Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2019 г. N Ф05-24484/18 по делу N А40-149991/2016

г. Москва

11 февраля 2019 г.

Дело N А40-149991/16

Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2019.

Полный текст постановления изготовлен 11.02.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Красновой С.В., Бочаровой Н.Н.,

при участии в заседании:

от ООО "ГС и К" - Сухов А.В.- доверен. от 13.11.18г.

от ДГИ г. Москвы - Клоков Е.В.- доверен. от 29.12.2018 г. N 33-д-1377/18

от Правительства Москвы - Клоков Е.В - доверен. от 27.04.18г. N 4-47-1340/8

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на постановление от 18.10.2018

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Д.Н. Садиковой, Т.В. Захаровой, Н.И. Левченко,

по делу N А40-149991/16 по иску ООО "ГС и К"

к ДГИ г. Москвы

третье лицо - Правительство Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ГС и К" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями, с учетом уточнения, к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 163, 1 кв. м (помещение 2 - комнаты 1 - 8, 8а, 9 - 16, 18 - 22, 22а, 22б, 22в, 24, 25, 25а, 25б, 25г, 25д, 26, 30, 30а, 30б, 30в, 30г, 31, ж, з, е; помещение 5 - комнаты 1, 1а, 3, 3а, 5, 6, 9, 10, 10а, 11, 11а, 12 - 15, 17, 17а, 17б, 17в, 17 г, 17д, 17е, 17ж, 17з, 17и, 18, 20, 21, 24, 24а, 24б, 27, 29-31, 31а, а, б, б1, в, ж, з, з1), расположенного по адресу: г. Москва, проспект Буденного, 29/1, по цене 80 038 628 рублей без учета НДС на условиях прилагаемого договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 ходатайство ДГИ г. Москвы и Правительства Москвы о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы оставлено без удовлетворения. Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2018 по делу N А40-149991/16 отменено, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просят отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 по делу N А40-149991/16, оставить решение Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2018 по делу N А40-149991/16 без изменения.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на нарушение и неправильное применение норм права, судом неверно применены положения ст. 3 Закона N 159-ФЗ, суд пришел к выводу об отсутствии задолженности у истца перед ответчиком, не учтя представленные доказательства о наличии задолженности по пени, суд не учел, что не допускается осуществление гос. регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтённым, суд апелляционной инстанции не дал оценку доводам заявителей о том, что истец пропустил срок, установленный ст. 445 ГК РФ для обращения в суд, суд не учел, что отказ в выкупе арендуемого помещения истцом оспорен не был, суд отказал в назначении повторной судебной экспертизы, поэтому постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявители поддержали доводы, изложенные в жалобе, просили отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 по делу N А40-149991/16, оставить решение Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2018 по делу N А40-149991/16 без изменения.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемого судебного акта, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "ГС и К" является арендатором нежилого помещения общей площадью 1 163,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 29/1, принадлежащего на праве собственности городу Москве, на основании договора аренды от 23.05.2000 N 04-00192/200.

25.06.2014 общество обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

10.06.2016 общество направило в адрес Департамента претензию о заключении договора купли-продажи спорного помещения (вх.N ДГИ-1-49538/16).

Департамент письмом от 29.06.2016 N ДГИ-1-49538/16-1 уведомил ООО "ГС и К" о невозможности заключения договора купли-продажи арендуемого помещения, в связи с наличием незаконной перепланировки, установленной органами технического учета.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации суд в решении указывает условия, на которых договор считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешая спор о понуждении заключить договор, если для ответчика заключение такого договора обязательно, т.е. в рассматриваемом случае, либо об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, условия, на которых стороны обязаны заключить договор, либо в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, то есть изложить редакцию соответствующего пункта договора.

В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ с 1 июля 2013 г. снято ограничение на максимальный размер площади арендуемого помещения для целей реализации преимущественного права выкупа.

Суд апелляционной инстанции на основании имеющихся в деле доказательств установил соответствие истца критериям, необходимым для выкупа по 159-ФЗ.

Отклоняя довод ответчика о наличии задолженности истца, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отсутствие задолженности на дату обращения с заявлением о выкупе подтверждено Департаментом городского имущества справкой от 23.06.2014 о состоянии на 30.06.2014 финансово-лицевого счета по договору аренды имущества от 23.05.2000 N 04-192/2000. При этом, достоверность указанных сведений самим ответчиком не опровергнута.

В ходе судебного разбирательства у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В целях определения выкупной стоимости арендуемого помещения судом апелляционной инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз" Бухтоярову Владимиру Валерьевичу.

Согласно заключению эксперта от 28.06.2018 рыночная стоимость спорных нежилых помещений, общей площадью 1 163,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, проспект Буденного, дом 29/1 по состоянию на 25.06.2014 составляет без учета НДС 68 567 000 руб.

Оценив экспертное заключение АНО "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз", заслушав пояснения эксперта, суд апелляционной инстанции обоснованно счел отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришел к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

Кассационный суд соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, что перепланировка арендуемого истцом помещения, в соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ, не является основанием для отказа предпринимателю в реализации преимущественного права на выкуп недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности города Москвы.

Доводы заявителя о том, что суд апелляционной инстанции не дал оценку доводам заявителей о пропуске истцом срока, установленного ст. 445 ГК РФ для обращения в суд, кассационная коллегия считает несостоятельными.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что претензия о заключении договора была направлена в адрес Департамента 10.06.2016, отказ в удовлетворении претензии был направлен Департамент в адрес истца 29.06.2016, исковое заявление подано в суд 12.07.2016, т.е. в установленные вышеуказанной нормой права сроки.

При этом, положения подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, предусматривающие, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, не содержат указаний на то, что такая утрата преимущественного права является окончательной.

По смыслу и содержанию положений ст. ст. 3, 4 Федерального закона N 159-ФЗ после истечения двух лет владения и пользования арендуемым имуществом после первого обращения о реализации преимущественного права у арендатора вновь возникает право на выкуп имущества по основаниям и в порядке, предусмотренном данным законом, иное могло повлечь за собой неравное положение арендаторов, что приведет к нарушению основополагающего принципа равенства участников гражданских правоотношений (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Таким образом, заявители неверно исчисляют срок возможно обращения в суд с настоящим иском с момента первого обращения истца с заявлением о выкупе помещения.

Доводы заявителей о неправомерном отказе судом апелляционной инстанции в проведении повторной экспертизы, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку повторная экспертиза в силу ч.2 ст. 87 АПК РФ назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Таких обстоятельств судом не установлено.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителей кассационной жалобы, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2018 по делу N А40-149208/17 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

С.В. Краснова Н.Н. Бочарова