.Ю. и Красновой С.В.

при участии в заседании:

от истца - Балашова Ю.В. по доверенности от 23.11.2017 г.

от ответчика - Артамонова Ю.С. по доверенности от 29.11.2018 N 33-Д-1027/18

рассмотрев в судебном заседании 29.01.2019 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) на постановление от 19.10.2018 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Трубицыным А.И. Головкиной О.Г., Расторгуевым Е.Б.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Дом Моды Лидия Соселия"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дом Моды Лидия Соселия" (далее - ООО "Дом Моды Лидия Соселия", Общество или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, улица Неглинная, дом 27, путем установления рыночной стоимости объекта, равной 150 848 000 руб., а также зачета в счет выкупной стоимости - стоимости неотделимых улучшений 91 293 484 руб. и установления окончательной выкупной стоимости объекта в размере 59 554 516 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2018 судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения путем установления рыночной стоимости объекта 150 848 000 руб., в удовлетворении иска в части зачета стоимости неотделимых улучшений отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2018 решение Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2018 изменено, суд апелляционной инстанции урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения путем установления цены объекта 59 554 516 руб., с учетом стоимости неотделимых улучшений.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, решение суда первой инстанции оставить в силе. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает, что условия договора аренды, заключенного сторонами, а именно последствия прекращения договора не предполагают возмещения стоимости произведенных арендатором отделимых и неотделимых улучшений.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просил постановление суда апелляционной инстанции отменить, ранее принятое по делу решение суда первой инстанции оставить в силе.

Представитель ООО "Дом Моды Лидия Соселия" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва на кассационную жалобу, полагал обжалуемое постановление законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции по заявленным в жалобе доводам, поскольку они основаны на неправильном толковании заявителем норм процессуального и материального права и направлены на переоценку исследованных судом доказательств, что, в силу норм статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Дом Моды Лидия Соселия" арендует недвижимое имущество, находящееся в собственности города Москвы, расположенное по адресу г. Москва, ул. Неглинная, д. 27 (кадастровый номер 71:01:0001079:1009).

Право собственности города Москвы на арендуемое истцом недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП 6.04.2015: кадастровый номер 77:01:0001079:1178, площадь 210,1 кв. м, этаж 1, помещение II (далее - объект 1); кадастровый номер 77:01:0001070:1182, площадь 3,4 кв. м, этаж 1, помещение IV-комната 1 (далее - объект 2); кадастровый номер 77:01:0001079:1179, площадь 254,3 кв. м, этаж 2, помещение II (далее - объект-3); кадастровый номер 77:01:0001079:1180, площадь 264,9 кв. м, этаж 3, пом.II (далее - объект 4); кадастровый номер 77:01:0001079:1181, площадь 260,5 кв. м, этаж 4, пом. II (далее - объект 5) общей площадью 993, 2 кв.м.

Судами установлено, что ООО "Дом Моды Лидия Соселия" является правопреемником Кооператива по производству товаров народного потребления "Экспрессия" в результате преобразования Кооператива в ООО "Дом Моды Лидия Соселия", что подтверждается Уставом Общества, свидетельством МРП, номер N 041.201 от 16.09.1997.

На основании решения Мосгорисполкома N 1518 от 19.07.1988 Кооперативу "Экспрессия" были выданы ордера Московского городского отдела нежилых помещений Мосгорисполкома на право занятия помещений, расположенных по адресу: ул. Неглинная, 27/26/2 стр. 1: ордер N 050528 от 11.08.1988 на площадь 652 кв. м, и ордер N 050921 от 19.10.1988 на площадь 220 кв. м 01.04.1989 ПРЭО Свердловского райсовета г. Москвы заключило с Кооперативом "Экспрессия" Договор.N 609 (типовой договор на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций) площадью 991,3 кв. м.

Во исполнение решения исполкома Свердловского райсовета г. Москвы N 549 от 27.12.1989 "О долгосрочной аренде д. 27/26/2 по ул. Неглинная Кооперативом "Экспрессия" о предоставлении в аренду недвижимого имущества сроком на 15 лет, РЭУ-2 Свердловского райсовета 01.01.1991 заключило с Кооперативом "Экспрессия" Договор N 609 (типовой договор на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций) на площадь 991,3 кв. м 21.03.1995 на основании договора N 609 от 01.01.91 Комитет по управлению имуществом города Москвы (Москомимущество) на срок до 01.01.2016 заключил с Кооперативом "Экспрессия" Договор N 00-438/95 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, площадью 995 кв. м.

