Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 мая 2019 г. N Ф05-6770/19 по делу N А40-144085/2018

г. Москва

23 мая 2019 г.

Дело N А40-144085/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2019.

Полный текст постановления изготовлен 23.05.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Л.В. Федуловой,

судей Н.Ю. Дунаевой, С.В. Красновой,

при участии в судебном заседании:

от ООО "АЭДОНА" - Шин А.Л, (доверенность от 16.05.2018);

от Департамента городского имущества города Москвы - Шиненкова В.А. (доверенность от 2911.2018);

от Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве - не явился, извещен;

рассмотрев 16.05.2019 в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2018,

принятое судьей Н.А. Чекмаревой,

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019,

принятое судьями В.Р. Валиевым, О.Г. Головкиной, Т.В. Захаровой,

по иску ООО "АЭДОНА" (ИНН 7715545037, ОГРН 1047796896586)

к Департамент городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

третье лицо: Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве

о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки

УСТАНОВИЛ:

ООО "АЭДОНА"(далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее- ответчик, Департамент) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:000:8008:9859, расположенное по адресу: г.Москва, бульвар Северный, д.7Б, общей площадью 76,3 кв.м (подвал, пом. 1, комн. 2-10, 31, 32).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что в соответствии с Законом об ипотеке ипотека обеспечивает также неуплату неустойки, условия договора о размере неустойки сторонами согласованы, установленный договором размер пени 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки является законным и обоснованным, основания для уменьшения размера неустойки отсутсвуют.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель кассатора поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Аэдона" (арендатор) заключен договор купли-продажи от 14.10.2014 N 59-1003 в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: 127557, Москва, бульв. Северный, д. 7Б, общей площадью 76,3 кв. м, (подвал, пом. 1, комн. 2-10, 31, 32) с кадастровым номером 77:02:0008007:9859.

В соответствии с п. 3.1 договора, цена имущества установлена в размере 7 267 000 руб. и согласно п. 3.2, п. 3.3 договора ее оплата осуществляется в рассрочку сроком на три года с начислением процентов в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Согласно п. 3.4 договора оплата вносится ежемесячно в срок до 24 числа каждого месяца.

На основании п. 4.1. договора в обеспечение исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества установлен залог (ипотека). Управлением Росреестра по г. Москве 08.12.2014 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "Аэдона" на приватизируемое имущество и, одновременно, зарегистрировано обременение (ипотека).

02.04.2018 ООО "Аэдона" обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о снятии обременения (ипотеки) в связи с полным исполнением покупателем обязательств по оплате выкупаемого имущества. Факт надлежащего исполнения обязательств по оплате стоимости имущества подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и расчетом стоимости, об отсутствии задолженности по обязательным платежам также указывает сам ответчик (письмо от 18.04.2018).

Однако письмом N ДГИ-1-26310/18-1 от 18.04.2018 Департамент отказал в предоставлении заявления о погашении ипотеки в связи с имеющейся задолженностью по неустойке в размере 333 476,61 руб.

Поскольку ответчик отказался от обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о погашении записи об ипотеке, истец обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из отсутствия задолженности по неустойке по договору.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны. В силу абзаца 2 части 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Положениями Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрена государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи (пункт 1 статьи 19 Закона об ипотеке).

Пунктом 1 статьи 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца (например, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен статьей 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 4 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Судами установлено, что суть разногласий в начислении неустойки в размере 333 476,61 руб. сводится к различию в датах, проставленных рукописно в п. 3.4. договоров в экземплярах сторон, если принимать за дату платежа 24 число каждого месяца по экземпляру истца, то просрочка в платежах отсутствует.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 г. N 49 по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

В этой связи риски не заполнения даты внесения ежемесячных платежей в машинописной форме при подготовке проекта договора подлежат отнесению на ответчика.

Поскольку наличие задолженности по пени в сумме 333 476,61 руб. не доказано, суды не усмотрели оснований для сохранения записи об ипотеке.

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.

Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако, они подлежат отклонению, поскольку указанные в кассационной жалобе доводы не опровергают законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, не опровергают правильности выводов судов нижестоящих инстанций.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.11.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2019 по делу N А40-144085/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Л.В. Федулова

Судьи

С.В. Краснова Н.Ю. Дунаева