Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 февраля 2019 г. N Ф05-24524/18 по делу N А40-16607/2018

г. Москва

25 февраля 2019 г.

Дело N А40-16607/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18.02.2019.

Постановление в полном объеме изготовлено 25.02.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Аталиковой З.А.

судей Дунаевой Н.Ю. и Красновой С.В.

при участии в заседании:

от ООО "Элль-Вояж" - Козырев А.О. по дов. от 01.01.2019, Добрий Г.И. генеральный директор на основании решения от 10.10.2016

от Департамента - Конфектова А.Н.. по дов. от 29.11.2018 N 33-Д-1034/18,

рассмотрев в судебном заседании 18.02.2019 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) на решение от 05.10.2018 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Рыбиным Д.С., и постановление от 28.11.2018 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Трубицыным А.И., Головкиной О.Г.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Элль-Вояж"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Элль-Вояж" (далее - ООО "Элль-Вояж" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (этаж 1 пом. V комн. 1, пом. VI комн. 1-14) площадью 179,7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0003024:3291, расположенного в здании по адресу: г. Москва, Балакиревский переулок, д. 23, путем изложения пунктов в следующей редакции:

пункта 3.1: ""Цена объекта составляет 12 318 000 рублей 00 копеек в соответствии с судебной экспертизой от 12.07.2018 N 14-06-18/01-3, проведенной по делу N А40-16607/18-176-115 в Арбитражном суде города Москвы, выполненной экспертом ООО "Пифагор-БК" Вафиным Р.А. НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется",

пункта 3.3: "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества",

пункта 3.4: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 27 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 205 300 рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта";

пункта 3.7: "Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе не наступивших будущих обязательств покупателя по оплате до конца действия договора, образующиеся переплата не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты по договору за будущие периоды";

пункта 4.7: "Покупатель на время нахождения объекта в залоге вправе передавать объект в аренду или в доверительное управление по своему усмотрению, но с обязательным уведомлением продавца. При этом покупатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору купли-продажи";

пункта 5.3: "Продавец и покупатель несут обоюдную ответственность друг перед другом за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога. При этом, в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации";

пункта 7.4: "В случае выявления обстоятельств, указанных в пункте 7.3 договора, продавец и покупатель могут расторгнуть договор во внесудебном порядке, при этом покупатель вправе потребовать от продавца возмещения причиненных ему убытков таким расторжением. В случае не достижения согласия сторонами, расторжение указанного договора происходит в судебном порядке".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2018, суд урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом и ООО "Элль-Вояж" при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (этаж 1 пом. V комн. 1, пом. VI комн. 1-14) площадью 179,7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0003024:3291, расположенного в здании по адресу: г. Москва, Балакиревский переулок, д. 23, путем изложения пунктов 3.1, 3.4, 3.7, 4.7 в редакции истца, пунктов 3.3, 5.3, 7.4 в следующей редакции:

пункта 3.3: "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка Российской Федерации";

пункта 3.7: "Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе не наступивших будущих обязательств покупателя по оплате до конца действия договора, образующиеся переплата не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты по договору за будущие периоды";

пункта 5.3: "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности на объект покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта";

пункта 7.4: "Стороны договорились о том, что в выявление указанных в пункте 7.3 договора обстоятельств влечет за собой расторжение договора во внесудебном порядке".

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им здания, а также к выводу о том, что спор между сторонами по пунктам 3.1, 3.4 договора по поводу выкупной цены нежилого помещения, подлежит разрешению с учетом результатов судебной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения с учетом неотделимых улучшений по состоянию на 12.10.2017 составляет 12 318 000 рублей 00 копеек без НДС.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене и на условиях, предложенных Департаментом.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 22 842 000 руб., доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения, представленного Департаментом не представлено, поэтому суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца о выкупе помещений с учетом стоимости неотделимых улучшений по цене 12 318 000 руб., определенной в рамках судебной экспертизы, а не по цене Департамента.

