Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 марта 2019 г. N Ф05-3801/19 по делу N А41-63585/2018

г. Москва

18 марта 2019 г.

Дело N А41-63585/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14.03.2019.

Полный текст постановления изготовлен 18.03.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Шишовой О.А.,

судей Петровой В.В., Крекотнева С.Н.,

при участии в заседании:

от истца: РыбалкинаТ.А. по доверенности от 11 января 2019 года N 3/Д,

от ответчика: не явился, извещён,

от третьего лица: не явился, извещён,

рассмотрев 14 марта 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - Администрации городского округа Лобня Московской области

на решение от 19 октября 2018 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,

и постановление от 25 декабря 2018 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Пивоваровой Л.В., Коноваловым С.А., Семушкиной В.Н.,

по иску Администрации городского округа Лобня Московской области

к открытому акционерному обществу "Е-4 Центрэнергомонтаж"

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, пени, расторжении договора,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Лобня Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Е-4 Центрэнергомонтаж" (далее - ОАО "Е-4 Центрэнергомонтаж", общество, ответчик) со следующими требованиями:

- о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.06.2013 N 41-13 за период с 3-го квартала 2017 года по 1-ый квартал 2018 года включительно в размере 3044 руб. 63 коп., пени за период с 15.09.2017 по 18.07.2018 включительно в размере 346 руб. 58 коп., а также пени в размере 0,05 % от суммы непогашенного долга за период с 3-го квартала 2017 года по 1-ый квартал 2018 года, начиная с 19.07.2018 по день фактической уплаты суммы основного долга; пени за период с 27.02.2017 по 27.11.2017 в размере 695 руб. 19 коп., пени за период с 28.09.2017 по 27.11.2017 в размере 61 руб. 90 коп.;

- о расторжении договора аренды земельного участка от 20.06.2013 N 41-13.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 октября 2018 года исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.06.2013 года N 41-13 за период с 3-го квартала 2017 года по 1-ый квартал 2018 года включительно в размере 3044 руб. 63 коп., пени за период с 15.09.2017 года по 18.07.2018 включительно в размере 346 руб. 58 коп., а также пени в размере 0,05 % от суммы непогашенного долга за период с 3-го квартала 2017 года по 1-ый квартал 2018 года, начиная с 19.07.2018 по день фактической уплаты суммы основного долга; пени за период с 27.02.2017 по 27.11.2017 в размере 695 руб. 19 коп., пени за период с 28.09.2017 по 27.11.2017 в размере 61 руб. 90 коп. В удовлетворении в остальной части иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2018 года указанное решение отменено. Судом исковое заявление администрации города Лобня Московской области в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 20.06.2013 N 41-13 оставлено без рассмотрения.

Истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Московской области от 29 октября 2018 года в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка N 41-13 от 20.06.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2018 года в части оставления искового заявления администрации города Лобня Московской области о расторжении договора аренды земельного участка N 41-13 от 20.06.2013 без рассмотрения и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка N 41-13 от 20.06.2013.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Арбитражного суда Московского округа: www.fasmo.arbitr.ru.

Совещаясь на месте, суд кассационной инстанции определил: рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных в соответствии с действующим законодательством.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы в силу следующего.

Как установлено судами и материалами дела, 20.06.2013 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 41-13. Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 1000 кв. м, с кадастровым номером 50:41:0020506:17:43, в границах, указанных в кадастровом паспорте (приложение N 1), расположенный по адресу: Московская обл., г. Лобня, ул. Ленина, д. 37, в целях эксплуатации общежития.

На земельном участке располагается объект недвижимости, находящийся в собственности арендатора, - четырехэтажное здание. Срок аренды участка устанавливается с 21.04.2013 по 20.04.2023 (пункт 2.1 договора). Земельный участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 (пункт 2.2 договора).

Истец ссылается на то, что у общества образовалась задолженность по арендной плате за период с 3-го квартала 2017 года по 1-ый квартал 2018 года включительно, а также задолженность по неустойке, начисленной на указанную задолженность по арендной плате и на ранее образовавшуюся и погашенную обществом задолженность.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2018 по делу N А41-1876/2015 ОАО "Е-4 Центрэнергомонтаж" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска в части расторжения спорного договора аренды, исходил из того, что задолженность ответчика перед истцом является незначительной, ответчик находится в процедуре банкротства, в ходе конкурсного производства сохранение договора аренды будет способствовать соблюдению баланса интересов всех кредиторов общества, включая истца, путем реализации имущества общества.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка от 20.06.2013 N 41-13 и оставляя исковое заявление без рассмотрения в указанной части, исходил из того, что заявленное требование подлежит предъявлению только в деле о банкротстве ответчика, поскольку права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). При этом, в настоящем случае указанные права подлежат реализации ответчиком вместе с зданием, расположенным на земельном участке.

Между тем судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает, что судами не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В целях досудебного урегулирования спора, истец направил 23.03.2018 года в адрес общества претензию от 15.03.2018 года с предложением погасить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор аренды. Факт направления претензии подтверждается материалами дела.

Таким образом, вышеуказанный досудебный порядок истцом соблюден.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате следует, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 3-го квартала 2017 года по 1-ый квартал 2018 года включительно в размере 3 044 руб. 63 коп.

Таким образом, ответчиком допущено нарушение более двух раз срока внесения арендных платежей.

Заслуживает внимание довод истца о том, что в настоящем случае право аренды земельного участка не могло рассматриваться в качестве актива ответчика, который общество могло включить в конкурсную массу, а затем ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

В договоре аренды его стороны пришли к соглашению о том, что арендатор вправе передавать права и обязанности по данному договору только с согласия арендодателя. В материалах дела нет доказательств, подтверждающих получение арендатором такого согласия.

Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве.

Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.

Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.

Учитывая изложенное, в настоящем случае право аренды земельного участка не могло рассматриваться в качестве актива ответчика, который общество могло включить в конкурсную массу, а затем ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 N 305-ЭС18-8136 по делу N А41-55373/2017.

Однако суды приведенную правовую позицию не приняли во внимание

При указанных обстоятельствах допущенные нарушения норм материального и процессуального права судами первой и апелляционной инстанции в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены судебных актов.

Учитывая то, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, пришла к выводу о направлении дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения заявления, учесть правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 N 305-ЭС18-8136 по делу N А41-55373/2017, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19 октября 2018 года по делу N А41-63585/2018 в части отказа в удовлетворении требования Администрации городского округа Лобня Московской области о расторжении договора аренды земельного участка N 41-13 от 20.06.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2018 года по данному делу в части оставления искового заявления Администрации городского округа Лобня Московской области о расторжении договора аренды земельного участка N 41-13 от 20.06.2013 без рассмотрения отменить.

В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В остальной части судебные акты по данному делу оставить без изменения.

Председательствующий судья

О.А. Шишова

Судьи

В.В. Петрова С.Н. Крекотнев