Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 февраля 2019 г. N Ф05-99/19 по делу N А40-195659/2017

г. Москва

25 февраля 2019 г.

Дело N А40-195659/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18.02.2019.

Постановление в полном объеме изготовлено 25.02.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Аталиковой З.А.

судей Красновой С.В. и Федуловой Л.В.

при участии в заседании:

от ООО "РИЦ Литература" - Лунева В.В. по доверенности от 05.03.2018

от Департамента - Конфектова А.Н. по доверенности от 29.11.2018 N 33-Д-1034/18

рассмотрев в судебном заседании 18.02.2019 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) на решение от 26.10.2018 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Буниной О.П., и постановление от 14.12.2018 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Трубицыным А.И., Головкиной О.Г., Пирожковым Д.В.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "РИЦ Литература"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РИЦ Литература" (далее - ООО "РИЦ Литература" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 144,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 40, (подвал, помещение I, комнаты 1а, 1 - 8), путем принятия пунктов 3.1, 3.4, 5.1 договора в следующей редакции (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

пункт 3.1: "Цена объекта составляет 8 272 900 руб. в соответствии с заключением эксперта N 0373/04/2018 от 16.04.2018, выполненным ООО "Оценочная компания" Юридис". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

пункт п.3.4: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 137 881 (сто тридцать семь тысяч восемьсот восемьдесят один) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";

пункт п.5.1: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 144,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 40, (подвал, помещение I, комнаты 1а, 1 - 8), изложив 3.1, 3.4, договора в редакции истца, а также исключил пункт 5.1 из проекта договора купли-продажи.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной судом экспертизы, согласно заключению которой на дату 29.06.2017 рыночная стоимость спорного помещения составила 8 272 900 руб. 00 коп., без учета НДС.

Суды, исключая пункт 5.1 из договора, исходил из того, что стороны не достигли согласования относительно условия о размере договорной неустойки и поскольку данное условие не является существенным, пришли к выводу, что при определении размера ответственности покупателя за нарушение сроков оплаты нежилого помещения, стороны должны руководствоваться положениями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом. Заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В кассационной жалобе заявитель оспаривает выводы судов в отношении условия пункта 3.1 и указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 10 570 000 руб., доказательств несоответствия отчета Департамента действующему законодательству не представлено, поэтому суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене, определенной в рамках судебной экспертизы.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом, представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагал обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 27.05.2003 между Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы) (арендодатель) и ООО "Издательство Литература" (арендатор) было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 06-00749 от 14.12.1999 (в порядке статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) новому арендатору - ООО "РИЦ Литература", нежилого помещения общей площадью 144,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 40.

23.07.2003 между Департаментом (арендодатель) и ООО "РИЦ Литература" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности Москвы N 06-00577/2003, общей площадью 144,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 40.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона N 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, ООО "РИЦ Литература" 29.06.2017 обратилось в Департамент с заявлением о предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

Письмом от 29.08.2017 N 33-5-92840/17-(0)-3 Департаментом в адрес ООО "РИЦ Литература" был направлен проект договора купли-продажи арендуемого помещения, согласно которому цена выкупаемого объекта составляет 10 570 000 руб. (пункт 3.1 проекта договора) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.07.2017 N Д-858-0419/17, выполненного ЗАО "МБЦ".

Полагая рыночную стоимость спорного объекта необоснованно завышенной, ООО "РИЦ Литература" обратилось за независимой оценкой в "НЕДВИГА.ПРО", согласно отчету об оценке от 21.09.2017 N 23/09/17 которого, рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 7 262 000 руб.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи (пунктами 3.1, 3.4, 5.1), направленного Департаментом, в том числе, с ценой объекта недвижимости, истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий от 22.09.2017.

Письмом от 03.10.2017 N 35-5-92840/17-(0)-5 Департамент сообщил о несогласии с предлагаемыми Истцом условиями, в том числе в части цены выкупаемого имущества. Ответчик протокол разногласий к договору купли-продажи спорного объекта недвижимости не подписал.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "РИЦ Литература" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судами установлено, что ООО "РИЦ Литература" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 8 272 900 руб. 00 коп., определенной в названном заключении.

Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указания на которые содержатся в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.

Довод Департамента о том, что достоверность отчета оценщика, представленного собственником объекта не доказана, заявлены без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.

Доводы жалобы о несогласии с выводами судов по существу направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и фактических обстоятельств дела, аналогичны доводам, ранее заявлявшимся в суде апелляционной инстанции, которым дана соответствующая правовая оценка с указанием в судебном акте мотивов их отклонения. Иное толкование заявителем положений закона не свидетельствует о неправильном применении судами норм права.

Поскольку доводов относительно изложения судами редакции пунктов 3.4, 5.1 договора кассационная жалоба Департамента не содержит, то суд кассационной инстанции в силу правил статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивается рассмотрением названных доводов заявителя кассационной жалобы и правомерность других выводов судов, не проверяет.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 по делу N А40-195659/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

З.А. Аталикова

Судьи

С.В. Краснова Л.В. Федулова