На основании договора аренды N 0-438/95 от 21.03.95 Москомимущество и ГП Дирекция единого заказчика ТУ "Тверское" заключили с Обществом на срок с 01.04.1988 по 01.01.2016 договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, площадью 995 кв. м, который зарегистрирован в Москомимуществе 13.07.1998 за N 1-903/98.

Судами установлено, что в вышеназванных документах номер дома по ул. Неглинная указан различно: как д. 27; или д. 27/2/26 стр. 1; или д. 26/27, стр. 1; или д. 27/26, стр. 1; или д. 27/26/2, стр. 1, что согласно справкам Северного БТИ, ГУП МосгорБТИ и Центрального ТБТИ соответствует адресу: ул. Неглинная, д. 27.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона N 159-ФЗ ООО "Дом Моды Лидия Соселия" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 23.12.2015 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства), которое было принято Департаментом 23.12.2015 за N 33-5-125846/15-(0)-0.

Департамент письмом N 33-5-125846/15-(3)-0 от 11.04.2016 вручил Обществу 13.04.2016 проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), в котором стоимость объекта установлена в сумме 281 703 000 руб., а стоимость объектов 1-5 соответственно 66 360 000 руб., 1 074 000 руб., 69 884 000 руб., 72 797 000 руб. 71 588 000 руб.

Не согласившись с указанной в проекте договора купли-продажи ценой выкупаемого имущества, Общество, действуя в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписало договор купли-продажи с протоколом разногласий.

Названные документы Общество направило в адрес Департамента письмом N 23 от 10.05.2016, которое принято им 11.05.2016, вх. N 33-5-125846/15-/4.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения.

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, а также дополнительная судебная экспертиз с целью определения стоимости неотделимых улучшений выполненных на объекте с 1988 по 23.12.2015, результаты которых были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 56 от 14.07.2017, выполненным ООО "Агентство судебных экспертов" экспертом Кирилловой Е.В., цена объекта составляет 150 848 000 руб., при этом обоснованность установленной судебным экспертом рыночной цены объекта сторонами не оспаривается.

В соответствии с заключением судебной экспертизы (дополнительно) от 16.03.2018 N 387/1-3/17-18 стоимость работ, выполненных за период с 1989 года по 1996 года составляет 302 469 000 деноминированных руб., с учетом амортизации - 228 233 710 деноминированных руб.

При этом, судами при рассмотрении настоящего дела по существу была дана различная оценка при решении вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений в стоимость подлежащего выкупу имущества.

Так, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований в части зачета стоимости неотделимых улучшений, руководствовался положениями пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что подлежит зачету только стоимость неотделимых улучшений, а не стоимость затрат на капитальный ремонт, а также указал, что условия договора аренды, заключенного сторонами, а именно последствия прекращения договора, не предполагают возмещения стоимости произведенных арендатором отделимых и неотделимых улучшений.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции в части отказа в зачете стоимости неотделимых улучшений, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что на момент принятия решения Мосгорисполкома от 27.12.1989 N 549 "О долгосрочной аренде д. 27/26/2 по ул. Неглинная Кооперативом "Экспрессия" износ несущих конструкций и фундаментов здания составлял 80% (требовалась замена поэтажных перекрытий всех 4-х этажей, полностью замена крыши; характер планируемых работ - приспособление, техническая модернизация и реконструкция здания с учетом его градостроительного и ансамблевого значения, реставрация фасадов (с воссоздаваемыми элементами), требовалось проведение комплекса работ по реконструкции здания, носящих капитальный характер).

Суд апелляционной инстанции, пришел к выводу, что передавая в аренду спорные нежилые помещения и обязывая истца осуществить за свой счет и своими силами ремонт и приспособление помещений под ателье и торговые цели, арендодатель (ответчик) дал согласие на проведение работ по реконструкции.

При этом, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что истцом были получены плановое (реставрационное) задание N 16-06/125 от 31.01.1989 Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы на разработку научно-проектной документации и проведение ремонтно-реставрационных работ на памятнике истории культуры; архитектурно-планировочное задание N 16-06/536 на проектирование для строительства приспособления под ателье и торговое помещение, согласованное Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры 06.04.1989.

Решением Свердловского райисполкома от 21.11.1990 N 2712 утверждено плановое задание на ремонтно-реставрационные работы, согласованы проекты ремонтно-восстановительных работ, утвержден сметный расчет на реконструкцию здания, что также указывает на согласие арендодателя на проведение ремонта, реставрации и реконструкции здания.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора, применил не подлежащий применению пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий обязанности арендодателя и арендатора по содержанию арендованного имущества, в том числе в части отнесения расходов на капитальный ремонт арендуемого имущества, поскольку предметом спора не является возмещение расходов арендатора на капитальный ремонт, а проведение капитального ремонта не исключает создание арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества.

