Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 мая 2019 г. N Ф05-5749/19 по делу N А41-41490/2018

г. Москва

14 мая 2019 г.

Дело N А41-41490/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30.04.2019.

Полный текст постановления изготовлен 14.05.2019.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Ананьиной Е.А., Григорьевой И.Ю.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "А класс капитал" Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "ПНК Девелопмент" - Сониной О.В. (представителя по доверенности от 03.09.2018), Черниковой И.В. (представителя по доверенности от 21.05.2018);

от общества с ограниченной ответственностью "Премиум Стандарт" - Васильевой Т.Н. (представителя по доверенности от 17.08.2018),

рассмотрев 30.04.2019 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "А класс капитал" Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "ПНК Девелопмент"

на решение от 04.10.2018

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Уваровым А.О.,

на постановление от 16.01.2019

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Боровиковой С.В., Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

по делу N А41-41490/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "А класс капитал" Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "ПНК Девелопмент"

к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум Стандарт"

об обязании заключить дополнительное соглашение и совершить иные действия,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "А класс капитал" Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "ПНК Девелопмент" (далее - ООО УК "А класс капитал") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум Стандарт" (далее - ООО "Премиум Стандарт"), в котором с учетом принятых судом уточнений просило:

- обязать ООО "Премиум Стандарт" в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить дополнительное соглашение об уточнении стоимости земельного участка к договору купли-продажи земельного участка от 28.08.2017 на следующих условиях:

"1. В соответствии с положениями пункта 5.1 договора, стороны пришли к соглашению зафиксировать изменение цены земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:370 и установить ее в размере 104082000 (сто четыре миллиона восемьдесят две тысячи) рублей 00 копеек.

Указанная в пункте 1 настоящего дополнительного соглашения стоимость устанавливается в связи с тем, что:

2.1. Фактический срок получения ГПЗУ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0050343:370; 50:08:0050343:7 и 50:08:0050340:18 превысил 2 (два) месяца с даты подписания договора.

2.2. Полезная площадь земельного участка, определенная в порядке, предусмотренном договором, составляет 5,2041 га.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с даты его подписания сторонами.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр - для регистрирующего органа";

- обязать ООО "Премиум Стандарт" в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу выдать письменное согласие на образование двух земельных участков путем осуществления раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:370 площадью 89 485 кв. м. (8,9485 га), расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 780 метрах от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/п Павло-Слободское, с. Павловская Слобода, ул. Карла Маркса, д. 22, на земельный участок площадью 73 000 +/- 95 кв. м. (земельный участок 1) и земельный участок 16 485 +/- 45 кв. м (земельный участок 2).

границы образуемых земельных участков определить в соответствии с указанными в настоящем заявлении геодезическими координатами поворотных точек;

- обязать ООО "Премиум Стандарт" в течение пяти дней с момента внесения в ЕГРН сведений об образованных земельных участках, а именно: о земельном участке 1 площадью 73 000 +/- 95 кв. м. и земельном участке 2 площадью 16 485 +/- 45 кв.м, подать необходимые документы в регистрирующий орган для погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка 1 площадью 73 000 +/- 95 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:370 в соответствии с геодезическими координатами поворотных точек, установленными в настоящем судебном решении.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.10.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе ООО УК "А класс капитал" просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

В судебном заседании представители ООО УК "А класс капитал" поддержали доводы кассационной жалобы, просили ее удовлетворить.

Представитель ООО "Премиум Стандарт" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей ООО УК "А класс капитал" и ООО "Премиум Стандарт", обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд округа пришел к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Арбитражные суды установили, что между ООО "Премиум Стандарт" и ООО УК "А класс капитал" заключен предварительный договор от 28.08.2017, которым стороны приняли на себя обязательство заключить, в том числе в будущем, основные договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0050343:370, 50:08:0050340:18, 50:08:0050343:7, 50:0860050343:291, 50:08:0050340:19, 50:0860050340:27, 50:08:0050343:8, 50:08:0050340:4, 50:08:0050340:2; договор купли-продажи будущей недвижимой вещи - объекта недвижимости, который будет построен на территории указанных земельных участков, введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет и который будет принадлежать на праве собственности владельцам инвестиционных паев ООО УК "А класс капитал", точная площадь объекта определяется в пункте 1.6 договора, срок строительства и передачи объекта - не более 1 года с даты выполнения своих обязательств по договорам купли-продажи земельных участков.

Между ООО "Премиум Стандарт" (продавец) и ООО УК "А класс капитал" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 28.08.2017 с кадастровым номером 50:08:0050343:370 площадью 89 485 кв. м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Договором предусмотрена обязанность для сторон заключить дополнительное соглашение при наступлении определенных обстоятельств.

При заключении договора стороны согласовали следующие факторы, влияющие на определение стоимости земельного участка: полезная площадь приобретаемого земельного участка; срок получения продавцом градостроительных планов на приобретаемый земельный участок (далее - ГПЗУ), а также на земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:0050343:7, 50:08:0050340:18.

