Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2019 г. N Ф05-3159/19 по делу N А41-29825/2018

г. Москва

27 марта 2019 г.

Дело N А41-29825/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2019 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,

судей Крекотнева С.Н., Ядренцевой М.Д.,

при участии в заседании:

от истца: Новоселов А.А. по доверенности от 07.02.2018, Петров И.А. по доверенности от 09.01.2019

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

рассмотрев 20 марта 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Горки групп"

на решение от 03.10.2018 Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Богатиной Ю.Г.,

и на постановление от 15.01.2019

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Боровиковой С.В., Пивоваровой Л.В., Немчиновой М.А.,

по иску ООО "Горки групп"

к Администрации городского округа Подольск, Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск

о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.04.2014 N 17 и инвестиционный контракт от 31.03.2014 N 196,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Горки групп" (далее - ООО "Горки групп") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, к Администрации городского округа Подольск (далее - Администрация), Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (далее - Комитет) о внесении изменений в Договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов муниципального образования "городской округ Подольск Московской области" от 01.04.2014 N 17, изложив пункт 3.1. в следующей редакции: "3.1. Общая сумма ежегодной платы за арендованный земельный участок с 01.04.2014 года составляет 1 (один) рубль".; о внесении изменений в Инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области на земельном участке кадастровым номером 50:55:0000000:67492, площадью 21 545 кв. м, разрешенным использованием: для многоэтажного жилищного строительства, местоположением: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 37 метрах на восток, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Подольск, ул. Банная, д. 2 (резервируемый адрес: Московская область, г. Подольск, ул. Плещеевская,42) от 31.03.2014 N 196, а именно исключить из текста контракта обязательство Истца по финансированию работ (затрат) по проектированию и строительству детского дошкольного учреждения на 200 мест по адресу: г. Подольск, ул. Плещеевская, (позиция N 10 проекта планировки территории) в сумме не менее 175 000 000 руб., исключив следующие пункты контракта абзац "г)" подпункта 3.1.1., пункт 3.2., пункт 10.3.; о внесении изменений в Инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области на земельном участке кадастровым номером 50:55:0000000:67492, площадью 21545 кв. м, разрешенным использованием: для многоэтажного жилищного строительства, местоположением: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 37 метрах на восток, почтовый адрес ориентира: Московская область, г.Подольск, ул. Банная, д. 2 (резервируемый адрес: Московская область, г.Подольск, ул. Плещеевская, 42) от 31.03.2014 N 196, а именно: установить, что по итогам реализации Контракта Администрации безвозмездно передаются: а) 10% (десять процентов) общей площади квартир (исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения Объекта), б) 0% (ноль процентов) общей площади встроенных нежилых помещений; в) 100% (сто процентов) инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, ливневой канализации, объектов благоустройства, а также объектов социального и коммунально-бытового назначения, транспортной инфраструктуры, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, изменив: - подпункты "а", "б", "в" пункта 3.1.1. контракта изложив их в следующей редакции: "3.1.1. Администрации: а) 10% (десять процентов) общей площади квартир (исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения Объекта), в том числе: - 38 (тридцать восемь) квартир общей площадью не менее 2200 кв. м с отделкой, что ориентировочно составляет 6% (шесть процентов) общей площади квартир (в т.ч. однокомнатных квартир - 9 (девять) шт., двухкомнатных квартир - 28 (двадцать восемь) шт., трехкомнатных квартир - 1 (одна) шт.), для расселения жилого дома N 2 по ул. Банной г. Подольска. Указанные квартиры подлежат передаче Инвестором-застройщиком Администрации в 45-месячный срок с момента заключения настоящего Контракта); - 4% (четыре процента) общей площади квартир с отделкой согласно проектной документации; б) 0% (ноль процентов) общей площади встроенных нежилых помещений; в) 100% (сто процентов) инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, ливневой канализации, объектов благоустройства, а также объектов социального и коммунально-бытового назначения, транспортной инфраструктуры, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме." - подпункты "а", "б" пункта 3.1.2. контракта изложив их в следующей редакции: "3.1.2. Инвестору-Застройщику: а) 90% (девяносто процентов) общей площади квартир, б) 100% (сто процентов) общей площади встроенных нежилых помещений" (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.10.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2019, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Горки групп" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, неправильное применение норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов кассационной жалобы ООО "Горки групп" ссылается на то, что на момент обращения с иском ситуация для застройщика сложилась таким образом, что в случае не исключения обременений окончание проекта будет невозможным. Существующие условия инвестиционного договора и договора аренды явно обременительны для ООО "Горки Групп", и за счет этого, напротив, необоснованно выгодны для ответчиков, что согласно статье 428 Гражданского кодекса Российской Федерации дает полное право истцу требовать внесения изменений в указанные договоры.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Горки групп" (истца) поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Ходатайство истца об отложении судебного заседания судом отклонено.

