Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 апреля 2019 г. N Ф05-4960/19 по делу N А41-28127/2018

город Москва

25 апреля 2019 г.

Дело N А41-28127/18

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Григорьевой И.Ю., Каменской О.В.,

при участии в заседании:

от заявителя: Макарий Н.Н., доверенность от 14.01.2019;

от заинтересованного лица: Николич А.Т., доверенность от 12.12.2018;

от третьих лиц: представители не явились, извещены;

рассмотрев 18 апреля 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу

заинтересованного лица - Администрации городского округа Химки Московской области

на решение от 06 ноября 2018 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,

на постановление от 18 января 2019 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Боровиковой С.В., Бархатовым В.Ю., Пивоваровой Л.В.,

по делу N А41-28127/18

по заявлению ООО "Капитал Инвест"

об оспаривании отказа

к Администрации городского округа Химки Московской области,

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Зинович Артем Сергеевич, Чаленков Александр Александрович,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Капитал Инвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений) к Администрации городского округа Химки Московской области (далее - Администрация) с требованиями о признании незаконным отказа Администрации в заключении договора аренды земельного участка, площадью 2.236 кв.м, с кадастровым номером 50:10:0020802:459, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, кв. Клязьма, предоставленного под малоэтажную жилую застройку - (индивидуальное строительство); об обязании Администрации направить обществу договор аренды сроком на 49 лет в отношении земельного участка, площадью 2.236 кв.м, с кадастровым номером 50:10:0020802:459, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, кв. Клязьма, предоставленного под малоэтажную жилую застройку - (индивидуальное строительство) в 30-дневный срок со дня вступления в силу судебного акта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Зинович Артем Сергеевич и Чаленков Александр Александрович.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 ноября 2018 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2019 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заинтересованного лица поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 21.12.2017 между ООО "Капитал Инвест" (далее - покупатель) и Зинович А.С. (далее - продавец) заключен договор купли-продажи, по условиям которого ООО "Капитал Инвест" приобрело в собственность жилой дом, назначение: жилое, площадью 48,9 кв.м, количество этажей: 2, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, квартал Клязьма, с кадастровым номером 50:10:0020802:470.

С 12.01.2018 общество является собственником жилого дома с кадастровым номером 50:10:0020802:470, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Жилой дом с кадастровым номером 50:10:0020802:470 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020802:459, площадью 2.236 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство), расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, квартал Клязьма, 29.01.2018.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка.

В ответ на обращение заявителя Администрация письмом сообщила об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020802:459, поскольку в отношении испрашиваемого земельного участка между Администрацией и Чаленковым А.А. заключен договор аренды от 27.10.2016 N ФА-04, а также в связи с ограничением оборотоспособности земельного участка ввиду его расположения в зоне 2-го пояса источников питьевого водоснабжения г. Москвы.

Посчитав отказ незаконным, необоснованным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Порядок предоставления земельных участков в собственность без проведения торгов определен статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов содержатся в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 12.01.2018 общество является собственником жилого дома с кадастровым номером 50:10:0020802:470, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Жилой дом с кадастровым номером 50:10:0020802:470 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020802:459, площадью 2.236 кв.м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Договор аренды земельного участка от 27.10.2016 N ФА-04 не является препятствием для заключения нового договора аренды с обществом по следующим обстоятельствам.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ранее земельный участок на основании договора аренды земельного участка от 27.10.2016 N ФА-04, заключенного между общество и гражданином Чаленковым А.А., был предоставлен по результатам торгов в аренду сроком на 9 лет для размещения малоэтажной жилой застройки.

Договор аренды земельного участка от 27.10.2016, заключенный на срок 9 лет, продолжает действовать в настоящее время, а обязанности арендатора по нему перешли к ООО "Капитал Инвест".

Между тем, суды обоснованно отметили, что данное обстоятельство не может служить препятствием в заключении нового договора аренды с новым собственником здания, расположенного на арендованном земельном участке.

Как установлено судами из текста договора аренды земельного участка от 27.10.2016 N ФА-04, земельный участок предоставлялся в целях осуществления строительства - размещения малоэтажной жилой застройки.

При этом размер арендной платы по договору аренды от 27.10.2016 определялся по результатам торгов на основании протокола рассмотрения заявок от 08.09.2016 N АЗ-ХИМ/16-2015.

Выставление земельного участка на торги и определение ставки арендной платы по итогам торгов были связаны именно с возможностью строительства объекта недвижимости на земельном участке.

Данный размер арендной платы превышает размер арендной платы, который бы уплачивался обществом на основании положений Закона Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" при заключении договора аренды по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу о том, что новый арендатор вправе требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости, в том числе с иным определением размера арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020802:459 расположен в зоне 2-го пояса источников питьевого водоснабжения г. Москвы.

Однако, в рассматриваемом случае общество просило представить испрашиваемый земельный участок не в собственность, а в аренду, так как ООО "Капитал Инвест" не может реализовать свое право на выкуп земельного участка, поскольку он ограничен в гражданском обороте.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что при таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 06 ноября 2018 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2019 года по делу N А41-28127/18 оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

И.Ю. Григорьева О.В. Каменская