На момент заключения договора и установления стоимости приобретаемого земельного участка в размере 114 400 000 рублей стороны исходили из ориентировочной полезной площади приобретаемого земельного участка (5,2 га) и предполагаемого срока получения продавцом ГПЗУ (не более 1 месяца с даты подписания договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае, если полезная площадь земельного участка будет отличаться от ориентировочной площади полезной площади и (или) в случае если фактический срок получения ГПЗУ превысил 1 (один) месяц с даты подписания договора, цена земельного участка подлежит изменению в соответствии с методикой определения цены, установленной пунктами 2.1, 2.2 договора.

Поскольку в процессе исполнения договора полезная площадь приобретаемого земельного участка была уточнена (с 5,2 га до 5,2041 га), а ГПЗУ были получены продавцом в срок более чем 2 месяца, наступили условия для изменения стоимости земельного участка.

Согласно методике определения цены стоимость земельного участка, по мнению ООО УК "А класс капитал", составляет 104 082 000 рублей.

При этом согласно пункту 5.1 договора изменение цены наступает автоматически, без подписания какого-либо дополнительного соглашения к договору. Вместе с тем для целей фиксации изменения цены и корректного отображения данных в бухгалтерском и налоговом учете стороны приняли на себя обязанность подписать соответствующее дополнительное соглашение к договору.

ООО УК "А класс капитал" 16.03.2018 в адрес ООО "Премиум Стандарт" было направлено дополнительное соглашение, однако последнее отказалось от его подписания, что послужило основанием для подачи настоящего заявления.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций с учетом положений статей 1, 421, 422, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) признали заявление ООО УК "А класс капитал" не подлежащим удовлетворению, поскольку пришли к выводам о том, что, по существу, между ООО УК "А класс капитал" и ООО "Премиум Стандарт" отсутствует спор о внесении изменений в договор купли-продажи от 28.08.2017 в связи с существенным изменением обстоятельств; в данном случае между сторонами имеются разногласия по вопросам исполнения и толкования условий договора в части установленного в договоре алгоритма установления цены договора, в том числе об определении полезной площади земельного участка, исполнении ООО "Премиум Стандарт" условий договора в части сроков передачи ГПЗУ земельного участка, исполнении ООО УК "А класс капитал" в полном объеме обязательства по оплате выкупной цены, возможности и необходимости исполнении ООО УК "А класс капитал" обязательства по оплате оставшейся части цены земельного участка. Дополнительно суды указали, что в случае, если условия договора позволяют определить размер выкупной цены, заявитель вправе самостоятельно произвести расчет, оплату и требовать снятия обременения (залога) с принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

Данные выводы судов являются обоснованными

Ссылка ООО УК "А класс капитал" на положение подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса (согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных договором) отклоняется, поскольку в данном случае идет речь не об изменении условий договора купли-продажи от 28.08.2017 (что подтверждается, как правильно исходили суды, приведенным содержанием пункта 5.1 договора), а в желании ООО УК "А класс капитал" зафиксировать исполнение договора в том виде, в котором его видит ООО УК "А класс капитал" и оспаривает ООО "Премиум Стандарт", путем заключения дополнительного соглашения к договору.

При этом стороны не лишены возможности настаивать на том или ином мнении по вопросу исполнения договора со ссылкой на его условия, их толкование, в том числе в случае рассмотрения судебных споров, касающихся исполнения обязательств по исполнению обязательств по договору купли-продажи от 28.08.2017. Более того, стороны в судебном заседании суда округа заявили, что такой спор уже передан на рассмотрение арбитражного суда.

Ссылка судов первой и апелляционной инстанции в тексте обжалуемых судебных актов на то, что договор купли-продажи земельного участков с кадастровым номером 50:08:0050343:370 не заключен, не подписан, является ошибочной, равно как и указания, основанные на данной ссылке, и противоречит как материалам дела, так и собственным выводам судов о том, что такой договор заключен, в силу чего ООО "Премиум Стандарт" перестало быть собственником земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:370.

Кроме того, нельзя признать правомерными выводы и указания суда первой инстанции в решении (последние два абзаца страницы 8), касающийся вопроса об обязанности ООО "Премиум Стандарт" представить ГПЗУ, исполнения данной обязанности, поскольку эти выводы и указания сделаны без исследования всех условий договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:370. Кроме того, данный вопрос не подлежал выяснению по настоящему делу с учетом той мотивировки, которую изложили суды.

Между тем это не привело к неправильному разрешению спора, в связи с чем обжалуемые судебные акты об отказе в удовлетворении заявленных требований подлежат оставлению без изменения, а кассационной жалоба ООО УК "А класс капитал", из которой не усматривается оснований для их отмены, - оставлению без удовлетворения.

Процессуальных нарушений, перечисленных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04.10.2018 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019 по делу N А41-41490/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.Е. Шевченко

Судьи

Е.А. Ананьина И.Ю. Григорьева