Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 мая 2019 г. N Ф05-5169/19 по делу N А40-211611/2017

г. Москва

15 мая 2019 г.

Дело N А40-211611/17

Резолютивная часть постановления объявлена 06.05.2019.

Полный текст постановления изготовлен 15.05.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Аталиковой З.А., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Спурт-2001" - Цынжановская С.В.- доверен. от 19.06.17г.

от Департамента городского имущества города Москвы - Артамонова Ю.С.- доверен. от 29.11.18г. N 33-д-1027/18

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на постановление от 04 марта 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Д.Н. Садиковой, Е.Б. Расторгуевым, Д.В. Пирожковым,

по делу N А40-211611/17 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Спурт-2001"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Спурт-2001" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) площадью 58, 1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 31 (этаж 1, пом. XVI, комн. 1-8), - а именно: исключить из договора п. 2.1.3, 2.1.4, 5.1, 5.2, 5.3; п. 3.1 принять в редакции:

"3.1. Рыночная стоимость Объекта в соответствии с отчетом об оценке N ОП-2017-09-26 от 13.09.17 выполненном ИП Буданов В.С., составляет 3 388 983 (Три миллиона триста восемьдесят восемь тысяч девятьсот восемьдесят три) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации НДС не начисляется.";

п. 3.3 принять в редакции: "3.3. На остаточную сумму денежных средств, оплачиваемых в рассрочку в счет выкупа Объекта, начисляются проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.";

п. 3.4 принять в редакции: "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты вступления в силу решения суда и представления Департаментом полного комплекта 2 документов. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 56 483 (Пятьдесят шесть тысяч четыреста восемьдесят три) руб. 05 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.";

абзац четвертый п. 3.6 принять в редакции: "Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца и доводится до сведения Покупателя, путем заключения дополнительного соглашения согласно п. 7.1 настоящего договора.";

абзац пятый п. 3.6 принять в редакции: "Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с расчетного счета Покупателя о перечислении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.";

п. 5.4 считать п. 5.1 и принять его в редакции: "5.1. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления Покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от Покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии Покупателем, Продавец имеет право на расторжение настоящего Договора в судебном порядке.";

п. 5.5 считать п. 5.2 и принять его в редакции: "5.2. При ненадлежащем исполнении обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.";

п. 6.1 принять в редакции: "6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, в досудебном порядке".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2018 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения); п. 2.1.3, 2.1.4, 3.1, 3.3, 3.4, абзацы четвертый и пятый п. 3.6, п. 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1 в редакции Департамента:

"2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.";

"2.1.4. Оборудовать Объект средствами пожарной безопасности. За неисполнение п. 2.1.4 Покупатель несет ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации.";

"3.1. Цена Объекта составляет 6 888 000 руб. 00 коп. (шесть миллионов восемьсот восемьдесят восемь тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 03.07.2017 N Д-858-0386/17, выполненным ЗАО "МБЦ". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

"3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.";

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 114 800 (сто четырнадцать тысяч восемьсот) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."; "Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца. Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре";

"5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки";

"5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5% от цены объекта.";

"5.3. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.";

"5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.";

"5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.";

"6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2018 по делу N А40-211611/17 изменено. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении сторонами договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) площадью 58, 1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 31 (этаж 1, пом. XVI, комн. 1-8), изложив:

"3.1. Цена Объекта составляет 6 756 000 руб. 00 коп. (шесть миллионов семьсот пятьдесят шесть тысяч рублей ноль копеек) в заключением эксперта N 183 от 27.12.2018, выполненным ООО "Агентство судебных экспертов" по результатам проведения судебной оценочной экспертизы. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 112 600 (сто двенадцать тысяч шестьсот) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.";

"Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца и доводится до сведения Покупателя. Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.";

Пункты 5.1, 5.2, 5.3 исключить из договора.

Считать п. 5.4 договора п. 5.1 и изложить в редакции: В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке.

П. 5.5. считать п. 5.2 договора.

В остальной части решение суда оставлено без изменения

Не согласившись с принятым апелляционной инстанцией судебным актом, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 и оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2018 по делу N А40-211611/17.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, истец не заявлял в суде первой инстанции о назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости помещения, в связи с чем суд апелляционной инстанции необоснованно удовлетворил ходатайство об экспертизе, истец не обосновал правомерность изменения абзаца пятого п.3.6 договора, а п.п. 5.1, 5.2 и 5.3 соответствуют закону, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил отменить Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 и оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2018 по делу N А40-211611/17.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемого судебного акта, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Спурт-2001" является арендатором нежилого помещения площадью 58,1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 31 на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, от 13.08.2003 N 9-434/03, заключенного с Департаментом имущества города Москвы.

19.06.2017 общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендованного им помещения.

14.08.2017 Департамент письмом N 33-5-87649/17-(0)-3 направил истцу проект договора купли-продажи помещения, указав цену выкупаемого помещения в размере 6 888 000 руб., определенную на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 03.07.2017 N Д-858-0386/17, составленного ЗАО "МБЦ, установив рассрочку в течение 5-ти лет со дня заключения договора.

Не согласившись с ценой выкупаемого имущества истец обратился к независимому оценщику. Согласно отчету об оценке от 19.06.2017 N ОП-2017-09-26, составленному ИП Будановым В.С., рыночная стоимость помещения составляет 3 388 983 руб.

22.09.2017 общество обратилось в Департамент с протоколом разногласий к договору купли-продажи, в котором просило установить цену помещения в указанном размере, а также исключить из договора п. 2.1.3, 2.1.4, 5.1, 5.2, 5.3, изменить редакцию абзацев третьего и четвертого п. 3.6 и редакцию п. 3.3, 3.4, 5.4, 5.5 и 6.1.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд апелляционной инстанции назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов" Завьялову Юрию Анатольевичу.

Согласно заключению эксперт N 183 от 27.12.2018 цена выкупаемого объекта составляет 6 756 000 руб. без НДС.

Оценив экспертное заключение ООО "Агентство судебных экспертов", суд апелляционной инстанции обоснованно счел отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришел к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Частью 1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

Исключая из договора пункты 5.1., 5.2, 5.3 суд исходил из разъяснений, данных в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" согласно которым, в силу статей 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. При этом арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру. (Определение ВС РФ от 29 ноября 2016 г. N 303-ЭС16-12299).

В соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Учитывая, что данные положения носят диспозитивный характер, и истец возражает против согласования сторонами права одностороннего внесудебного отказа ответчика от исполнения договора по указанным п. 5.4 договора основаниям, суд правомерно урегулировал такой пункт договора на условиях истца и изменил нумерацию пунктом договора.

Доводы заявителя о необоснованном назначении судом апелляционной инстанции судебной экспертизы, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

При этом, на основании части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В силу абзаца 5 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемым судебным актом, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 марта 2019 года по делу N А40-211611/17 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

З.А. Аталикова Л.В. Федулова