Суд апелляционной инстанции, исходя из заявленных требований, пришел к выводу, что применению при разрешении спора подлежит специальная норма пункта 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которой стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При этом, судом апелляционной инстанции было отмечено, что доказыванию в настоящем деле подлежат факт создания неотделимых улучшений, наличие или отсутствие согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений.

Так, судом апелляционной инстанции было установлено, что истцом в период с 1989 года по 1996 год произведен не просто капитальный ремонт здания, связанный с заменой несущих конструкций, фундаментов, межэтажных перекрытий, крыши и т.д., но и созданы неотделимые улучшения, заключающиеся в реставрации и реконструкции здания, создании новых элементов строения, которые ранее отсутствовали.

Судом апелляционной инстанции было отмечено, что перечень выполненных истцом работ, относящихся к реставрации, реконструкции здания, созданию новых элементов строения, которые подлежат квалификации как неотделимые улучшения, приведен в табличном виде в заключении эксперта от 16.03.2018 N 387/1-3/17-18, полученном при проведении судебной экспертизы по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о зачете стоимости неотделимых улучшений, исходил из того, что согласие собственника объекта (город Москва) на капитальный ремонт, реставрацию, реконструкцию здания, а, следовательно, и на создание неотделимых улучшений, было выражено ясно и определенно.

При этом судом апелляционной инстанции было отмечено, что сам факт передачи истцу в аренду здания, находящегося в аварийном, неудовлетворительном техническом состоянии, указывает на согласие арендодателя на реконструкцию и реставрацию здания.

Выводы суда первой инстанции и доводы ответчика о том, что срок разрешения на реконструкцию здания был ограничен двумя годами и истек 25.11.1990, признаны судом апелляционной инстанции как не имеющие правового значения, поскольку окончательно условия реконструкции и реставрации здания были согласованы сторонами только 21.11.1990 принятием решения Свердловского райисполкома N 2712 об утверждении планового задания на ремонтно-реставрационные работы, согласовании проектов ремонтно-восстановительных работ, утверждении сметного расчета на реконструкцию здания.

В последующие периоды ответчик, который не мог не знать о продолжении проведения ремонтно-реставрационных работ истцом после 1990 года, условия об аренде здания в части, относящейся к выполнению арендатором капитального ремонта, реконструкции и реставрации здания, не отменял и не изменял, тем самым одобряя действия истца.

Отклоняя доводы Департамента со ссылкой на договоры аренды здания от 1995 года и от 1998 года, суд апелляционной инстанции исходил из того, что согласно условиям пункта 2.3 договора аренды от 21.03.1995 N 00-438/95 арендатор принял на себя обязанность не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, однако данная обязанность относится к перепланировкам и переоборудованию помещения, вызываемых потребностями арендатора, и не относится к ранее согласованным проектам реставрационных работ.

Отклоняя доводы Департамента со ссылкой на условия договора аренды от 13.07.1998 N 01-00903/98, суд апелляционной инстанции исходил из того, что все спорные работы были завершены истцом в 1996 году.

Суд апелляционной инстанции, установив, что расчет стоимости неотделимых улучшений произведен истцом на основании постановления Правительства Москвы от 13.03.2001 N 233-ПП и ответчиком по существу не оспорена, принимая во внимание, что из решения Свердловского райисполкома от 27.12.1989 N 549 следует, что сметная стоимость всех ремонтных работ составляет 1,5 млн. руб. (в ценах 1989 года), а из письма Комитета по управлению имуществом Москвы от 30.09.1996 N 9170 следует, что ответчику было известно о затратах истца на капитальный ремонт в размере 500 млн. руб. в ценах 1990 года, согласился с доводами истца о стоимости неотделимых улучшений в размере 91 293 484 руб.

Доводы кассационной жалобы Департамента направлены исключительно на переоценку исследованных судом апелляционной инстанции доказательств, а также условий договоров аренды, что категорически исключено из полномочий суда кассационной инстанции, установленных в статье 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, суд кассационной инстанции, действуя строго в пределах своих полномочий, из которых исключены установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, считает, что правовых оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены постановления суда апелляционной инстанции, у суда не имеется.

Правовая позиция о недопустимости переоценки судом кассационной инстанции доказательств, оцененных судом апелляционной инстанции, сформирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2017 N 305-КГ16-10901, правовая позиция о недопустимости толкования судом кассационной инстанции условий договоров содержится в Определениях Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС14-7729, 305-ЭС16-4576.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2018 по делу N А40-210983/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

З.А. Аталикова

Судьи:

Н.Ю. Дунаева С.В. Краснова