В кассационной жалобе Департаментом приведены возражения против внесения изменений в пункты 3.3, 3.7, 4.7, 5.3, 7.4 договора, с указанием на то, что указанные условия не являются существенными для договора купли-продажи и не подлежат урегулированию судом.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене и на условиях, предложенных Департаментом.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва на кассационную жалобу, полагал обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, ООО "Элль-Вояж" на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 29.12.2004 N 1-1124/04 с учетом дополнительного соглашения к нему арендует нежилое помещение (этаж 1 пом.V комн.1, пом.VI комн.1-14) площадью 179,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, Балакиревский переулок, д. 23.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона N 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, ООО "Элль-Вояж" 12.10.2017 обратилось к ответчику с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Департамент письмом от 08.12.2017 N 33-5-136777/17-(0)-2 направил ООО "Элль-Вояж" проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 22 842 000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ЗАО "МБЦ" от 16.10.2017 N Д-858-0596/17 и положительным экспертным заключением МСНО-НП "ОПЭО" от 16.11.2017 N ГК/858/17-582.

ООО "Элль-Вояж", посчитав выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику ООО "Московская экспертиза независимая", согласно отчету от 03.10.2017 N 468216 и техническому заключению неотделимых улучшений ООО "Лаборатория строительной экспертизы" от 06.10.2017 N 15570 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составила 9 718 681 рубль 00 копеек.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи (пунктами 3.1, 3.3, 3.4, 3.7,.4.7, 5.3, 7.4), направленного Департаментом, в том числе, с ценой объекта недвижимости, истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Элль-Вояж" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судами установлено, что ООО "Элль-Вояж" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами, в том числе возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 12 318 000 рублей 00 копеек (с учетом стоимости неотделимых улучшений), определенной в названном заключении.

Возражения Департамента по пункту 3.3 договора не могут быть приняты судом кассационной инстанции во внимание, поскольку указанный пункт договора принят судом в редакции, предложенной продавцом (ответчиком).

Суды, урегулировав пункт 3.7 договора в редакции истца, исходили из того, что погашение задолженности по иным гражданско-правовым сделкам, заключенным между сторонами, может быть реализовано ими именно в рамках таких гражданско-правовых сделок или в установленном законом порядке, а также отметили, что ответчиком суду не представлено доказательств наличия заключенных между сторонами гражданско-правовых сделок, речь о которых идет в пункте 3.7 договора в редакции ответчика.

Отклоняя возражения Департамента по пункту 4.7 договора, суды исходили из того, что предложенная истцом редакция названного пункта договора соответствует нормам действующего законодательства, в частности статье 29 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"в соответствии с положениями которой, залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы, а предложенная ответчиком редакция договора ограничивает право истца на распоряжение имуществом.

При этом пункт 5.3 договора был урегулирован судом в редакции ответчика (продавца) с уменьшением размера штрафа с 5% до 0,5%, применительно к характеру соразмерности последствий нарушения одной стороной договора обязательств и недопущению другой стороной договора злоупотребления правом.

Пункт 7.4 договора был урегулирован в редакции ответчика за исключением указания того, что заключение соглашения о расторжении договора является для покупателя обязательным, поскольку данное положение фактически ограничивает право покупателя на предъявление возражений относительно причин и оснований расторжения договора по данному пункту во внесудебном порядке.

Проверка спорных условий договора была осуществлена судами в рамках урегулирования разногласий, которые были проверены судами на предмет их соответствия действующему законодательству в целях исключения правовой неопределенности в отношениях сторон.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами, а в целом направлены на иную оценку судом кассационной инстанции доказательств по делу и содержания условий договора, что находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

Поскольку мотивированных доводов относительно изложения судами редакции пунктов 3.4, 3.7 договора кассационная жалоба Департамента не содержит, то суд кассационной инстанции в силу правил статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивается рассмотрением названных доводов заявителя кассационной жалобы и правомерность других выводов судов, не проверяет.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2018 по делу N А40-16607/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

З.А. Аталикова

Судьи

Н.Ю. Дунаева С.В. Краснова