Представители ответчиков и третьего лица, извещенных надлежащим образом, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, по результатам аукциона, проведенного комитетом, общество приобрело право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67492, площадью 21 545 кв. м категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "многоэтажное жилищное строительство", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 37 метрах на восток, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Подольск, ул. Банная, дом 2 (зарезервировано в адресном реестре г.Подольска местоположение: Московская область, г.Подольск, ул. Плещеевская, 42) (далее - земельный участок).

Между Комитетом и Обществом заключен договор от 01.04.2014 N 17 аренды земельного участка из земель населенных пунктов муниципального образования "Городской округ Подольск Московской области" (далее - договор аренды).

Одним из условий договора аренды и проведенного аукциона являлось обязательное заключение инвестиционного контракта на строительство группы жилых домов на арендованном земельном участке (далее - Инвестиционный контракт).

До заключения договора аренды, 31.03.2014 между администрацией и обществом заключен инвестиционный контракт от 31.03.2014 N 196 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области на земельном участке с кадастровым номером 50:55:0000000:67492, площадью 21 545 кв. м, с разрешенным использованием: для многоэтажного жилищного строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 37 метрах на восток, почтовый адрес ориентира: Московская область, г.Подольск, ул. Банная, дом 2 (зарезервировано в адресном реестре г. Подольска местоположение: Московская область, г. Подольск, ул. Плещеевская, 42) (далее - Инвестиционный контракт), что являлось одним из условий проведенного аукциона.

Предметом инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству трех жилых домов ориентировочной общей площадью квартир и нежилых помещений на момент заключения инвестиционного контракта - 34251 кв. м.

Как указывает общество, основными обременениями для общества, требующими значительных финансовых вложений по условиям инвестиционного контракта являются: - финансирование работ по проектированию и строительству детского дошкольного учреждения (далее - ДДУ) на сумму не менее 175 000 000 руб.; - передача 15% квартир ответчику N 1 для переселения жителей из ветхого фонда; - реконструкция котельной для обеспечения теплом микрорайона "Восточный" (далее - микрорайон) в целом (при этом право "застройки" у истца возникло на 1/5 часть от всего микрорайона "Восточный"); - проектирование и строительство ливневой, хозяйственно-бытовой канализации, сетей водоснабжения, теплоснабжения для нужд микрорайона, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Также, по мнению общества, на него возложена обязанность по уплате значительно превышающей рыночную стоимость арендной платы - сумма ежегодной платы за земельный участок на 2014 год составляла 26 814 000 руб.

Реализация данного проекта для общества является убыточной исходя из изложенных обременений проекта. Истец не рассчитывал на это при заключении договора и участии в аукционе. Начальная цена предмета аукциона (начальный размер годовой арендной платы) согласно аукционной документации составляла 26 814 000 руб., согласно отчету об оценке рыночной стоимости предмета аукциона (годовая арендная плата) от 30.09.2013 N 812-09/13 (далее - отчет N 812-09/13).

Не согласившись с начальным размером годовой арендной платы, по заказу общества проведен анализа рентабельности проекта, выраженного в подготовке заключения от 02.02.2018 N ЗУ00885/18 об определении рыночной стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:55:0000000:67492, общей площадью 21 545 кв.м (далее - заключение N ЗУ00885/18), согласно которому, цена предмета аукциона (начальный размер годовой арендной платы) равна 1 рублю.

Общество также указывает, что при реализации инвестиционного проекта было ухудшено финансовое положение общества по причине того, что общество длительное время не могло получить градостроительный план земельного участка, общество с 2014 года до настоящего времени не может получить разрешение на строительство третьего дома.

Общество 15.03.2018 обратилось к Администрации и Комитету с предложением о внесении изменений в инвестиционный контракт, в соответствии с которым будет снята часть обременения.

Поскольку стороны в досудебном порядке не урегулировали спор, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав положения пункта 2 статьи 1, пункта 4 статьи 421, пунктов 3 и 8 статьи 448, пунктов 1 и 2 статьи 450, статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", разъяснения, приведенные в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", принимая во внимание, что проект инвестиционного контракта являлся частью аукционной документации, и общество могло с ним ознакомиться, и общество по своей воле приняло решение об участии в аукционе, на условиях, предусмотренных пунктами в пунктах 3.1.1., 3.2. и 10.3 проекта инвестиционного контракта, без понуждения, размер арендной платы также согласован без разногласий, установив, что результаты аукциона в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны, учитывая, что со стороны Администрации обязательства были выполнены, какие-либо существенные нарушения договора отсутствуют, исходя из того, что принимая участие в аукционе и заключая инвестиционный контракт, общество должно было предполагать о возможности изменения спроса на жилье и о снижении его стоимости и не могло исключать вероятность наступления любых предпринимательских рисков, пришли к выводу об отсутствии основания для удовлетворения указанного иска.

Суд кассационной инстанции считает, что судами установлены все существенные обстоятельства дела, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм материального и процессуального права.

Заявленные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Несогласие истца с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебного акта судом кассационной инстанции.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, кассационной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03 октября 2018 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2019 года по делу N А41-29825/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Горки групп" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Н. Кольцова

Судьи

С.Н. Крекотнев М.Д. Ядренцева