Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 мая 2019 г. N Ф05-6967/19 по делу N А40-8314/2018

г. Москва

29 мая 2019 г.

Дело N А40-8314/18

Резолютивная часть постановления объявлена 22.05.2019.

Полный текст постановления изготовлен 29.05.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Аталиковой З.А., Красновой С.В.,

при участии в заседании:

от Закрытого акционерного общества "Жилцентр СК" - Надейкина А.С.- доверен. от 05.04.19г.

от Департамента городского имущества города Москвы -Артамонова Ю.С.- доверен. от 29.11.18г. N 33-д-1027/18,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 19 ноября 2018 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей О.П. Буниной,

на постановление от 29 января 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Н.И. Левченко, Д.Н. Садиковой, А.И. Трубицыным,

по делу N А40-8314/18 по иску Закрытого акционерного общества "Жилцентр СК" (ОГРН1037739016743; 109147, город Москва, Воронцовская улица, 21а-1)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, пер. Газетный, д. 1/12)

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Жилцентр СК" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями, с учетом уточнений, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между ЗАО "Жилцентр СК" и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 84,7 кв. м, (этаж 1, пом. XXV), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гурьянова, дом 4, корп. 2, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

пункт 3.1.: Цена объекта составляет 6 994 000 рублей в соответствии с результатом судебной экспертизы, проведенной ООО "БСГ-Консалтинг групп". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;

пункт 3.4.: Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 116 566 рублей 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга;

пункт 5.1.: За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размеры 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки;

пункт 5.2.: В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на объекты, обязана другой стороне уплатить штраф в размере 5% от цены объекта;

пункт 5.3.: Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору обязана возместить другой стороне убытки в полной сумме сверх предусмотренных договором неустоек".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.11.2018 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 19.11.2018 по делу N А40-8314/18 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 19.11.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2019 по делу N А40-8314/18 и урегулировать разногласия по цене, предложенной Департаментом.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, суд неправомерно обязал заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 19.11.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2019 по делу N А40-8314/18 и урегулировать разногласия по цене, предложенной Департаментом.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судами, ЗАО "Жилцентр СК" является арендатором нежилого помещения общей площадью 84,7 кв. м, (этаж 1, пом. XXV), расположенного по адресу: Москва, ул. Гурьянова, д. 4, корп. 2 на основании заключенного с Департаментом договора аренды N 05-00018/11 от 14.10.2011.

26.09.2017 общество в порядке части 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ обратилось в Департамент с заявлением о реализации своего преимущественного права по выкупу арендуемого имущества.

10.11.2017 Департамент направил в адрес общества договор купли- продажи, указав цену объекта в размере 8 637 000 рублей, определенном в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12.10.2017 N Д-858-0565/17, выполненного ЗАО "МБЦ":

Полагая стоимость выкупаемого объекта недвижимости завышенной и не соответствующей рыночной, общество обратилось в оценочную организацию ООО "КОНТИ".

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости, выполненного ООО "КОНТИ", цена нежилого помещения общей площадью 84,7 кв. м, составляет 6 036 139 рублей

19.12.2017 общество направило в адрес Департамента подписанный проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), вместе с протоколом разногласий, в котором предложило установить цену выкупаемого объекта в размере 6 036 139 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, а также изложить пункты 3.1, 3.4, 5.1, 5.2, 5.3 договора в редакции протокола разногласий.

22.12.2017 Департамент отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО "БСГ-Консалтинг групп".

Согласно заключению эксперта от 15.08.2018 N 78/18-Э рыночная стоимость нежилого помещения площадью 84,7 кв. м (1 этаж, пом. XXV), расположенного по адресу: Москва, ул. Гурьянова, д. 4, корп. 2 по состоянию на 26.09.2017 составляет 6 994 000 рублей.

Оценив экспертное заключение ООО "БСГ-Консалтинг групп", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворил требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

В части урегулирования размера неустойки и штрафа в кассационной жалобе возражений не заявлено.

Доводы заявителя о том, что суд неправомерно обязал стороны заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "БСГ-Консалтинг групп" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 6 994 000 рублей.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 ноября 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2019 года по делу N А40-8314/18 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

З.А. Аталикова С.В. Краснова